- Что будет если не заплатить банку?
- Что такое залог и обеспечение?
- Что такое дисконт?
- Что такое заем под собственный капитал?
- Ключевые моменты
- Что такое амортизация долга
- Биржевой дисконт
- В каких случаях возможна отрицательная амортизация
- Возвратность кредита
- Дисконт при оценке залогового имущества
- Дифференцированность кредита
- Договор ссуды
- Документальная составляющая
- Залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредиту — управление персоналом
- Как передать имущество по договору ссуды
- Как работает заем под собственный капитал
- Краткая справка
- Как расторгнуть договор
- Какие налоги платит тот, кто получает ссуду
- Какие налоги платит тот, кто предоставляет ссуду
- Ключевые моменты
- Краткая справка
- Обеспечение кредита залогом
- Особые соображения
- Преимущества и недостатки жилищной ссуды
- Пример 1.
- Пример 2.
- Пример расчета
- Различаются 2 способа погашения займа:
- Расчет обеспечения по залогу и обязательств
- Срочность кредита
- Ссуды под залог собственного капитала по сравнению с heloc
- Сходство и различие залога и обеспечения
- Таблица поправочных коэффициентов
- Торговый дисконт
- Целевой характер кредита
Что будет если не заплатить банку?
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.
Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка.
Что такое залог и обеспечение?
Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство.
Что такое дисконт?
Это слово — калька с английского discount (скидка).
Вообще это очень широкое понятие, применяемое к различным областям экономической жизни. Вот несколько примеров.
Дисконтом может называться:
- разница между номинальной и реальной (той, по которой она была продана) стоимостью долговой ценной бумаги;
- различие в ценах на партии товара, поставляемые в разное время;
- сумма или процент, на которую уменьшается объем выплат по кредиту в случае его досрочного возвращения.
Как легко понять, это понятие всегда опирается на ту или иную разницу в ценах, которая может возникать в самых разнообразных ситуациях. Эта разница может выражаться как в абсолютном исчилении (в рублях, долларах), так и в относительном (доли единицы или проценты).
Что такое заем под собственный капитал?
Ссуда под залог собственного капитала, также известная как ссуда под залог собственного капитала, ссуда в рассрочку под залог собственного капитала или вторая ипотека, – это тип потребительского долга. Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного капитала.
Сумма ссуды основана на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и остатком по ипотеке домовладельца. Ссуды под залог собственного капитала, как правило, имеют фиксированную процентную ставку, в то время как типичная альтернатива – кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC) – обычно с плавающей ставкой.
Ключевые моменты
- Ссуда под залог собственного капитала, также известная как «ссуда под залог собственного капитала» или «вторая ипотека», представляет собой тип потребительского долга.
- Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного капитала по месту жительства.
- Суммы ссуды под залог собственного капитала основаны на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и сальдо по ипотеке.
- Ссуды под залог собственного капитала бывают двух видов: ссуды с фиксированной процентной ставкой и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC).
- Ссуды под залог жилья с фиксированной процентной ставкой предоставляют единовременную выплату, тогда как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.
Что такое амортизация долга
Предназначение амортизации кредита или долга заключается в равномерном распределении финансовой нагрузки на заемщика. Постепенные платежи разбиты на весь определенный договором срок кредитования и состоят из «тела» (основной суммы займа) и процентов.
К примеру, заемщик получил в банке кредит в 500 000 руб. на 2 года. Ежемесячный размер выплат составляет 29 500 руб., из которых только 20 000 руб. засчитывается в счет погашения основного займа, а 9500 руб. направляется на уплату процентов. Через 5 мес. клиент погасил 100 000 руб. по «телу» кредита, то есть амортизация долга составляет 20 %.
При расчете процентов по кредиту банк учитывает финансовые возможности заемщика и распределяет в графике платежи таким образом, чтобы клиент мог расплачиваться постепенно, в течение всего периода действия договора. Это минимизирует риски неуплаты для кредитора и обеспечивает соблюдение сроков расчетов со стороны заемщика.
Биржевой дисконт
На бирже можно приобрести ценные бумаги разного вида по заниженной цене. Продавцы предлагают такие облигации покупателям со следующим условием: бумагу необходимо будет продать по истечении определенного срока.
Получить ценную бумагу по низкой цене удается только при ее выпуске, лишь изредка встречаются предложения после этого момента.
Покупатель получает бумагу стоимостью, например, 900 у.е., в то время как реальная цена, указанная на облигации – 1000 у.е. Владелец имеет право перепродать ее в течение срока действия. При этом он получает дополнительный доход, ведь он получил облигацию за 900, а продает за 1000.
Доход зависит от того, насколько длителен срок действия бумаги, и от разницы между номинальной и напечатанной на векселе ценой. Например, если срок действия – один год, то доход за год для уже приведенной ранее в пример бумаги составит чуть более 11%.
Важно понимать, что продать бумагу по реальной стоимости, которая указана на векселе, будет очень сложно. Гораздо чаще они перепродаются по заниженной цене, которая оказывается все же больше объема средств, затраченного при покупке. Таким образом, владелец все равно получает прибыль.
В каких случаях возможна отрицательная амортизация
Если основной долг заемщика растет за счет непогашенных вовремя процентов, возникает Negative Amortization – отрицательная амортизация. Как правило, при этом реальные платежи по кредиту осуществляются, но в недостаточной для погашения начисленных процентов сумме.
К примеру, клиент получил кредит в сумме 1 000 000 руб. под 12 % годовых на 1 год. Договорные условия погашения займа позволяют ежемесячно уплачивать по 8000 руб. В то же время, сумма процентов в месяц по действующей банковской ставке равна 10 000 руб. (1 000 000 х 12 % / 12 мес.). Отсроченные проценты на сумму 2000 руб. прибавляются к основному долгу в 1 000 000 руб., и к концу года клиент должен погасить «тело» размером не 1 000 000 руб., а 1 024 000 руб. ((2000 руб. х 12 мес.) 1 000 000 руб.). Если график погашения платежей не будет пересмотрен, и аналогичные расчеты действуют на протяжении всего периода договора, общий долг продолжит увеличиваться за счет отсроченных процентов.
Возвратность кредита
Принцип возвратности означает, что заемщик обязан вернуть кредитору всю одолженную сумму денег с процентами по схеме, определенной в кредитном договоре. Он не может распоряжаться этим капиталом как собственным и обязан изыскать средства для погашения долга.
Нарушение принципа возвратности наносит кредиторам крупный финансовый ущерб. Чтобы защитить себя от убытков, платежеспособность клиентов тщательно проверяется, а возможные риски подлежат страхованию. Также банки создают специальные резервы на случай невозврата займов.
Дисконт при оценке залогового имущества
Здесь нас интересует прежде всего дисконт, который заложен в правила (гласные или нет) банка. Этими правилами его сотрудники пользуются для того, чтобы определить, какую сумму денег выгодно дать в долг тому или иному клиенту. В данном случае можно назвать дисконт поправочным (понижающим) коэффициентом.
Чтобы понять, что это такое — посмотрите на простую формулу:
S = d*R
Где: S — конечная сумма займа, d — поправочный коэффициент, R — полная рыночная стоимость имущества.
Дифференцированность кредита
Суть принципа дифференцированности в том, что условия предоставления кредита могут меняться в зависимости от того, насколько клиент платежеспособен. Парадокс – если клиент не сможет доказать банку свою надежность, ему придется заплатить за кредит втридорога.
Договор ссуды
Договор безвозмездного пользования похож на договор аренды:
- Если в пользование передают объект культурного наследия или земельный участок на срок более года, то договор надо регистрировать в Росреестре.
- Если не указан срок пользования имуществом, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
- Если в договоре есть условия, по которым ссудополучатель может получить имущество в собственность, например выкупив его, то такой документ составляют по форме договора купли-продажи.
Документальная составляющая
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи.
Залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредиту — управление персоналом
Автор: Федотова Е.
К сожалению, далеко не каждое предприятие имеет достаточное количество денежных средств на финансирование своей финансово-хозяйственной деятельности. Ведь деньги, как наиболее ликвидный актив компании, постоянно расходуются. И как показывает практика, даже организациям, обладающим высоким уровнем рентабельности, не всегда хватает «кэша». Что остается делать компании, когда, например, нечем платить заработную плату своим работникам, или финансировать производство? Естественно, обращаться за получением кредита в банк или брать заем у другого юридического лица.
Вместе с тем для учреждения, выдающего кредит, является очень важным гарантия платежеспособности – возможности заемщика своевременно и в полном объеме погашать свои обязательства. И как раз такой гарантией и является залог имущества, который наряду с поручительством является наиболее распространенной мерой по обеспечению обязательств по уплате выданных по кредитному договору сумм.
Кредит под залог имущества наименее рискован для банка ввиду того, что в случае неисполнения должником своих обязательств, первый имеет право получить «удовлетворение из стоимости заложенного имущества» (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Для заемщика же рассматриваемый кредит отличается от необеспеченного кредита более выгодными условиями, как то: более низкая процентная ставка, большая сумма выдаваемого кредита, более длительные сроки пользования заемными ресурсами.
Что же, все эти факторы приводят к большой популярности получения кредита под залог имущества? И вполне вероятно, что руководство вашей компании решит им воспользоваться. В настоящей статье мы как раз и рассмотрим правовое регулирование отношений в области предоставления залога, бухгалтерский и налоговый учет указанных операций.
При передаче имущества в залог необходимо оформлять договор в письменной форме. Этого требует как Гражданский кодекс (п. 2 ст. 339 ГК РФ), так и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий отношения при залоге недвижимого имущества.
В определенных случаях необходимо, чтобы договор о залоге был нотариально удостоверен и/или зарегистрирован. Также Гражданский кодекс РФ требует, чтобы в рассматриваемом соглашении были отражены предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).
Обратите внимание, что не соблюдение вышеуказанных требований по оформлению и содержанию договора залога приводит к тому, что такой контракт будет признан незаключенным, недействительным (п. 43 Постановления от 01.07.1996 № 6/8 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 4 ст. 339 ГК РФ).
А поскольку, как показывает практика, налоговые органы достаточно часто «снимают» расходы, относящиеся к договорам, признанным незаключенными и недействительными, то не только юристу, но и бухгалтеру следует следить за правильностью оформления договора о залоге, т. к. это будет и в интересах последнего.
Продолжим дальше. Залогодержателем в отношениях выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Залогодателем же – лицом, передающим имущество в обеспечение кредита − может быть либо непосредственно сам заемщик по указанному кредитному договору, либо третье лицо. Эту возможность допускает ст. 335 ГК РФ. Получается, что договор залога может быть как двухсторонним (кредитор, он же залогодержатель, и заемщик, он же залогодатель), так и трехсторонним (кредитор – залогодержатель, заемщик и третье лицо – залогодатель).
Механизм трехсторонних взаимоотношений по предоставлению залога достаточно распространен. Например, организация − заемщик, не имея на собственном балансе достаточно ценного имущества для признания его банком должным обеспечением для получения кредита, просит у своей дочерней или зависимой компании, соответственно, имеющей в собственности таковое имущество, выступить залогодателем во взаимоотношениях материнской компании с банком.
И здесь возникает следующий момент – получается, что залогодатель, третье лицо, оказывает некую услугу по передаче своего имущества в качестве залога. В случае если организация безвозмездно предоставляет в залог собственное имущество в счет обеспечения обязательств третьего лица, эту операцию следует рассматривать как безвозмездно оказанную услугу. При этом у получателя данной услуги образуется доход, учитываемый в целях налогообложения прибыли на основании п. 8 ст. 250 НК РФ (Письмо Минфина России от 3 октября 2006 г. № 03-03-04/1/679).
Конечно же, с финансистами можно не согласиться, да и определять рыночную стоимость услуги в соответствии со ст. 40 НК РФ, как того требует вышеуказанная норма ст. 250 НК РФ, для включения ее в налогооблагаемый доход, достаточно проблематично. В целях избежания возможных претензий со стороны проверяющих лицу, получающему кредит, целесообразно заключить возмездный договор с компанией, предоставляющей свое имущество в залог в интересах первой. При этом плата залогодателю, по мнению московских налоговиков, может быть учтена в расчетах при исчислении налога на прибыль. Так в соответствии с Письмом УФНС по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/56673@ расходы на выплату вознаграждения залогодателю являются для заемщика экономически оправданными расходами, понесенными в связи с получением кредита.
В связи с этим указанные расходы учитываются для целей налогообложения прибыли заемщика так же, как и проценты за кредит. В то же время, указанное письмо обязывает налогоплательщика «растягивать» рассматриваемый расход, т. е. на основании нормы п. 1 ст. 272 НК РФ признавать его равномерно в течение срока кредитования, предусмотренного кредитным договором.
Итак, перейдем к дальнейшему рассмотрению гражданско-правовых норм, регулирующих отношения, возникающие при передаче имущества в залог в качестве обеспечения долга.
Передавать в залог можно всякое имущество, за некоторыми исключениями, отраженными в ст. 336 ГК РФ, как, например, имущество, изъятое из оборота. При этом имущество, передаваемое в качестве обеспечения, должно находиться у залогодателя на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения. Получается, что и ГУПы и МУПы – предприятия, которые могут обладать указанным правом хозяйственного ведения, − также вправе передавать имущество в залог, правда в определенных случаях
(п. 2 ст. 295 ГК РФ) только с согласия собственника − государства.
Выше нами было установлено, что договор залога в обязательном порядке требует определения того, у кого из сторон сделки находится имущество, являющееся предметом залога. Значит, законодательство допускает, что физически предмет залога может находиться либо у залогодателя, либо у залогополучателя? Да, действительно, данная возможность определена в ст. 338 ГК РФ. Правда есть и исключение − имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Однако, в любом случае, вне зависимости от того, у кого по договору должно находиться заложенное имущество, право собственности, хозяйственного ведения остается у залогодателя. Право собственности может перейти к залогодержателю только в случае, когда заемщик не может выполнить свое обязательство перед кредитором.
Достаточно часто у сотрудников бухгалтерии возникает вопрос – можно ли пользоваться заложенным имуществом, с помощью него получать доходы? А это как договоритесь. Гражданский кодекс разрешает залогодателю пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, в случае если иное не предусмотрено договором. Кроме того, залогодатель по соглашению сторон вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование. На указанные действия в отношении заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя.
Например, передается вашей компанией заложенный объект недвижимости в аренду, не забудь позаботиться о наличии согласия залогодержателя. В противном случае, сделка может быть признана недействительной. А это, как уже было указано выше, может привести к негативным налоговым последствиям, а именно не принятию расходов по указанной сделке.
Договором может быть предусмотрено, что и залогодержатель может пользоваться переданным ему предметом залога. Кроме того, гражданское законодательство РФ допускает и такое соглашение сторон в договоре залога, при котором на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Обратите внимание, что при таком порядке залогодержатель должен предоставить вашей компании как залогодателю регулярный отчет о пользовании полученным им имуществе. Об этом прямо говорится в п. 3 ст. 346 ГК РФ.
Итак, мы рассмотрели основные моменты, касающиеся гражданско-правовой природы договора залога. И уже на основании данных положений можно переходить к анализу порядка бухгалтерского и налогового учета передачи залогового имущества. Ведь без понимания того, какие именно права принадлежат тому или иному лицу в сделке, вести учет никак нельзя.
Начнем с НДС. Необходимо ли залогодателю начислять рассматриваемый налог при передаче имущества в залог? Нет. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории России, в том числе реализация предметов залога. А реализацией в соответствии со ст. 39 НК РФ является передача права собственности. Однако, как нами уже было рассмотрено выше, никакой передачи право собственности при предоставлении имущества залогодателем залогодержателем не происходит. Следовательно, и объекта обложения НДС не возникает.
В бухгалтерском учете стоимость передаваемого в залог имущества не признается расходом организации. Ведь расход в соответствии с пунктом 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации» – это уменьшение экономических выгод компании. А о каком уменьшении может идти речь, если право собственности на предмет залога остается у залогодателя и никому не передается (конечно, в случае погашения обязательства, в чье обеспечение и был выдан рассматриваемый залог).
На основании все того же условия о не переходе права собственности на предмет залога, имущество должно оставаться у залогодателя на балансе. Единственное, что для него необходимо завести отдельный субсчет.
Например, вашей компании в счет обеспечения обязательства кредитору были переданы материалы. В учете в указанном случае следует сделать проводку:
Дебет 10 «Материалы, переданные в залог» Кредит 10 «Материалы».
Не стоит забывать и про забалансовый учет. Планом счетов предусмотрен счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении выданных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей.
Организации – залогодателю в бухгалтерском учете необходимо отразить следующую проводку:
Дебет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» − договорная стоимость оборудования, переданного в залог.
Суммы обеспечений, учтенные счете 009, списываются по мере погашения задолженности.
В случае если в залог передается основное средство, амортизация по нему продолжает начисляться. Ведь в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в бухгалтерском учете начисление амортизации приостанавливается в случае перевода основного средства на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.
А передача имущества в залог ни к одному из вышеизложенных случаев не относится.
Однако в ситуации, когда предмет залога физически передается в пользование залогодержателю, по мнению, ряда экспертов, амортизационные отчисления должны учитываться в качестве прочих расходов (Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 02 «Амортизация основных средств»). Их аргументация следующая – основные фонды, переданные залогодержателю, не используются залогодателем при изготовлении продукции, продаже товаров (работ, услуг), поэтому суммы амортизации нельзя отнести к расходом по обычным видам деятельности.
Вместе с тем предприятие же передает свои основные средства по договору залога в пользование залогодержателю не просто так. Благодаря такому условию соглашения, как правило, существенно снижаются процентные ставки за пользование заемными средствами, в обеспечение которых и передается имущество. Получается, что имущества предоставляется в пользования залогодержателю с целью получения денежных средств на наиболее выгодных заемщику-залогодателю условиях. И если полученные заемные деньги направляются на финансирование производственной деятельности, то налицо взаимосвязь передачи залогового имущества залогодержателю в пользование с указанной производственной деятельности компании – залогодателя-заемщика. Поэтому и амортизация таких основных средств может учитываться в расходах, связанных с производством и реализацией.
В любом случае, предприятию целесообразно самостоятельно определить, на какой из вышеуказанных подходов в порядке учета амортизационных отчислений ориентироваться. При этом указанный порядок целесообразно закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета, желательно аргументируя его.
Что касается налога на прибыль, то в соответствии с п. 32 ст. 270 НК РФ стоимость имущества, предаваемого в качестве залога, в состав расходов включаться не будет.
Встает вопрос, как быть с амортизируемым имуществом? Налоговый кодекс РФ также содержит перечень случаев, при которых амортизация в налоговом учете начисляться не должна. Указанный перечень немного отличается от аналогичного, изложенного в ПБУ 6/01.
Согласно п. 3 ст. 256 НК РФ, из состава амортизируемого имущества в целях расчета налога на прибыль исключаются основные средства:
переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;
переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;
находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.
К консервации, реконструкции, модернизацию залоговое имущество однозначно никакого отношения не имеет. Что касается передачи в безвозмездное пользование, то к таковой передача имущества по договору залога также не относится. Ведь, предмет залога передается с целью получения каких-либо льготных условий кредитования. Значит, и безвозмездности никакой нет.
Получается, что формально залоговое имущество может амортизироваться в налоговом учете. Правда, опять возникают прения по физически передаваемому залогодержателю основному средству.
Существует мнение, что поскольку имущество физически отсутствует у налогоплательщика-залогодателя, то оно не может приносить ему дохода, и, следовательно, не удовлетворяет критерию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ), а уже связи с этим не может амортизироваться.
Однако согласиться, что имущество, передаваемое в залог, не приносит дохода, очень сложно. Ведь, как уже было написано выше, передавая основные средства, залогодержателю, заемщик выплачивает более низкие процентные ставки, и тем самым экономит.
Возникает неоднозначная, спорная ситуация. И вполне вероятно, что налоговые органы примут вариант в пользу бюджет. Поэтому, если вашей компанией будет принято решение о начислении в налоговом учете амортизации физически предаваемых в пользование залогодержателю основных фондов, свою позицию, вероятно, придется отстаивать в судебном порядке.
Оценка, передаваемого в залог имущества
Размер получаемого заемщиком кредита напрямую зависит от рыночной стоимости передаваемого в залог имущества. И для того, чтобы банк был уверен в том, что залоговое имущество стоит тех денег, которые предоставляются заемщику, он ставит условие – проведение оценки имущества независимым оценщиком. Ведь кредитная организация должна понимать, что закладываемый объект, в случае неисполнения обязательства заемщиком, может быть продан за сумму в размере предоставляемого кредита.
Кроме того, оценка необходима и в силу законодательства. Как уже было отмечено выше в статье, оценка залогового имущества должна быть в обязательном порядке отражена в договоре о залоге.
Поскольку расходы на оценку передаваемого в залог имущества, связаны с получением кредита, то для целей определения порядка их бухгалтерского учета, нам следует руководствоваться ПБУ 15/2008 «Учет расходов по кредитам и займам».
В соответствии с указанным документом расходы на оценку можно отнести к дополнительным расходам, связанным с получением кредитов и займов. При этом такие расходы на основании п. 6 и 8 указанного ПБУ могут учитываться либо единовременно, в том отчетном периоде, в котором были произведены, либо могут включаться равномерно в состав расходов в течение срока займа (кредитного договора).
Выбранный вами способ ведения учета следует закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета.
Нормами ПБУ 15/2008 предусмотрено, что расходы по займам, к которым как мы уже определили относятся услуги оценщика, должны быть отнесены к прочим расходам.
Следовательно, в зависимости от выбранного варианта учета, организации необходимо отразить следующие проводки:
Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»)
или
Дебет 97 «Расходы будущих периодов» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»),
Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 97 «Расходы будущих периодов».
В случае, когда кредит и соответственно услуги по нему были получены с целью с приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива (актива, который будет впоследствии принят к учету в качестве основного средства, нематериального актива либо иного внеоборотного актива), затраты по кредиту следует капитализировать, формировать из них стоимость указанного внеоборотного актива:
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).
Для целей налогового учета затраты на оценку объекта, передаваемого по договору залога для обеспечения кредита, можно учесть в расходах. Это вывод подтверждается письмами Минфина, налоговой службы, постановлениями арбитражных судов (Письма Минфина РФ от 02.03.2006 №03-03-04/4/42, от 01.06.2009 №03-03-06/2/108, УФНС России по г. Москве от 20.12.2004 №26-12/83208, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2006 по делу № А56-27205/2005).
Однако их анализ показывает, что контролирующие органы обращают внимание, на то, что расходы могут быть приняты к налоговому учету в случае, если они документально подтверждены и экономически обоснованные (норма ст. 252 НК РФ).
Стоит обратить внимание на последнее условие. Если кредит берет организация для каких-либо производственных целей, то расходы по нему могут быть признаны экономически обоснованные. Если же скажем, заемные средства необходимы для оплаты стоимости услуг организации, проводившей корпоративное мероприятие для вашей компании, то затраты по такому кредиту в «налоговые» расходы не попадают.
Следует рассмотреть еще один интересный вопрос − момент учета рассматриваемых расходов. В вышеназванном Письме УФНС Москвы указывалось, что датой осуществления расхода на основании подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ будет признаваться дата подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг по оценке имущества.
О необходимости «растягивать» затраты в соответствии со ст. 272 НК РФ в нем, как и в других письмах контролирующих органах, касающихся порядка учета расходов на оценку залогового имущества, ничего не говорится. Вероятно, что налоговые органы при проверке могут посчитать, что рассматриваемые затраты следует учитывать в течение периода предоставления кредита. Тем более в отношении иных расходов, связанных с получением кредита, Минфин высказывался о том, что такие расходы надо распределять. Единственное, что можно посоветовать в данной ситуации − обратиться с адресным вопросом в контролирующий орган. Как было указано выше, нормативные акты в области бухгалтерского учета дают возможность организации право выбора методики учета в части учета расходов, связанных с получением кредита, то компании целесообразно было бы совместить способ учета затрат в бухгалтерском учете с налоговым учетом, чтобы лишний раз не применять ПБУ 18.
И еще один момент. При учете расходов на оценку залогового имущества бухгалтеру необходимо знать цель получения заемных средств. Не связана ли она с приобретением, строительством, созданием какого-либо актива. Ведь в таком случае, расходы на оценку должны формировать стоимость данного актива, а не учитываться отдельно. Указанного мнения придерживается и Минфин (Письмо от 27 августа 2007 г. № 03-03-06/1/598): «Согласно пункту 1 статьи 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли организаций в первоначальной стоимости строительства (или в стоимости затрат по реконструкции, техперевооружению) амортизируемого имущества учитываются расходы, связанные с получением и обеспечением кредита (комиссионные вознаграждения, расходы по оценке и хранению предмета залога и т. п.)».
Как передать имущество по договору ссуды
Например, производитель дал пекарне в безвозмездное пользование печь с программным управлением, а инструкции к ней не приложил. Получается, что использовать оборудование пекарня не могла. В таком случае можно не только расторгнуть договор, но и потребовать с завода возместить реальный ущерб — например, если в работе печи без инструкции не разобрались, она из-за этого взорвалась и случился пожар.
Как работает заем под собственный капитал
По сути, заем под залог собственного капитала сродни ипотеке, отсюда и название второй ипотеки. Собственный капитал в доме служит залогом для кредитора. Сумма, которую домовладельцу разрешено брать в долг, будет частично основываться на комбинированном соотношении кредита к стоимости (CLTV)
Краткая справка
Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Традиционные ссуды под залог недвижимости имеют определенный срок погашения, как и обычные ипотечные ссуды. Заемщик производит регулярные фиксированные платежи, покрывающие как основную сумму, так и проценты. Как и в случае любой ипотеки, если кредит не будет погашен, дом можно продать, чтобы погасить оставшийся долг.
Кредит под залог жилья может быть хорошим способом конвертировать капитал, накопленный в вашем доме, в наличные, особенно если вы вкладываете эти деньги в ремонт дома, который увеличивает его стоимость. Однако всегда помните, что вы подвергаете риску свой дом – если стоимость недвижимости снизится, вы можете в конечном итоге задолжать больше, чем стоит ваш дом.
Если вы захотите переехать, вы можете потерять деньги на продаже дома или не сможете переехать. И если вы получаете ссуду для погашения долга по кредитной карте, не поддавайтесь искушению снова увеличить счета по кредитной карте. Прежде чем делать что-то, что может поставить под угрозу ваш дом, взвесьте все возможные варианты.
Как расторгнуть договор
Если в договоре не указан конкретный срок, его можно расторгнуть, за месяц предупредив об этом вторую сторону. Это право есть и у ссудодателя, и у ссудополучателя. Единственное исключение — недвижимость. В этом случае надо предупреждать другую сторону за три месяца. Еще договор считается расторгнутым, когда ссудополучатель умер или, если речь о юрлице, ликвидирован.
Когда договор расторгнут, ссудополучатель должен вернуть вещь обратно владельцу.
Какие налоги платит тот, кто получает ссуду
Физическое лицо НДФЛ не платит.
Если ссудополучатель — организация или ИП на упрощенной системе обложения, то придется заплатить налог с доходов от безвозмездного пользования. Компания или предприниматель, которые работают на общей системе налогообложения, должны заплатить налог на прибыль.
Высший арбитражный суд говорит, что имущество, полученное безвозмездно, — это внереализационный доход организации, то есть не связанный с основной деятельностью. Доход равен рыночной цене аренды аналогичного имущества, и показывать его придется ежемесячно.
Если же ссудополучатель — организация или ИП, который работает на ЕНВД или патенте, платить ничего не надо.
А вот НДС ссудополучатель не платит — неважно, кто он и на какой системе налогообложения работает.
Какие налоги платит тот, кто предоставляет ссуду
Земельный и транспортный налоги или налог на имущество ссудодатель будет платить вне зависимости от того, физическое это лицо, индивидуальный предприниматель или организация. Когда имущество передают в безвозмездное пользование, его владельцем все равно остается ссудодатель. Платить налоги — обязанность собственника. Во всяком случае, так считает Минфин, когда речь идет о ссуде.
Если ссудодатель — организация или индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения, то придется ежемесячно платить НДС, основываясь на рыночной цене аренды аналогичного имущества. Налоговый кодекс и Минфин признают, что безвозмездная передача товаров, работ или услуг облагается налогом.
Если ссудодатель — юрлицо или индивидуальный предприниматель со специальным режимом налогообложения (УСН, ЕНВД или патент), то ни НДС, ни налог на прибыль платить не надо.
Ключевые моменты
- Ссуда под залог собственного капитала, также известная как «ссуда под залог собственного капитала» или «вторая ипотека», представляет собой тип потребительского долга.
- Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного капитала по месту жительства.
- Суммы ссуды под залог собственного капитала основаны на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и сальдо по ипотеке.
- Ссуды под залог собственного капитала бывают двух видов: ссуды с фиксированной процентной ставкой и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC).
- Ссуды под залог жилья с фиксированной процентной ставкой предоставляют единовременную выплату, тогда как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.
Краткая справка
Проценты по ссуде под залог собственного капитала вычитаются из налогооблагаемой базы, только если ссуда используется для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего ссуду.
Обеспечение кредита залогом
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
Особые соображения
Популярность ссуд под залог недвижимости резко возросла после принятия Закона о налоговой реформе 1986 года, поскольку они позволили потребителям обойти одно из его основных положений – отмену вычетов по процентам на большинство покупок потребителей. Закон оставил в силе одно большое исключение: проценты по обслуживанию долга по месту жительства.
Тем не менее,Закон о сокращении налогов и занятости от 2021 года приостановил вычет процентов, выплачиваемых по кредитам на жилищный капитал и HELOCs, до 2026 года, если, по мнению IRS, «они не используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего заем ».
Преимущества и недостатки жилищной ссуды
У кредитов под залог недвижимости есть ряд ключевых преимуществ, включая стоимость, но есть и недостатки.
Плюсы
Легко получить
Более низкие процентные ставки, чем другие долги
Возможный налоговый вычет на уплаченные проценты
Пример 1.
Вы взяли кредит:
| Параметры кредита 1 | |
|---|---|
| Цель | на пополнение оборотных средств |
| Сумма | 5 000 000 рублей |
| % ставка | 11% годовых |
| Срок | 60 месяцев (5 лет). |
В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Пример 2.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
| Параметры кредита на покупку квартиры | |
|---|---|
| Сумма | 14 000 000 рублей |
| % ставка | 10% годовых |
| Срок | 120 месяцев (10 лет). |
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите:
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.
Пример расчета
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Различаются 2 способа погашения займа:
- Аннуитетные платежи – расчеты осуществляются с выплатой большей части (до 2/3 кредита) в первые месяцы. При этом гасятся преимущественно проценты, а «тело» остается нетронутым.
- Дифференцированные платежи – расчеты выполняются равными долями в течение всего срока пользования кредитом.
Расчет обеспечения по залогу и обязательств
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Срочность кредита
Заемщик обязан возвращать долг не в любое время по собственному желанию, а в четко установленный срок, прописанный в кредитном договоре.
Если платеж не будет внесен в срок, банк-кредитор может применить экономические санкции к заемщику, а длительные просрочки — повод для обращения в суд.
Соблюдение сроков выплат для заемщика — гарантия формирования хорошей кредитной истории и беспроблемного получения займов в будущем.
Ссуды под залог собственного капитала по сравнению с heloc
Ссуды под залог собственного капитала представляют собой единовременную выплату заемщику, которая выплачивается в течение определенного периода времени (обычно от пяти до 15 лет) по согласованной процентной ставке. Плата и процентная ставка остаются неизменными в течение срока кредита. Если дом, на котором он основан, продан, ссуда должна быть возвращена полностью.
HELOC – это возобновляемая кредитная линия, очень похожая на кредитную карту, которую вы можете использовать по мере необходимости, возвращать, а затем снова использовать в течение срока, определенного кредитором. За периодом розыгрыша (от пяти до 10 лет) следует период погашения, когда розыгрыши больше не разрешены (от 10 до 20 лет).
Сходство и различие залога и обеспечения
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.См. также: Оценка предмета залога банком при выдаче кредита
Таблица поправочных коэффициентов
Приведем наиболее типичные значения discount для разных типов активов.
| Тип обеспечения | Ставка дисконта | Примечание |
| Недвижимость (сооружения, отдельные помещения, доли в помещениях, незавершенные объекты) | не более 0,8, чаще 0,5 — 0,7 | |
| Промышленное оборудование | до 0,7 | |
| Офисное оборудование (оргтехника, мебель) | 0,5 — 0,6 | |
| Временные сооружения | 0,5 — 0,6 | Пример: торговые павильоны, ларьки, палатки. |
| Товар в обороте | 0,5 — 0,6 | За R принимается цена покупки без НДС либо себестоимость (в случае производственных предприятий). |
| Автотранспорт и спецтехника | до 0,7 | Для спецтехники процент обычно несколько ниже. Автомобили более ликвидны. |
Разумеется, у разных банков свои шкалы; где-то вам могут предложить чуть более выгодные условия по объективным причинам (например, у банка есть партнер, занимающийся продажей подержанных автомобилей). Однако в целом более выгодная ставка должна вас насторожить.
Дисконт или дискаунт – это англоязычное слово, которое в России используется для обозначения сразу нескольких предметов.
Первый – это скидка товарная, то есть на покупку некоего товара или услуги в магазине или у оптового поставщика. Разницы между «дисконтом» и «скидкой» в данном случае нет.
Что касается других терминов, дискаунт также означает приобретение облигаций на бирже по заниженной цене.
Третье значение слова – кредитный дисконт, то есть предоставление льгот по кредиту, уменьшение общего размера задолженности. Необходимо подробнее рассмотреть каждый из терминов, чтобы при столкновении с ними в реальной жизни или биржевой торговле не путаться.
Торговый дисконт
Под данным словосочетанием понимается скидка в ее стандартном понимании. Термин с англоязычным звучанием просто был перенят с Запада, хотя и в России уже было необходимо обозначение. Существуют две разновидности торгового уменьшения цены.
Первый вариант – это стандартная скидка в торговой точке, где предлагают услуги или продают товары. Скидка позволяет быстрее распродать товар, пока он еще остается в трендах и пользуется достаточно высоким спросом.
Чтобы привлечь больше покупателей, владелец точки немного занижает розничную цену, что автоматически привлекает клиентов.
Они чисто на психологическом уровне ведутся на такую простую уловку. Иногда магазины даже не предлагают реальную скидку, вместо этого сначала просто завышают стоимость товара, а затем возвращают ее к стандартной, но уже якобы с дисконтом.
Даже крупные бренды постоянно прибегают к такому приему, и прекратить это каким-либо образом нельзя.
Торговая скидка – второй вариант значения. Под ней понимается предоставление льгот оптовым покупателям. Таким образом поставщик привлекает клиентов, которые будут распродавать его товар в своих собственных магазинах.
Системы снижения стоимости, при которой размер уценки зависит от объема купленной продукции, позволяет удерживать распространителей товара. Найти поставщика с такими же выгодными условиями сотрудничества клиенту оказывается сложно, поэтому в случае каких-то сомнений он все равно не разрывает соглашение.
Целевой характер кредита
Целевая направленность — это принцип кредита, согласно которому одолженные средства должны расходоваться только на указанную в кредитном договоре цель. Например, по договору ипотеки заемщик может купить лишь конкретное жилье, на которое были выделены средства, аналогично с автокредитами и производственными ссудами.
Целевое назначение позволяет кредитору контролировать соблюдение условий договора. При нарушении этих условий банк-кредитор может потребовать досрочно вернуть кредит.
