Расторжение договора аренды: основания, способы, оформление

Содержание

энциклопедия судебной практики. прекращение залога (ст. 352 гк) | гарант
Пошаговая инструкция “как арендатору расторгнуть договор аренды через суд?”
Пошаговая инструкция “как арендодателю расторгнуть договор аренды через суд?”

энциклопедия судебной практики. прекращение залога (ст. 352 гк) | гарант

1. Общие вопросы применения ст. 352 ГК РФ

1.1. Положения подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, действующего с 1 июля 2022 г. применяются к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2022 г.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 марта 2022 г.) (вопрос 4)

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 июля 2022 г. N Ф09-3207/15 по делу N А76-18121/2022

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2022 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2022 г. по делу N 33-4408/2022

Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 06 июля 2022 г. по делу N 33-1598/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 22 июня 2022 г. по делу N 33-2116/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 17 июня 2022 г. по делу N 33-1527/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 16 июня 2022 г. по делу N 33-2755/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 04 июня 2022 г. по делу N 33-9180/2022

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 28 мая 2022 г. по делу N 33-7796/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 27 мая 2022 г. по делу N 33-3050/2022

1.2. К сделкам, совершённым до 1 июля 2022 г. — даты введения в действие подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, применяется ранее действовавшее законодательство с учётом сложившейся практики его применения

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2022 г. К сделкам, совершённым до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учётом сложившейся практики его применения.

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 28 мая 2022 г. по делу N 33-7796/2022

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18 мая 2022 г. по делу N 33-1672/2022

Поскольку правоотношения, регулируемые п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2022 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 28 апреля 2022 г. по делу N 33-1012/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 22 апреля 2022 г. по делу N 33-5530/2022

Поскольку правоотношения, регулируемые п.п.2 п.1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2022 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 24 марта 2022 г. по делу N 33-722/2022

Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК Российской Федерации, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2022. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется раннее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 02 марта 2022 г. по делу N 33-625/2022

1.10. Положения подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ распространяются лишь на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2006 г. N Ф08-2520/2006 по делу N А32-20935/2005-26/665

Исходя из толкования статей 349, 350, 352 и 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что положение подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Кодекса распространяется только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора); при продаже заложенного имущества на публичных торгах, проводимых по требованию иных кредиторов, право залога сохраняется.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 августа 2022 г. N Ф06-7010/12 по делу N А06-6301/2022

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества. Указанное положение распространяется только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора); при продаже заложенного имущества на публичных торгах, проводимых по требованию иных кредиторов, право залога сохраняется.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 октября 2022 г. N Ф01-11527/13 по делу N А28-8519/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 октября 2007 г. N Ф04-7678/2007(39864-А46-38)

По смыслу норм права [ст. 349, 350, 352, 353 ГК РФ] следует, что прекращение залога распространяется только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя. При продаже заложенного имущества на публичных торгах, проводимых по требованию иных кредиторов, право залога сохраняется.

Постановление Президиума Алтайского краевого суда от 22 июля 2022 г.

Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества. Указанное положение распространяется только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора); при продаже заложенного имущества на публичных торгах, проводимых по требованию иных кредиторов, право залога сохраняется.

1.11. Залог не может быть прекращен по соглашению сторон ввиду отсутствия такого основания в действующем законодательстве

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 декабря 2022 г. N 5-КГ14-121

Залог, возникший в силу закона, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным в законе, который не содержал такого основания для его прекращения, как соглашение сторон.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 мая 2022 г. по делу N 33-1690/2022

Залог, возникший в силу закона, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным в законе, который не содержал таких оснований для его прекращения, как частичное исполнение обязательств либо соглашение сторон.

1.13. Когда залог предоставлен в обеспечение обязательства должника по основному обязательству, завершение конкурсного производства в отношении последнего и его исключение из ЕГРЮЛ не влекут прекращения залога, если был предъявлен иск об обращении взыскания на заложенное имущество или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (пункт 21)

Если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2022 г. N Ф06-15782/13 по делу N А72-10325/2022

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» предусмотрено, что если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 октября 2022 г. N Ф08-7510/14 по делу N А53-11520/2022

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из ЕГРЮЛ не влекут прекращения залога в том случае когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 декабря 2022 г. N Ф07-11656/10 по делу N А56-78146/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 сентября 2022 г. N Ф04-3537/11 по делу N А46-15554/2022

Еще про залог: Согласие супруга на залог акций Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2022 г. N Ф09-3774/13 по делу N А07-5973/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 февраля 2022 г. N Ф10-4404/13 по делу N А23-1462/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2022 г. N Ф05-10650/13 по делу N А40-123155/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 апреля 2022 г. N Ф02-1288/13 по делу N А33-9347/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2022 г. по делу N 33-1556/2022

1.15. Утверждение судом мирового соглашения не является основанием для прекращения залога

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2022 г. N Ф04-635/13 по делу N А45-18072/2022

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 444, 341, 352, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями мирового соглашения, утвержденного определением суда общей юрисдикции, условиями заключенных договоров кредитной линии и залога, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска и исходил при этом из того, что утвержденное судом мировое соглашение не повлекло за собой прекращения обязательства по договору кредитной линии и соответственно не прекратило залога ценных бумаг по договору залога; с момента утверждения судом мирового соглашения залог обеспечивает кредитное обязательство, измененное утвержденным мировым соглашением.

1.25. При изменении предмета залога и его стоимости прекращения залога не происходит

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июля 2022 г. N Ф06-6297/13 по делу N А57-7617/2022

Основания, по которым прекращается залог, установлены в статье 352 ГК РФ. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса.

По общему правилу изменение предмета залога, в том числе его стоимости, не влечет прекращения залога по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 июня 2022 г. N Ф09-2923/12 по делу N А60-23072/2022

По общему правилу изменение предмета залога, в том числе его стоимости, не влечет прекращения залога по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества.

2. Прекращение залога в отношении предмета лизинга

2.1. Залог предмета лизинга прекращается выкупом лизингополучателем предмета лизинга

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 мая 2022 г. N 17312/12

Залог предмета лизинга, фактически переданного лизингополучателю, осуществляется в совокупности с правами лизингодателя и прекращается при исчерпании этих прав выкупом лизингополучателем предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2022 г. N Ф05-6316/14 по делу N А40-112618/2022

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 августа 2022 г. N Ф09-3964/15 по делу N А50-21161/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июля 2022 г. N Ф07-7739/13 по делу N А52-4014/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 февраля 2022 г. N Ф10-4051/11 по делу N А14-9705/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 января 2022 г. N Ф06-1366/13 по делу N А57-22028/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2022 г. N Ф08-3629/13 по делу N А53-13900/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 апреля 2022 г. N Ф04-1079/13 по делу N А81-231/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 сентября 2022 г. N Ф01-10548/13 по делу N А28-10866/2022

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 февраля 2022 г. N 33-1589/2022

3. Прекращение залога при продаже заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве

3.1. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, прекращает залог на основании п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (пункт 12)

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2022 г. N Ф05-3543/15 по делу N А40-38869/2022

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 августа 2022 г. N Ф10-2467/15 по делу N А09-11562/2022

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2022 г. N Ф06-22402/13 по делу N А12-23688/2022

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 ноября 2022 г. N Ф04-11154/14 по делу N А46-16478/2022

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2022 г. N Ф07-6123/14 по делу N А13-14987/2022

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве, привела к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 марта 2022 г. N Ф09-1150/14 по делу N А76-12569/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2022 г. N Ф08-2054/13 по делу N А63-10606/2022

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 июня 2022 г. N Ф01-2188/14 по делу N А43-12389/2022

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2022 г. N 33-35323/14

4. Прекращение залога в связи с приобретением предмета залога добросовестным приобретателем

4.1. Статья 352 ГК РФ не предусматривает такого основания к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г.) Раздел по гражданским делам (пункт 1)

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 июня 2022 г. N 33-16390/15

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 17 июня 2022 г. по делу N 33-9618/2022

Еще про залог: Оценка квартиры в банке ВТБ 24, особенности, список оценочных компаний

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 24 июня 2022 г. по делу N 33-2199/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 08 июня 2022 г. по делу N 33-1956/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 июня 2022 г. по делу N 33-3542/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 12 мая 2022 г. по делу N 33-1962/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 06 мая 2022 г. по делу N 33-1959/2022

4.2. Переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога

Обзор практики разрешения судами Красноярского края споров, возникающих из кредитных договоров (утвержден президиумом Красноярского краевого суда 10 апреля 2022 года) (пункт 17)

Переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. Исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 июня 2022 г. N 33-16390/15

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 июня 2022 г. по делу N 33-3542/2022

5. Прекращение залога в случае гибели предмета залога

5.3. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2022 г.) (пункт 9)

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (пункт 1)

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса влечет прекращение залога.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 января 2022 г. N Ф09-13564/12 по делу N А76-5231/2022

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

5.5. Изменение технических характеристик заложенного имущества в результате реконструкции объекта недвижимости не влечет гибели заложенной вещи и, как следствие, прекращения залога

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2022 г. N Ф09-996/11-С6 по делу N А34-2298/2022

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 февраля 2022 г. по делу N 33-10304-12

Судебная коллегия полагает, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.

6. Прекращение залога в случае прекращения заложенного права

6.3. При прекращении заложенного права аренды земельного участка предмет ипотеки прекращает существование, поэтому ипотека прекращается в связи с прекращением заложенного права

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31 октября 2022 г. N 305-ЭС14-167 по делу N А41-23298/2022

Аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2022 г. N Ф05-6235/15 по делу N А41-9779/2022

Аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия пришла к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

6.4. В случае расторжения договора аренды земельного участка с застройщиком при долевом строительстве, залог права аренды этого участка прекращается не вследствие прекращения обеспеченного залогом обязательства, а в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31 октября 2022 г. N 305-ЭС14-167 по делу N А41-23298/2022

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей — участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным.

Оценивая обстоятельства о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Пошаговая инструкция “как арендатору расторгнуть договор аренды через суд?”

Шаг 1. Направьте предложение о расторжении договора арендодателю

В первую очередь убедитесь, что у вас имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ или договором.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендодателю предложение о расторжении договора.

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней.

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п.

Еще про залог: Уступка требования по денежному обязательству

13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора арендыЕсли стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Как составить исковое заявление о расторжении договора аренды?

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно:

необходимо составить иск в письменной форме
важно указать наименование суда, в который направляется иск
обязательно следует указать данные истца, ответчика, третьих лиц
следует описать требования со ссылками на положения закона и иных нормативно-правовых актов
в случае, если указана цена иска, то необходимо произвести расчет требований
необходимо указать дату отправки досудебной претензии ответчику
можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) — мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег
также следует помнить, что в исковом заявлении указывается перечень прилагаемых документов

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Документы для расторжения договора аренды в суде

копия договора аренды с приложениями, дополнительными соглашениями, передаточный акт
копии документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения, предусмотренных законом или договором
копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока
копия свидетельства о регистрации истца в качестве юридического лица (если истец является юридическим лицом) или о регистрации физического лица в качестве ИП (для индивидуальных предпринимателей)
копия решения о назначении лица, действующего без доверенности от имени юридического лица — истца
выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в отношении истца и ответчика (если истец и/или ответчик являются юридическим лицом или ИП)
копия доверенности, если иск подписывает представитель
документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии — например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)
документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде

Обратите внимание! С 01.10.2022 года представителем в арбитражном процессе может быть руководитель компании или лицо, которое имеет высшее юридическое образование.

Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в судеЗа рассмотрение арбитражным судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина в размере 6 000 рублей. Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании обеспечительного платежа), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска.

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании денежных средств)

По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Шаг 5. Исполнение решения судаПосле вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию.

В целях взыскания исполнительный лист подается:

в банк, в котором открыт счет у должника
в службу судебных приставов по месту нахождения должника

Пошаговая инструкция “как арендодателю расторгнуть договор аренды через суд?”

Шаг 1. Предупредите арендатора о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора аренды

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее 7 дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2022 № 303-ЭС15-13076).

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.

Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором.

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Исковое заявление может быть подано:

через электронную систему подачи документов в суд
лично или через представителя в экспедицию суда
отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой

Как составить исковое заявление о расторжении договора аренды?

необходимо составить иск в письменной форме
важно указать наименование суда, в который направляется иск
обязательно следует указать данные истца, ответчика, третьих лиц
следует описать требования со ссылками на положения закона и иных нормативно-правовых актов
в случае, если указана цена иска, то необходимо произвести расчет требований
необходимо указать дату отправки досудебной претензии ответчику
можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) — мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег
также следует помнить, что в исковом заявлении указывается перечень прилагаемых документов

Документы для расторжения договора аренды в суде

копия договора аренды с приложениями, дополнительными соглашениями, передаточный акт
копии документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения, предусмотренных законом или договором
копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока
копия свидетельства о регистрации истца в качестве юридического лица (если истец является юридическим лицом) или о регистрации физического лица в качестве ИП (для индивидуальных предпринимателей)
копия решения о назначении лица, действующего без доверенности от имени юридического лица — истца
выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в отношении истца и ответчика (если истец и/или ответчик являются юридическим лицом или ИП)
копия доверенности, если иск подписывает представитель
документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии — например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)
документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде

Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в судеЗа рассмотрение арбитражным судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина в размере 6 000 рублей. Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании задолженности, неустойки), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска.

Шаг 3. Защита интересов в суде