Согласие супруга на ипотеку | Ипотека онлайн

Распоряжение недвижимостью без согласия супруга

Одна из самых застарелых проблем российского права недвижимости заключается в том, что у нас (а) по умолчанию действуют режим совместной собственности супругов на общее имущество и (б) супружеская собственность на недвижимости выведена из-под общего регистрационного режима и существует как исключение из т.н. принципа внесения (означающего, что права на недвижимости возникают в результате внесения записи в реестр; супружеская собственность возникает и существует без всяких записей в реестре).

Обоснованность первого решения — более чем спорная, на мой взгляд.

Совместная собственность нужна тогда, когда один супруг (например, муж) работает в поле или, например, в город поехал на заработки, а другой (предположительно, жена) у печи хлопочет, занимается воспитанием семи детей и т.п.

И все, что один зарабатывает, должно принадлежать и второму тоже, ведь она — его тыл, обеспечивает домашнее хозяйство.

Но в связи с тем, что все эти прекрасные пасторальные картины давно ушли в прошлое, современные супружеские пары нельзя делить по признаку «работает — сидит дома на хозяйстве», как правило, в современных семьях работают и зарабатывают оба супруга, само по себе сохранение режима совместной собственности является диковинным и постыдным атавизмом, который должен быть как можно скорее изгнан из нашего юридического быта. Современная российская женщина — умная, красивая, самостоятельная, зарабатывающая деньги — должна тяготиться действующим совместным режимом супружеской собственности (особенно если супруг — трутень, пьяница и придурок), рассматривать его как унижение и оскорбление для себя.

Разработчики реформы вещного права в порядке шутки попытались пообсуждать переход российского права из режима совместной собственности в режим раздельной собственности супругов, но это все так на уровне шуток и осталось. А зря, на мой вкус.

Вторая проблема — это то, что режим супружеской совместной собственности на недвижимое имущества не подчиняется принципу внесения.

Это вытекает из сочетания двух норм.

Во-первых, положений п. 2 ст. 8.1 ГК, где установлено общее правило о том, что права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, но содержится оговорка — «если иное не предусмотрено законом».

А (и это во-вторых) иное как раз и предусмотрено законом — в п. 2 ст. 34 СК РФ содержится норма о том, что вне зависимости от того, на кого из супругов зарегистрировано право на имущество, оно все равно признается общим.

Отказ от этого изъятия из принципа внесения и подчинение супружеской недвижимой собственности общему регистрационному режиму также обсуждался рабочей группой по реформе вещных прав.

Но дальше шуток дело тоже не пошло. Помню, что обсуждалась также возможность внесения супругом отметки в реестр о совместном характере собственности. Однако положение об этой отметке , если мне не изменяет память, появилось в проекте реформы вещного права в виде дополнительной опции, а не обязанности супруга.

Таким образом, предложения по изменению режима недвижимой собственности супругов, сделанные в ходе реформы ГК, совершенно беззубые. И очень зря. Потому что проблема с супружеской недвижимостью есть, и она довольно серьезная.

Она связана с режимом оспаривания сделок, совершенных супругом без согласия другого супруга.

Общее правило ГК таково: «совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Однако в соответствии с п. 4 этой же статьи, другим законом может быть установлено иное регулирование владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Традиционно считается, что «иным» с точки зрения последствий совершения сделок без согласия другого супруга выступают нормы п. 3 ст. 35 СК РФ: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Эта норма рассматривается как положение, устраняющее саму возможность учета добросовестности контрагента супруга, не получившего согласие на сделку.

Насколько такой подход верен? На мой взгляд, он глубоко ошибочен.

Во-первых, мне кажется неверным искать в фразе п. 3 ст. 35 «иное» чем то, что заложено в ст. 253 ГК. Задача этой нормы Семейного кодекса лишь в том, чтобы ввести нотариальную форму согласия супруга на совершение другим супругом сделки с недвижимостью и установить годичный срок давности для оспаривания сделки. Считать, что п. 3 ст. 35 отменяет положения ст. 235 или даже общее правило п. 2 ст. 35 (в котором, кстати, слово в слово вопроизводится идея о защите добросовестного контрагента) будет означать введение исключения из общего правила (защиты добросовестного контрагента) путем интерпретации текста, но ведь известное правило толкования гласит, что исключения никогда не толкуются расширительно. Исключения должны быть прямо и недвусмысленно выражены в тексте закона. Иначе есть большой риск того, что интерпретатор подменит действительную волю законодателя.

Еще про залог: Залоговый счет в банке: что это такое, как открыть и кому пригодится

Во-вторых, мне кажется, что с точки зрения правовой политики возложение на контрагента риска конфликта между супругами также является глубоко неправильной идеей.

Устоявшаеся в гражданском праве теория распределения рисков незаконной продажи имущества, называемая принципом наименьшего зла, гласит, что риск незаконной продажи должен по-разному распределяться в зависимости от того, знал ли пострадавший того, кто совершил незаконное отчуждение либо не знал его. Идея заключается в том, что если пострадавший знал нарушителя и доверился ему, но тот обманул доверие, то пострадавший должен разбираться с нарушителем. Пострадавшему это сделать проще, так как он знает нарушителя, находится с ним каких-либо экономических отношениях. Добросовестный же может видеть нарушителя первый и последний раз, ему разбираться с нарушителем будет намного сложнее. Но если нарушитель не знаком пострадавшему, он не связан как-либо с ним, то и риск нарушения пострадавший нести не должен. Тогда этот риск перекладывается на добросовестного. Это, по всей видимости, объясняется тем, что в ситуации равного положения (и собственик, и добросовестный не знают нарушителя и не состоят с ним в каких-либо отношениях) при выборе того, кто будет пользоваться защитой, приоритетом будет пользоваться собственник, как обладающий правом (добросовестный в силу дефекта сделки, совершенной нарушителем, правом не обладает).

Этот принцип распределения рисков может быть обнаружен в совершенно разных разделах гражданского права.

Например, он работает в виндикации следующим образом: вещи краденые истребуются от добросовестного приобретателя. А если была незаконно продана вещь, которую собственник вверил отчуждателю (например, арендатор продал арендованное), то защите подлежит добросовестный приобретатель (он приобретает собственность на вещь), но не пострадавший собственник.

Этот же принцип может быть обнаружен также в теории представительства. В соответствии со ст. 189 если доверенность была отменена досрочно, но осталась на руках у представителя и он совершил сделку, не имея уже на то полномочий, то защищен будет добросовестный контрагент. Если же имеет место лжепредставитель, которому никогда доверенность не выдавалась (ст. 183 ГК), то защищен будет пострадавший, от чьего имени действовал лжепредставитель.

Похожий принцип действует в корпоративном праве: в соответствии со ст. 51 ГК ЕГРЮЛ защищает добросовестных лиц, полагавшихся на записи реестра, если только эти записи были внесены не помимо воли юрического лица.

Аналогично решается вопрос о защите лица, утратившего корпоративный контроль — если это произошло против воли участника корпорации, его корпоративный контроль восстанавливается за счет других лиц, к которым перешел корпоративный контроль.

Особенно верно это в отношении супругов. Супруг, выбравший себе в качестве спутника жизни лицо, которое впоследствии нарушило его доверие (совершило сделку по распоряжению общим имуществом без согласия) должен нести риски такого поведения своего избранника. Примерно так же как учредители несут риски того, что избранный ими директор совершит сделку, нарушающую корпоративные правила одобрения сделок: если контрагент по сделке не знал об этих нарушениях, то риски лежат на учредителях.

Иными словами, мы все должны нести риски того, что лица, с которыми мы вступаем в те или иные правовые связи, обманут наше доверие. В этом случае будет защищен добросовестный контрагент.

Совершенно в русле этой правовой политики находится и новая статья 173.1 ГК. Она устанавливает, что если лицо совершило сделку без получения согласия, которое требовалось в силу закона, то риски совершения этой сделки не могут быть возложены на лицо, которое не знало и не должно было знать о необходимости получения согласия.

Непростым является вопрос о соотношении ст. 173.1 ГК и нормы п. 3 ст. 35 СК (в том случае если полагать — а я думаю, что это неверно — что норма СК устанавливает изъятие из общей защиты добросовестного контрагента по ст. 253). Мне представляется, что здесь надо применять правило о том, что закон новый сильнее закона старого. Законодатель, формулируя новое правило о согласиях (ст. 157.1) и последствиях его отсутствия (ст. 173.1) явно хотел «накрыть» им все случаи необходимости дачи согласий и ввести общее правило о защите добросовестного контрагента (взамен разбросанных ранее по всему законодательному массиву положений об учете добровестности).

Еще про залог: Ипотека под залог имеющегося жилья в Cбербанке — особенности оформления в 2021 году

Здесь надо сделать одно небольшое отступление. Дело в том, что есть точка зрения (и она в целом заслуживает право на существование), суть которой заключается в том, что супруг не является «другим лицом», чье согласие требуется на сделку. Он является вторым собственником, чье волеизъявление на отчуждение необходимо для того, что отчуждение состоялось. То есть, строго говоря, ст. 173.1 в данном случае вообще не применима.

Эта интерпретация дает, кстати, решение, близкое к тому, которое получается при применении ст. 173.1. Если считать, что правильного волеизъявления обоих собственников нет, то это означает, что один собственник — супруг — не имел права на отчуждение только лишь своим единоличным волеизъявлением. Это, в свою очередь, означает, что приобретатель приобрел имущество от неуправомочного отчуждателя. А это, в свою очередь, открывает защиту по ст. 302 ГК.

Такая трактовка ситуации продажи одним супругом без согласия второго супруга как минимум остроумна. Но она расходится с устоявшимся уже взглядом судов на то, что согласие супруга на распоряжение подчиняется правилам 157.1 (п. 55 ПП ВС 25), поэтому, как мне представляется, практического значения этот взгляд не имеет.

Идем дальше. Как рассматривает вопрос о защите добросовестного контрагента супруга, совершившего распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, судебная практика, в первую очередь — гражданская коллегия Верх.суда?

Здесь мы видим полный разброд и шатание.

1) В недавнем деле (от 6 сентября 2021 г. N 18-КГ16-97, судьи Кликушин, Назаренко, Рыженков) гражд.коллегия говорит, что добросовестность контрагента не учитывается, так как про это не написано в п. 3 ст. 35 СК, а это, мол, специальное правило по отношению к п. 2 ст. 253 ГК. При этом коллегия ни словом не обсуждает новую ст. 173.1, на основе которой покупатель получил бы защиту.

2) За неделю до рассмотрения этого дела (от 30 августа 2021 г. N 5-КГ16-119) коллегия судей в составе судей Кликушина, Назаренко, Горохова рассматривает вопрос о действительности договора залога, заключенного супругом без согласия другого супруга. Сделка получает защиту со ссылкой на добросовестность контрагента, который не знал и не мог знать о том, что есть супруга и она не дала согласие на сделку. Тонкость дела в том, что оспариваемая сделка была совершена после расторжения брака и ВС применяет к отношениям стороне не п. 3 ст. 35, а ст. 253 ГК.

3) Буквально за два месяца до дела № 1 (от 12 июля 2021 г. N 18-КГ16-50) коллегия в составе судей Горшкова, Асташова, Киселева отменяет судебные акты, которым сделка супруга без согласия другого супруга была признана недействительной, со ссылкой на то, что из обстоятельств покупки спорного участка следовало, что покупатель не знал об отсутствии согласия, а истец не смог доказать обратное. Причем коллегия, давая защиту покупателю, ссылается на аналогию п. 2 ст. 35 («применительно к п. 2 ст. 35 СК РФ», в этой норме прямо написано про защиту не знающего об отсутствии согласия контрагента!)

4) Опять же за два месяца до дела, указанного под № 1 (от 5 июля 2021 г. N 5-КГ16-64) коллегия в составе судей Кликушина, Рыженкова и Юрьева, обсуждая сделку по продаже совместной собственности без согласия другого сособственника, говорит о том, что добросовестный контрагент должен быть защищен. Однако при этом ссылается коллегия только на п. 3 ст. 253 ГК, утверждая, что п. 3 ст. 35 не применяется, так как на момент совершения оспариваемой сделки, брак между сторонами был расторгнут.

5) За год до дела № 1 (от 19 мая 2021 г. N 19-КГ15-8) коллегия в составе судей Кликушина, Горохова и Назаренко отказывает в защите добросовестной стороне договора купли-продажи супружеского имущества, со ссылкой на то, что п. 3 ст. 35 СК не содержит нормы, обязывающей истца (супруга, оспаривающего сделку), доказать, что контрагент действовал недобросовестно.

Какие вывод можно сделать из практики гражданской коллегии ВС?

Они очень не утешительны. Судьи, по-моему, решительно не понимают, какую политику надо выбрать в вопросе о защите добросовестного контрагента, разрешая дела очень ситуативно в зависимости от набора обстоятельств дел. Вроде бы нащупывается некоторая тенденция, которая заключается в том, что если оспариваемая сделка с совместной собственностью была совершена после расторжения брака, то добросовестный контрагент должен быть защищен. А если супруг продал сделку во время брака, то сделку надо признать недействительной (вне зависимости от добросовестности контрагента). Хотя опять же как показывает анализ, это тоже не общее правило, есть и исключения.

Еще про залог: Конфискат имущества должников

Мне кажется, что этот критерий — до расторжения брака или после расторжения брака было продано имущество без согласия другого сособственника — не имеет никакого решающего значения для теории распределения рисков. Этот критерий случайный, формалистский, выведенный из не основанного ни на каких серьезных политико-правовых рассуждениях простого грамматического толкования закона. Он — не рационален и потому не может быть использован для разрешения споров.

Кроме того, общий отказ ВС защищать добросовестного покупателя супружеской недвижимости наносит сильнейший удар по обороту недвижимости в целом.

Давайте попытаемся смоделировать простейшую сделку с недвижимостью. Вы смотрите квартиру, вам нравится место, цена, состояние квартиры. Продавец позиционирует себя как холостой. То, что он даст договорные заверения о том, что он холостой, не дает никакой защиты от оспаривания сделки «внезапно» появившейся супругой (даже если подпись на заявлении об отсутствии брака нотариально заверена; есть почему-то такой миф, что это защищает покупателя от проблем; ничего подобного!). По идее, покупатель, зная позицию ВС, должен начать вынюхивать — а не скрывается ли как-то хитро супруга продавца?

Например, покупатель может подъехать как-нибудь вечером к подъезду, в котором находится квартира, подойти к бабушкам у подъезда, расположить их к себе конфетами и попытаться выведать у бабушек, а нет ли какой девушки, которая имеет связь с потенциальным продавцом? Или, например, покупатель должен под каким-то предлогом организовать внезапную встречу с продавцом в продаваемой квартире (желательно, поздно вечером), чтобы попытаться, воспользовавшись случаем, обнаружить следы присутствия женщины в квартире.

А это, я напомню, XXI век. Россия. Высокие технологии продажи недвижимости. Стыд и срам, нет других слов! Но ведь именно к этому нас всех — потенциальных покупателей недвижимости — и склоняет своей практикой Верховный суд!

Более того, такая практика ВС является прекрасным рассадником для разного рода жуликов. Недавно где-то в новостях промелькнула новость о том, что некая дама — майор полиции, между прочим, профессионально поставила на поток такую схему. Она продавала квартиру, скрывая то, что она в браке. Потом объявлялся ее муж — полковник полиции — и объяснял покупателю, что он сейчас пойдет в суд оспаривать сделку. Но если покупатель не хочет лишних проблем, он может просто заплатить полковнику полиции некоторую денежную сумму. И так они нагрели десяток покупателей. Но одиннадцатый покупатель оказался полковником ФСБ и жуликов-супругов отправили шить рукавички. Хорошо быть добросовестным покупателем — полковником ФСБ!

Такая ВС практика означает, что у лиц, объявляющих себя холостыми, вообще покупать ничего нельзя, ибо риски лишиться купленного колоссальны! Надежнее покупать у «женатиков» недвижимость, которую те приобрели в браке — там гарантированно есть супруга, которая дает нотариальное согласие и риск снят. «Женатики», разумеется, должны прочувствовать момент и поднять цену за счет премии за снижение риска.

Теоретически, остроту проблему может снизить создаваемый с 1 января 2021 г. единый реестр записей актов гражданского состояния. Но ведь браки могут быть удостоверены не только российскими ЗАГСами, но и консульскими учреждениями за пределами России, а также заключены в других государствах. Такие браки не попадут в реестр, хотя они и порождают правовые последствия, в том числе, и имущественные. Кроме того, я совершенно не уверен в том, что к данным этого реестра будет открыт свободный доступ всех третьих лиц (персональный данные, тайна личной жизни и все такое), скорее всего такой доступ будет только у гос органов. То есть, заключение сделки такой реестр не остановит. Возможно, остановит регистрацию перехода (то есть, и окончательный расчет по сделке), но так или иначе в убытки покупатель все равно войдет.

Таким образом, единственным способом хоть как-то исправить совершенно мрачную текущую ситуацию может быть лишь изменение гражд. коллегией ВС своей практики, то есть, должен быть признан либо (1) приоритет нормы ст. 173.1 ГК над положением п. 3 ст. 35 СК, (2) либо интерпретация нормы п. 3 ст. 35 СК как не отменяющей общее правило, содержащееся в п. 3 ст. 253 ГК и п. 2 ст. 35 СК.