Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

При залоге недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки и попечительства на залог.

Супруги решили купить жилое помещение за счет средств материнского капитала, но, так как их второй ребенок еще не достиг возраста трех лет и они не могут воспользоваться средствами материнского капитала на прямую через ПФР, они заключили договор займа с кредитной организацией. Потом супруги заключили договор купли-продажи, вписали в него несовершеннолетних детей (т.е. изначально, а не после погашения займа включили детей в число собственников), за счет заемных средств супруги рассчитались с продавцом жилого помещения и включили в договор пункт, что обременение (ипотека в силу закона) возникает в пользу кредитной организации. После регистрации договора купли-продажи супруги обратились с заявлением в ПФР, который перечислил денежные средства по материнскому капиталу кредитной организации.

Требуется ли согласие органов опеки и попечительства в данной ситуации на залог доли, принадлежащей несовершеннолетнему (ведь изначально у несовершеннолетних нет имущества и их права не нарушаются)?

Можно ли обратить взыскание на это заложенное имущество в случае неполной оплаты займа, если собственниками части квартиры являются несовершеннолетние дети?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Разрешение органа опеки и попечительства в случае приобретения жилого помещения с использованием заемных средств в общедолевую собственность, участниками которой станут несовершеннолетние, не требуется.

Обоснование вывода:

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как следует из ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Кроме того, залог возникает и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст. 11 Закона N 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 77 Закона N 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отметим, что в силу п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Так, согласно п. 3 ст. 60 СК РФ право несовершеннолетнего ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст.ст. 26, 28 ГК РФ. На основании п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны.

Кроме того, п. 3 ст. 60 СК РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного, а именно на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства.

В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по передаче его в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Таким образом, по общему правилу при обременении жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка, ипотекой получение разрешения органов опеки и попечительства является обязательным (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2022 N 49-В12-1).

Однако системное толкование приведенных выше норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В рассматриваемой же ситуации законный представитель несовершеннолетних детей не отчуждает, но приобретает совместно с ними жилое помещение в долевую собственность, в том числе с использованием заемных средств. Как уже отмечалось выше, согласно п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Однако следует особо отметить, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862, реализация обязательства регистрации права общей долевой собственности родителей и их детей на помещение, приобретенное по кредитному договору с использованием средств материнского капитала, возникает после снятия обременения с жилого помещения, которое возможно только после полной оплаты кредитного договора. При этом согласия органа опеки и попечительства на использование средств материнского капитала на погашение обязательств по кредитному договору не требуется.

В рассматриваемой ситуации обязанность по оформлению жилого помещения в собственность несовершеннолетних детей не возникла, поскольку помещение до настоящего времени находится в залоге кредитной организации и свои обязательства по кредитному договору заемщик не исполнил.

Пункт 3 ст. 77 Закона N 102-ФЗ предусматривает получение согласия органа опеки и попечительства при оформлении ипотеки жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Однако, полагаем, что данная норма права к спорным правоотношениям не применима, поскольку в ней речь идет только о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

По нашему мнению, разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему.

Ипотека же, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в рассматриваемой ситуации не требуется. В этой связи обратите внимание на судебную практику, смотрите, например: определение Конституционного Суда РФ от 17 февраля 2022 г. N 246-О, обзор апелляционной и кассационной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое полугодие 2022 года, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.08.2022 по делу N 33-8184/2022; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 мая 2022 г. по делу N 33-2030/2022, решение Кировского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 19 октября 2022 г. по делу N 2-983/2022.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Аналогичные положения содержатся в ст. 50 Закона N 102-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Подобные основания предусмотрены в ст. 54.1 Закона N 102-ФЗ.

В силу ст. 78 Закона N 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Отметим, что в силу ст. 446 ГК РФ обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, допускается и в том случае, если оно является единственно пригодным для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении. Положения данной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Закона N 102-ФЗ не исключают обращение взыскания на заложенное жилое помещение при условии, что такое помещение было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных в Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2022 года N 1589-O-O).

В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: определение Конституционного Суда РФ от 23 июня 2022 г. N 1368-О, определение Конституционного Суда РФ от 17 января 2022 г. N 10-О-О, решение Калининского районного суда г. Тюмени Тюменской области (извлечение), решение Кировского районного суда г. Перми Пермского края от 13 мая 2022 г. по делу N 2-366/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 30 мая 2022 г. по делу N 33-5390/2022.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

8 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.