Проектное финансирование

Проектное финансирование Залог недвижимости
На чтение 21 мин. Просмотров 95 Опубликовано
Содержание
  1. Государственные гарантии как инструмент развития проектного финансирования
  2. Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?
  3. О проектном финансировании — юридический блог
  4. Плюсы и минусы проектного финансирования
  5. Преимущества и риски инвестиционного кредитования
  6. Проектное финансирование
  7. Роли участников процесса
  8. Как выводят деньги со стройки?
  9. Вывод

Государственные гарантии как инструмент развития проектного финансирования

В российской и международной практике существует много форм государственной поддержки реализации инвестиционных проектов:

  • ? государственные гарантии РФ и субъектов РФ;
  • ? заключение концессионных соглашений;
  • ? внесение взносов в уставный капитал принципала;
  • ? субсидирование процентных ставок по привлекаемым принципалом кредитам (облигационным займам);
  • ? участие уполномоченного банка в финансировании проекта.

В рамках реализации государственной антикризисной программы с 2009 г. в российскую практику внедрен механизм предоставления государственных гарантий и функции агента Правительства РФ по вопросам предоставления и исполнения государственных гарантий Российской Федерации поручено исполнять Внешэкономбанку.

По состоянию на начало 2021 г. банк вел аналитический учет более 250 гарантий. В соответствии с Программой государственных гарантий Российской Федерации в валюте Российской Федерации в 2021-2021 гг. продолжится предоставление указанных гарантий на суммы 373 млрд руб. и 334 млрд руб. соответственно.

Предоставление государственных гарантий позволяет предприятиям оборонно-промышленного комплекса и предприятиям приоритетных отраслей экономики привлечь дополнительные кредитные ресурсы для финансирования текущей деятельности и развития производства. Реализация программы государственной гарантийной поддержки также позволяет предприятиям в условиях высоких процентных ставок снизить стоимость заемных ресурсов.

Основная нормативная база по предоставлению госгарантий включает в себя:

  • ? постановление Правительства РФ от 05.03.2021 г. № 128 «О предоставлении в 2021-2021 годах государственных гарантий Российской Федерации в валюте Российской Федерации по облигационным займам, привлекаемым юридическими лицами на осуществление инвестиционных проектов»;
  • ? постановление Правительства РФ от 12.04.2021 г. № 223 «О предоставлении в 2021-2021 годах государственных гарантий Российской Федерации по кредитам, привлекаемым юридическими лицами, зарегистрированными и осуществляющими свою основную уставную деятельность на территории Чеченской Республики, на реализацию инвестиционных проектов на территории Чеченской Республики»;
  • ? постановление Правительства РФ от 14.12.2021 г. № 1016 «Об утверждении правил отбора инвестиционных проектов и принципалов для предоставления государственных гарантий РФ по кредитам или облигационным займам, привлекаемым на осуществление инвестиционных проектов».

В соответствии с данными документами отбору подлежат инвестиционные проекты, осуществляемые в рамках модернизации российской экономики, имеющие общегосударственное значение и направленные на создание новых и/или реконструкцию существующих социальных, агропромышленных, промышленных, коммунальных и транспортных объектов и их последующую эксплуатацию, которые реализуются коммерческой организацией, специально созданной в целях реализации проекта.

Иными словами, в положении об отборе проектов подчеркивается, что их реализация должна быть осуществлена на принципах проектного финансирования. В частности, не менее 15% полной стоимости проекта финансируется принципалом за счет собственных средств. А общий объем господдержки принципалу по осуществляемому им проекту в различных формах не должен превышать 75% полной стоимости проекта. Планируемый объем финансирования проекта за счет обеспеченных госгарантией РФ облигационных займов и/или кредитов составляет не более 50% полной стоимости проекта.

Отбор проектов осуществляется следующими органами:

  • ? межведомственной комиссией при Минэконом- развитии РФ — при стоимости проекта от 5 до 10 млрд руб.;
  • ? правительственной комиссией по экономическому развитию и интеграции (по представлению межведомственной комиссией) при стоимости проекта свыше 10 млрд руб.

Применение механизма госгарантий сдерживается достаточно сложной и забюрократизированной процедурой принятия решения. Достаточно сказать, что финансовым консультантом компании-принципала может быть только компания, входящая в рейтинг 10 крупнейших финансовых консультантов таких международных агентств и печатных изданий, как Dealogic и Project Finance Magazine, и имеющая опыт организации сделок проектного финансирования с суммой кредита не менее 2,5 млрд руб. каждая.

Поэтому объем предоставленных госгарантий пока мал и их роль в развитии инвестиционных процессов в России невелика.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

О проектном финансировании — юридический блог

I. Общие понятия.

Проектное финансирование — это метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов, посредством «Финансового инжиниринга», основанный на займе под денежные потоки, создаваемые только самим проектом, и является сложным организационным и финансовым мероприятием по финансированию и контролю исполнения проекта его участниками.

Проектное финансирование — это относительно новая финансовая дисциплина, которая за последние 20 лет получила широкое распространение в развитых странах мира и последние 10 лет стала активно применяться в нашей стране.

Проектное финансирование имеет свои определенные преимущества, тем оно и отличается от других форм финансирования.
От синдицированного кредитования оно отличается тем, что имеет не обезличенный, а адресно-целевой характер.
От венчурного финансирования — тем, что не сопровождается большими рисками, которые всегда сопровождают разработку и внедрение новых технологий и новых продуктов. Проектное финансирование имеет дело с более-менее известными технологиями. Реализация таких проектов более предсказуема, чем реализация инновационных.
Но и здесь имеются риски, которые имеют специфический характер, обусловленный задачами реализации проектов (задержка ввода объекта в эксплуатацию, повышение цен на сырье и материалы, превышение сметы строительства и др.).
Главным преимуществом проектного финансирования является то, что оно позволяет сконцентрировать значительные денежные ресурсы на решении конкретной хозяйственной задачи, существенно снижая риск благодаря значительному числу участников соглашения.

II. Критерии проектного финансирования.

Структуры проектного финансирования могут отличаться в зависимости от специфики финансирования проекта, особенностей назначения проекта, а также от вида договора (контракта), являющегося основой для финансирования. Но существуют общие принципы, лежащие в основе метода проектного финансирования:

  1. Проектное финансирование используется для финансирования относительно «обособленного» проекта (с юридической и экономической стороны) через юридическое лицо, специализирующееся на реализации этого проекта (часто для получения и использования проектного финансирования создают отдельную, так называемую проектную компанию);
  2. Как правило, чаще, проектное финансирование применяется для нового проекта, чем для уже созданного бизнеса (обычно используют при реструктуризации задолженности);
  3. Источник возврата вложенных средств — прибыль от реализации инвестиционного проекта (обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов проекта).
  4. Доля привлеченного капитала в общем объеме финансирования проекта составляет 70-80% (большой «финансовый рычаг»);
  5. Для заемного капитала проектного финансирования инвесторы не предоставляют обеспечение или гарантии, либо обеспечение или гарантии не полностью покрывают финансовые риски по проекту;
  6. Заимодавцы, при выплате процентов и долгов, рассчитывают, в основном, на поступление денежных средств от реализации проекта (будущую прибыль), а не на стоимость активов и финансовые показатели компании.
  7. Основными гарантиями для заимодавцев являются контракты компании, лицензии и исключительные права использования и разработки ценных активов, или технологии и производство конкурентоспособной продукции.
  8. Проект имеет ограниченный срок жизни — срок действия контракта или лицензии на виды работ или разработку активов, срок ввода в эксплуатацию объектов или сооружений, начало серийного выпуска продукции.
Еще про залог:  Ипотечный калькулятор в банках Москвы - рассчитать ипотеку онлайн на новостройки и вторичное жилье 2021

III. Участники проектного финансирования.

В проектном финансировании задействованы как минимум три участника.
Во-первых, это проектная компания, она создается специально для проекта, отвечает за его реализацию и обычно не имеет ни финансовой истории, ни имущества для залога. Именно использование проектной компании является главной отличительной особенностью этого вида проектов. Ответственность и риски по инвестированному капиталу не возлагаются на проверенное и солидное предприятие, а, как и финансирование, сложным образом, распределяются между участниками процесса и регулируются набором контрактов и соглашений.
Второй участник — инвестор, вкладывающий средства в собственный капитал проектной компании. Учитывая тот факт, что инвестор, с одной стороны, редко ограничивается лишь денежными вкладами и получением прибыли, а с другой стороны, особенно когда инвесторов несколько, их вложения вообще могут заключаться не в финансовых вливаниях. Для обозначения этой категории участников принят несколько другой термин — спонсоры проекта. Спонсоры инициируют — проект, создают проектную компанию и в той или иной форме рассчитывают извлекать выгоду из ее успешной деятельности.
И, наконец, третий участник — кредитор. Помимо того, что проектная компания, получающая кредит, не имеет ни залогов, ни поручителей в традиционном понимании этих терминов, доля заемного капитала в проектном финансировании значительно выше, чем в обычных корпоративных кредитах и средняя сумма, предоставляемая кредитором, составляет 70-80% всех капитальных затрат проекта. Понятно, что это ставит кредитора в сложные условия и требует от него не только поиска альтернативных путей защиты своих капиталов, но и особенно тщательного анализа всех тонкостей финансируемого мероприятия.

IV. Виды проектного финансирования.

  1. финансирование с полным регрессом на заемщика:
    применяется, как правило, при финансировании некрупных, малорентабельных проектов. В этом случае заемщик принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта;
  2. финансирование без регресса на заемщика:
    предусматривает, что все риски, связанные с проектом, берет на себя кредитор. Данные проекты наиболее прибыльные и привлекательные для инвестиций, дающие в результате реализации проекта конкурентоспособную продукцию;
  3. финансирование с ограниченным регрессом на заемщика.
    наиболее распространенная форма финансирования. Все участники распределяют генерируемые проектом риски, следовательно, каждый заинтересован в положительных результатах реализации проекта на всех стадиях его реализации.

V. Особенности оценки проектов.

В связи с отсутствием гарантий и обеспечения по проекту потенциальным кредиторам и инвесторам, при принятии решения (анализе проекта) о своем участие в проекте, необходимо учитывать еще несколько принципиальных особенностей проектного финансирования, которые требуют особого подхода от аналитиков:

  • сроки таких проектов обычно достаточно велики. Если в жилищном строительстве небольшие проекты еще могут укладываться в два-три года, то во всех прочих вариантах проектного финансирования речь почти всегда идет о сроках свыше пяти лет, и нет ничего необычного в проектах, которым требуется кредитование на срок больше десяти лет (хотя надо признать, что такие сроки встречаются нечасто);
  • во всех, без исключения, случаях проектного финансирования инвестиционная фаза (этап «сооружения» проекта) достаточно сложна и ее успешное завершение нельзя гарантировать;
  • исследования рынка выглядят сложнее, чем в случаях с менее значительными инвестициями, так как в процессе реализации таких проектов создаются товары или услуги, для которых трудно подобрать аналоги и историю продаж, а иногда появление на рынке завершенного проекта меняет этот рынок так, что предыдущая история становится не актуальной.

Для этого инвесторам, кредиторам необходимо создавать команду специалистов по проработке данного проекта, которая обладает всеми необходимыми знаниями в областях:

  • инжиниринг;
  • эксплуатация;
  • правовые вопросы, касающиеся процедур приобретения, получения разрешений, разработки проектных контрактов, оформления документов, необходимых для кредитования, и т.п.;
  • бухучет и налогообложение;
  • финансовое моделирование;
  • финансовое структурирование.

Очень важно, чтобы это команда была хорошо организована: одна из наиболее часто встречающихся ошибок при реализации проекта — когда инвесторы (спонсоры) договариваются с проектной компанией об устраивающей их сделке, которая неприемлема с точки зрения проектного финансирования.

В связи с тем, что процесс разработки всех проектов может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет, инвесторам не стоит недооценивать масштаб издержек. Серьезные издержки неизбежны, так как персонал, нанятый инвесторами для разработки проекта, работает над ним в течение длительного периода времени, возможно проводя много времени в поездках или создав местный офис. Кроме того необходимо учесть издержки, связанные с привлечением внешних консультантов. Издержки на разработку могут достигать 2,5-5% стоимости проекта, и всегда существует риск, что проект окажется неэффективным и все издержки придется списать. Следовательно система регулирования затрат играет существенную роль. (Экономии за счет масштаба работ тоже не всегда можно достичь — крупные проекты нуждаются и в более сложной структуре, поэтому стоимость разработки остается относительно высокой.)

Плюсы и минусы проектного финансирования

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:


Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2021 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков — банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Еще про залог:  Кредит под залог квартиры, взять кредит под залог квартиры в банках Беларуси

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру,  там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Преимущества и риски инвестиционного кредитования

Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.Телефон с отображением проектного финансирования на фоне калькулятора.

Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.

Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:

  • изменение политической ситуации, способное повлиять на ключевые параметры замысла;
  • юридические вопросы, в частности, получение нужных разрешительных документов и лицензий;
  • ошибки в экономических расчетах относительно уровня востребованности продукции и ее прибыльности, что не позволит покрыть все расходы;
  • рост цен на сырье;
  • срыв сроков строительства и введения объекта в эксплуатацию;
  • значительное превышение утвержденной сметы.

Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.

Проектное финансирование

§

Роли участников процесса

Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.Диаграмма с участниками проектного финансирования.

Финансовые институты, выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику.

Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен.

Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.

Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ:

  • инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование);
  • снабжение материалами и оборудованием;
  • строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию).

Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.

Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии.

Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Расходы на рекламу – распространенный вид обналичивания денежных средств.


Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Летом 2021 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту.

Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта.

Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили о том, что общий объем кредитных линий, открытых на цели финансирования жилой недвижимости в Петербурге и области, по состоянию на 2021 год составлял порядка 18 млрд рублей, дополнительно в 2021 году было одобрено финансирование ряда крупных жилых проектов на сумму свыше 5 млрд рублей.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6 миллиардов.

банк вклады ипотека Кредиты
Оцените статью
Залог недвижимости
© 2023 Залог недвижимости