- Что будет, если не оформлять?
- примерная форма согласия супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека) (подготовлено экспертами компании "гарант") | гарант
- Влечет ли согласие супруга на залог созалогодательство?
- Кто выплачивает ипотечный кредит при разводе?
- Куда обратиться?
- Необходимые документы
- Обязательно ли это?
- Оформление согласия у нотариуса
- Подлежит ли госрегистрации?
- Порядок оформления ипотеки с согласием супруга
- Судебная практика: залог долевой собственности
- Судебная практика: согласие супруга на залог автомобиля
- Требования к составлению
- Заключение
Что будет, если не оформлять?
Представим, что один из супругов, каким-то образом, подписал все бумаги по ипотеке, не представив согласие другого супруга на совершение сделки. Каковы последствия? В целом, если банк и органы Росреестра будут лояльны к этому вопросу, то ничего страшного не произойдет.
Сделка будет оформлена, недвижимость перейдет в собственность семьи, но с обременением – залог при покупке квартиры, возникнет обязанность выплачивать кредит. Но, если второй супруг не захочет становиться должником, то у него есть право обратиться в судебные органы для признания такой сделки недействительной. Что нужно сделать?
В органы правосудия подается исковое заявление, в котором:
- детально описывается сложившаяся ситуация;
- подчеркивается, что согласия на ипотеку не выдавалось.
На практике же, обычно, банк не допускает такой ситуации, в обязательном порядке требуя согласия или используя другие, вполне законные схемы. На сегодняшний день сложно найти кредитную организацию, которая будет готова взять на себя риск и предоставить средства, не получив документа о том, что второй супруг согласен на совершение сделки.
примерная форма согласия супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека) (подготовлено экспертами компании "гарант") | гарант
Согласие супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека)
[место]
[число, месяц, год прописью]
Я, гр. [Ф. И. О., дата рождения, паспортные данные, место регистрации], настоящим даю свое согласие супругу — гр. [Ф. И. О., дата рождения, паспортные данные, место регистрации], на передачу жилого помещения в залог в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (далее — ипотека) с [наименование банка] на следующих условиях:
— предмет ипотеки — [вид и характеристики жилого помещения];
— стоимость предмета ипотеки — [сумма цифрами и прописью] рублей;
— сумма обязательства, обеспечиваемого ипотекой — [сумма цифрами и прописью] рублей, из них: [сумма цифрами и прописью] рублей — это сумма основного долга и [сумма цифрами и прописью] рублей — размер процентов за пользование кредитом;
— срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой — [вписать нужное];
— заложенное имущество остается у залогодателя.
Содержание ст. 33-39 Семейного кодекса РФ, ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации мне нотариусом разъяснено и понятно, а именно, что:
— владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов;
— для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга;
— супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
[Ф. И. О., подпись]
[удостоверительная надпись нотариуса]
Влечет ли согласие супруга на залог созалогодательство?
В рамках банкротства гражданина Евгения Николаевича Ковальского (дело А03-22218/2022, публикация на право ру https://pravo.ru/news/208086/?desc_news_1=) недавно был решен вопрос с распределением денежных средств от реализации общего имущества супругов, заложенного в пользу банков.
Супруга Марина Васильевна Ковальская была не согласна с мнением финансового управляющего М.С. Воскресенской о передаче денежных средств после продажи Ипотечного имущества в пользу залогодержателей-банков 80%, 10% в пользу остальных кредиторов, 10% — погашение расходов по реализации, судебные расходы.
Просила суд распределить в ее пользу 50% от вырученных сумм преимущественно перед залоговыми и незалоговыми кредиторами.
Верховный суд РФ поддержал мнение финансового управляющего. Я с этим согласен.
Заинтересовал вывод коллеги по поводу возникновения у супруги статуса созалогодателя в отношении ипотечного имущества.
Согласно обстоятельствам дела супруга, как совместный собственник, выразила нотариальное согласие (ч.3 ст.35 СК РФ) на обременение общего имущества ипотекой, следовательно, стороной договора ипотеки не являлась.
Коллегия сделала ссылку на ст.353 ГК РФ, которая устанавливает статус созалогодателя на случай правопреемства, а не согласия на распоряжение общим имуществом (ч.1 ст.246 ГК РФ).
Актуальность этого вопроса для меня связана с нахождением в производстве дела со схожими обстоятельствами: управляющий выставил на торги ипотечный дом должника-гражданина, дом оставлен за залогодержателем-банком, супргуа (клиент) не согласна с начальной продажной ценой дома (занижена по итогам оценки банка и согласия упраляющего в 3 раза).
Я обдумывал ее статус в вопросе оспаривания начальной цены и сделки по оставлению за собой.
Вначале пришли мысли, что в силу ее нотариального согласия на ипотеку возникло совместное залогодательство (так же как и в определении коллегии ВС РФ).
Вместе с тем, от этой мысли я отказался, так как соответствующую норму я не нашел. Позицию коллегии ВС РФ по поводу ст.353 ГК РФ считаю ошибочной.
Я исходил из того обстоятельства, что залогодателем является супруг, он распорядился общим имущестовм по праивлам ст. 253 ГК РФ, 35 СК РФ.
Супруга в договоре не участвовала, следовталеьно, не являетс залогодателем.
Но она остается совместным собственником, следовательно, при реализации имущества ее права должны как-то учитываться.
Я считаю, что денежный эквивалент, оставшийся после продажи предмета залога и погашения требования залогодержателей (пока ситуацию с банкротством супруга опускаю), должен распределяться между супругами в соответствии с их долями в праве на реалзиацованное имущетсво (вопрос о моменте трансформации совместной собственности в долевую я опускаю для простоты рассуждения).
В этом случае у супруга-залогодателя, получившего остаток от реалзиации, возникает обязательство по передаче супруге части средств (ст.1102 ГК РФ).
Прямой нормы для такого обязательства я не нашел, исхожу, что оставление денег за супругом будет несоразмерным ограничением прав долевого собственника — супруги. Выгляит это несправедливым.
Аналогичная ситуация может возникновть при даче согласия супргуой на продажу общего имущества. Мне кажется, что супруг должен будет выплатить супруге часть денег от продажи общего имущества. Иначе — ст.1102 ГК РФ. Специального правила на этот счет я не нашел.
Если мои рассуждения верны, тогда какой статус должна приобрести супруга в деле о банкротстве супргуа? С какого момента она может быть участником спора? Может ли она участвовать в процедуре определения начальной продажной цены?
В рамках последнего вопроса я полагаю, что не может (хотя это не в пользу моего клиента), так как согласие, как мне кажется, должно переносить риск определения продажной цены и порядка продажи на залогодателя-супруга и залогодержателя.
Далее, в банкротной процедуре выставления имущества на торги я рассматриваю финансового управляющего, как представителя должника-гржданина, следовательно, одобряя цену залогодержателя (ст.213.26 ФЗ №127) он действует от залогодателя.
Может на этот счет будут другие мнения?
Кто выплачивает ипотечный кредит при разводе?
Согласие на приобретение недвижимости в кредит и под ее залог необходимо в том случае, если имущество переходит в общую собственность супругов. Соответственно, обязанность по выплате долга возлагается на плечи как мужа, так и жены.
Это правило отражено в ч. 2. ст. 45 Семейного кодекса РФ. Речь идет о солидарной ответственности. Если, например, муж платил ипотеку и после расторжения брака, то он вправе потребовать компенсации ему половины размера затраченных средств. Это общее правило, из которого есть исключение.
Некоторые банки идут по иному пути: они требуют, чтобы супруги заключили брачный договор, в котором бы указали, что недвижимость будет принадлежать только мужу или исключительно жене. Это упрощает процедуру получения просроченной задолженности и обращения взыскания на предмет залога.
Если имеется брачный договор, то недвижимость считается уже не совместной собственностью, а личной. Соответственно, нет необходимости добиваться денег от второго супруга, тем более, что он может оказаться неплатежеспособным. Не возникнет проблем с разделом недвижимости – банк просто забирает личное имущество мужа или жены полностью.
Как делится ипотека при разводе? / Консультация юриста / МОИ ПРАВА
Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в условиях 2021 года – пошаговый план
Куда обратиться?
Для получения документа необходимо обратиться в нотариальную контору. В какую именно? Ни в одном нормативном акте нет указаний на то, что нужно идти к конкретному нотариусу. Часто люди считают, что следует обращаться к указанному должностному лицу по месту прописки. Это заблуждение.
Необходимые документы
С собой необходимо взять следующие документы:
- свой паспорт;
- паспорт или лист с паспортными данными супруга, оформляющего договор;
- лист с информацией по сделке: адрес имущества, передаваемого в залог, сумма кредита, сроки исполнения обязательства и так далее.
Как правило, согласие дается сразу на все действия:
- приобретение недвижимости;
- получение денежных средств во временное пользование под процент;
- передача недвижимого имущества в залог банку.
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2020 году?
Обязательно ли это?
Проще было бы не оформлять нотариально заверенный документ, в том смысле, что дешевле. Услуги нотариуса сейчас не дешевы, а именно это лицо может придать силу документу, о котором идет речь. Увы, но законодательство не разрешает оформлять ипотеку без согласия на то мужа или жены заемщика.
Такой вывод следует из анализа следующих правовых норм:
Согласие супруга/супруги на сделку с недвижимостью. Юрист на час #4
Оформление согласия у нотариуса
Сделать согласие на покупку квартиры в ипотеку можно в любой нотариальной конторе. Сторона, которая дает разрешение, может подойти к специалисту самостоятельно. Присутствие основного заемщика не требуется.
Какие документы нужно взять с собой:
- Паспорт. Обратите внимание, что на странице с семейным положением должна стоять соответствующая отметка.
- Свидетельство о регистрации брака.
- Данные планируемого ипотечного договора и объекта недвижимости.
Подлежит ли госрегистрации?
Некоторые промежуточные итоги:
- Согласие на приобретение любой недвижимости в ипотеку необходимо для успешного совершения сделки.
- Документ можно оформить в любой нотариальной конторе. Какой-то утвержденной формы не существует. Но каждый нотариус работает по своим «лекалам», обязательно включая в текст все данные о заявителе и его супруге, объекте недвижимого имущества, договорах, которые планируется подписать для получения семьей жилья в собственность.
- Согласие необходимо не только банку, который предоставляет денежные средства, но и органам Росреестра, которые каждый раз желают убедиться, что сделка оформляется на основании волеизъявления обоих супругов.
Порядок оформления ипотеки с согласием супруга
Зачастую вторая половина становится созаемщиком или поручителем по жилищному кредиту. Но и этот факт не отменяет необходимость согласия супруга на покупку недвижимости в ипотеку. Документ действует неограниченное время, но, как правило, он используется сразу же. По умолчанию нотариальное разрешение действует три года.
Как оформляют ипотеку с согласием супруга на покупку жилплощади:
Судебная практика: залог долевой собственности
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 7 «Ипотека имущества, находящегося в общей собственности» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»«При этом, исходя из положений статьей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов, после передачи имущества в залог не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, право залога сохраняется, и права залогодержателя, на обращение взыскания на предмет залога, разделом совместно нажитого имущества супругов не нарушаются.»
Судебная практика: согласие супруга на залог автомобиля
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2022 по делу N 88-7258/2022
Процессуальные вопросы: Принято апелляционное определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения.
Решение: Апелляционное определение оставлено без изменения.Приведенные заявителем жалобы обстоятельства не свидетельствуют о разрешении оспариваемым решением вопроса о ее правах и обязанностях, поскольку наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта, в то время как созаемщиком заявитель по договору кредита не являлась, передавая в залог автомобиль, Т.С. действовал как собственник транспортного средства, что с учетом п. 2 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ, которыми установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, не дает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Требования к составлению
Согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку должно отвечать следующим требованиям:
- Должно быть сделано в письменной форме. Просто сказать о том, что возражений нет недостаточно. Как говорится: «слова к делу не пришьешь».
- Документ должен быть удостоверен нотариусом.
Заключение
Таким образом, согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку можно считать документом необходимым для оформления сделки с недвижимостью. Если, теоретически, можно обойтись без его удостоверения, то согласно практике договор без него никто не даст подписать и, тем более, зарегистрировать.
Стоимость документа в разных регионах страны варьируется. В столице – подороже, в провинции – дешевле. Но можно говорить о том, что удостоверить согласие – услуга, которая по карману каждому.