Как производится оценка земельного участка?
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:
- недостаточно разработанная законодательная база;
- специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
- малоразвитость локального рынка земли в целом.
Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:
- определение рыночной стоимости;
- определение кадастровой стоимости.
Методы оценки земельных участков
Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.
1. Доходный подход:
- метод капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода.
2. Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод коэффициентов.
3. Затратный подход:
- метода изъятия;
- метода определения расходов на освоение;
- оценка расходов на инфраструктуру;
- оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.
В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.
Порядок оценки земельного участка
1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
- рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
- учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
- вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
- выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
- проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
- оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
- анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
- предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
- расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
- вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
- определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
- получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:
- временных факторов;
- инфляционных явлений;
- приведения значения всех расходов на дату оценки.
Особенности оценки земельных участков
Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:
- землю нельзя воссоздать;
- необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
- к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.
Оценка земли, земельного участка в Москве и СПб
Земельным участком по своей природе является часть земной поверхности с фиксированными границами.
В российском законодательстве для каждого земельного участка определен статус: категория и возможное целевое использование. Именно в соответствии со статусом возможно использовать участок. Это основополагающие факторы, которые влияют на стоимость при независимой оценке земли. Однако законодательством предусмотрена смена вида разрешенного использования участка.
Независимая оценка стоимости земельного участка нужна, если вы:
- совершаете сделку купли-продажи;
- сдаете в аренду;
- оформляете наследство;
- получаете кредит с залогом оцениваемой земли;
- инвестируете средства в покупку участка или его улучшение;
- решаете вопрос о разделе земли;
- оспариваете кадастровую стоимость;
- проводите независимую оценку земельного участка для суда.
Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости земельного участка?
1. Паспорт владельца участка.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
* Договоры: купли-продажи, о разделе участка земли, дарения и т. п.
Для определения стоимости земельного участка достаточно предоставить ксерокопии документов или выслать отсканированные страницы по e-mail.
Есть вопросы? Свяжитесь с нами!
Особенности независимой оценки рыночной стоимости земельного участка
Предпочтительным подходом для определения рыночной стоимости земельных участков является сравнительный, так как он учитывает сложившуюся конъюнктуру рынка. Если земельный участок может приносить прямой доход (например, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения), то возможно руководствоваться и доходным подходом. Затратный подход практически не применим для расчета стоимости земельного участка, т. к. невозможно рассчитать затраты на воссоздание аналогичного земельного участка. Исключения составляют земельные участки с полезными ископаемыми.
Основное влияние на стоимость участка оказывает категория и назначение земельного участка. В зависимости от категории земли оценщики могут основываться на разных критериях для проведения независимой оценки участка земли. К примеру, для рыночной оценки земли в Санкт Петербурге во внимание принимаются данные о местоположении, состоянии окружающей среды и экологической ситуации, инфраструктура, транспортное сообщение, наличие коммуникаций. При оценке стомости земли сельскохозяйственного назначения, учитывается информация о продуктивности и урожайности земли, близости рынков сбыта, цены реализации продукции на рынке, затраты на их производство.
Основными факторами, на основании которых производится рыночная оценка земельного участка в Московской и других областях, являются:
- площадь;
- местоположение;
- удаленность от областного центра;
- наличие подъездных путей;
- наличие инфраструктуры;
- близость к водоему;
- подведенные коммуникации;
- форма участка.
Чтобы получить информацию о стоимости услуг вы можете заказать оценку земельного участка при помощи формы обратной связи или позвонить нам по телефону: +7 (495) 22-777-92.
