Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Выбор земельного участка под автомойку самообслуживания

Для обеспечения максимально высокой отдачи и прибыльности автомойки самообслуживания необходимо правильно подобрать земельный участок с учетом его расположения и площади, юридических и технических, инженерных аспектов. Это непростая задача, так как в Москве выбор земли промышленного или делового назначения без обременений ограничен, а цены на покупку или аренду могут быть очень высокими.

Чтобы правильно выбрать участок под мойку самообслуживания в Москве или другом российском городе, опирайтесь на приведенные ниже данные и рекомендации.

Купить или арендовать?

• земля перейдет в вашу собственность, и вы сможете распоряжаться ею на свое усмотрение;
• не будет расходов на арендную плату – только налог 1 раз в год;
• при необходимости землю можно продать или сдать в аренду;
• на собственном участке можно уверенно строиться, не опасаясь неприятных сюрпризов со стороны возможных владельцев.

• для покупки земли придется выложить круглую сумму;
• свободные для продажи участки обычно находятся в неудобных районах;
• земля промышленного назначения продается большими площадями.

Аренда

• участки, сдаваемые в аренду, имеют выгодное расположение – можно найти отличную землю с коммуникациями;
• аренда не требует крупных единовременных расходов;
• договор можно расторгнуть в любое время и снять с себя обязательства.

• земля не ваша, собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению (например, расторгнуть договор или повысить арендную плату);
• чтобы арендовать хороший участок с выгодным расположением, часто приходится участвовать в торгах;
• в арендных отношениях всегда высокий риск обмана со стороны арендодателей.

Критерии выбора

Важное значение имеют такие факторы:

• удобное территориальное расположение с хорошими подъездными путями,
• достаточная площадь для размещения постов, обустройства площадки для протирки и зоны ожидания,
• наличие точек подключения к инженерным коммуникациям в непосредственной близости.

Земельный участок под мойку самообслуживания также не должен иметь юридических обременений, которые часто пытаются скрыть собственники.

При этом нужно избежать чрезмерных затрат на обустройство и оформление всех необходимых документов, разрешений, в противном случае мойка будет очень долго окупаться, так как смета на ее строительство может вырасти вдвое.

Расположение участка

Локация должна отвечать следующим требованиям:

• Находиться на первой линии – клиент должен видеть мойку издалека, а не искать ее на задворках;
• Быть в непосредственной близости с ключевыми транспортными развязками, оживленными участками дорог с высоким автомобильным трафиком;
• Плюсом будет расположение рядом с парковками, торгово-развлекательными центрами, автосервисами, магазинами автозапчастей и т.п.;
• Обязательно наличие удобных подъездных путей с твердым покрытием (асфальт, бетон) – желательно, чтобы въезд и выезд были раздельными.

Виды права владения земельным участком под автомойку и юридические аспекты

Во-первых, в Москве земля под автомойку должна соответствовать нужному ВРИ (виду разрешенного использования). Эта информация указана в градостроительном плане земельного участка и его кадастровом паспорте. Он должен быть промышленного назначения, тогда изменить ВРИ будет очень легко и быстро. С землей в общественно-деловой зоне дело обстоит сложнее, но этот вопрос решаем.

Существует несколько основных форм права владения участком:

• Частная собственность – покупка земли у владельца по договору купли-продажи. Этот вариант требует больших первоначальных вложений, зато впоследствии ежемесячные расходы на содержание мойки самообслуживания будут значительно ниже за счет отсутствия рентной платы. Кроме того, земля в собственности – это дополнительный актив, который можно использовать впоследствии для получения кредитов под расширение бизнеса;
• Переуступка прав аренды земли, находящейся в муниципальной собственности – требует меньших первоначальных вложений, но регулярных (хотя и небольших) затрат на оплату аренды. Также могут быть дополнительные требования и ограничения по отношению к арендатору со стороны городских властей;
• Получение участка в администрации – требует больших затрат времени, и нет никаких гарантий, что участок достанется именно вам, так как земля разыгрывается на аукционах;
• Долгосрочная аренда участка на срок от 5 лет у частного собственника – быстро и достаточно надежно, но ежемесячные платежи могут быть очень высокими;
• Краткосрочная аренда у собственника – малопривлекательный вариант для арендатора, так как помимо юридических проблем, которые может пытаться скрыть владелец, также отсутствует стабильность – собственник может отказаться продлевать договор аренды через 11 месяцев.

Вывод: участок под автомойку в Москве лучше всего покупать напрямую у частного собственника или снимать в долгосрочную аренду. Обязательно нужно проводить комплексную юридическую проверку земли на предмет любых обременений, ограничений.

Технические параметры (требования) участка под мойку самообслуживания

Кроме того, есть ряд технических требований, которым в идеале должен отвечать земельный участок под мойку самообслуживания, а именно:

• Площадь – от 600 до 1500 квадратных метров из расчета на 6 постов самообслуживания. По вашему желанию наши специалисты могут провести индивидуальные расчеты на любое количество постов;
• Форма – прямоугольная;
• Высотный регламент – размещение одноэтажных объектов недвижимости;
• Требования СНиП – не меньше 100 метров до объектов жилого фонда, водных ресурсов и прочих объектов с нормируемыми показателями качества среды. Есть возможность уменьшения санитарной зоны, но это требует дополнительных денежных затрат и времени. Над участком не должны проходить ЛЭП, под ним – инженерные сети городского снабжения. Под застраиваемой областью участка коммуникации должны отсутствовать вовсе;
• Обязательная регистрация прав владения (собственности, аренды) в УФРС, отсутствие обременений, ограничений.

Инженерные коммуникации

Для обеспечения стабильной работы мойки самообслуживания к ней обязательно должны быть подведены сети электроснабжения, водоснабжения и канализации. Большим плюсом будет наличие газоснабжения, которое будет обеспечивать работу котельного оборудования для подогрева полов в холодное время года.

Общие технические требования к инженерным коммуникациям при использовании оборудования Акварама (для бюджетного оборудования увеличительный коэффициент 1.5-2):

• Третий класс электроснабжения с напряжением 380V (3 фазы), на 40 кВт;
• Производительность водоснабжения – 2,4 кубометров в час с минимальным гарантированным напором 2 атмосферы;
• Водоотведение – не менее 2,45 кубометров воды в час.

При выборе участка очень важно учитывать наличие в непосредственной близости точек подключения к инженерным сетям, так как их подведение может составить немалую часть сметы. Только прокол грунта обойдется в среднем около 2000 рублей за метр без учета материалов и оборудования. Также важно отсутствие чужих инженерных коммуникаций под вашим участком. Их перенос может стоить слишком дорого, отнять лишнее время.

Запросите градостроительный план в администрации, чтобы узнать, где именно проходят коммуникации, а также уточните в горводоканале и горэлектросети, где находятся точки подключения для промышленных потребителей. При отсутствии газа проблему решает дизельное оборудование, обеспечивающее подогрев теплоносителя для защиты полов постов от обледенения зимой.

Правильно выбранный участок под мойку самообслуживания – это 50 % успеха. Мы готовы оказать содействие в проведении расчета технических требований к автомойке на любое количество постов.

2 октября 2018

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор аренды земельного участка №

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

• Кадастровый номер земельного участка: .
• Целевое назначение земельного участка: .
• Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
• использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
• если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
• по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

• если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
• если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

• План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
• Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

здания и земельного участка на котором оно расположено на срок более года

«» 2023 г.

1.2. Срок действия настоящего договора .

1.3. Размер арендной платы составляет: .

1.4. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: и не может пересматриваться Сторонами чаще, чем раз в год.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору, ему передаются права на ту часть земельного участка, на котором расположено здание и необходима для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3. настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п.1.6.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. Арендодатель обязуется:

• передать Арендатору здание не позднее г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания по владение и пользование и подписания Сторонами акта о его передаче;
• передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5. настоящего договора;
• производить за свой счет капитальный ремонт здания.

2.2. Арендатор обязуется:

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
• поддерживать здание в исправном состоянии;
• производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
• вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕ ОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственность.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения здания, не отделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений.

3.3. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение настоящего договора Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим гражданским законодательством России.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2.) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

4.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с .

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее года.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

• в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
• в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв.м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано года), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее года Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.

2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
• поддерживать здание в исправном состоянии;
• производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
• не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
• вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.

УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Порядок передачи земельных участков в аренду регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Третьим определяющим документом является Закон о земле №101-ФЗ. Если в качестве собственника участка выступает физическое лицо, а нанимателя — юридическое, у второго участника сделки возникают обязанности налогового агента.

У кого можно взять внаем земельный участок?

Важно. Арендодателем земельного участка может выступать любой собственник надела, прошедшего процедуру регистрации и имеющего кадастровый паспорт (ст. 9 Закона №101-ФЗ).

Права юридических и физических лиц извлекать выгоду из передачи своего имущества в пользование не различаются.

Кроме того, арендатор вправе делегировать свои права третьим лицам, заключая договор субаренды во всех случаях, когда иное не предусмотрено законом или положениями соглашения с собственником (больше о том, что это такое и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды ЗУ и зарегистрировать документ).

Такой возможности лишены резиденты особых экономических зон, получившие участки без проведения торгов.

Третьей категорией арендодателей являются законные представители несовершеннолетних лиц, унаследовавших землю. Они могут сдавать наделы, принадлежащие находящимся под их присмотром детям, до момента достижения опекаемым 18 лет (как взять землю в аренду?).

Особенности оформления договора

У договора аренды земли, одной стороной которого выступает юридическое лицо, существует несколько особенностей по сравнению с ситуацией, когда отношения возникают между 2 «физиками»:

• обязательная фиксация в письменной форме вне зависимости от срока найма надела;
• обязательная регистрация — ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ (о том, каковы размеры государственной пошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, читайте тут);
• в тексте соглашения должны быть прописаны все существенные условия, иначе оно может быть признано ничтожным;
• составление акта приема-передачи в качестве подтверждения вступления договора в силу (о том, как оформить акта передачи земельного участка по договору аренды, рассказано в этой статье).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

• Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
• Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
• Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

К числу существенных можно отнести такие факторы, как:

• местоположение арендуемого участка и его размер;
• срок, на который заключается договор (о том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, мы рассказывали в этой статье);
• величину арендной платы и способ ее внесения (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка);
• целевое назначение найма земли;
• условия возврата;
• ограничения накладываемые на арендатора;
• возможные риски;
• реквизиты и ответственность сторон.

Если арендодатель физлицо

При аренде земли у частника существует ряд аспектов, на которые нужно обратить внимание.

• В случае если физическое лицо состоит в браке, перед составлением договора необходимо получить письменное согласие супруга.
• Если же нанимаемый участок находится в долевой собственности, потребуются подписи всех владельцев.
• Неотъемлемой частью договора аренды является указание на возмездный характер отношений. Это означает, что у физического лица появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом, налоговым агентом должна выступать организация.

Важно. Если по каким-либо причинам юридическое лицо не может произвести удержание нужной суммы, например производит расчеты с хозяином участка в натуральной форме, информация об этом должна быть направлена в ФНС в течение месяца.

Если арендодатель частная компания или государство

• Если арендодателем выступает частная компания, то существенных различий от найма земли у собственника, являющегося физическим лицом, не возникает.Для заключения договора также достаточно только согласия обеих сторон.Обязанность зафиксировать достигнутую договоренность в письменном виде сохраняется. Это законодательное требование действует вне зависимости от того, какой из сторон в заключаемом соглашении является юридическое лицо.
• Если же в качестве арендодателя выступает государство, предусмотрена процедура торгов за получение права на аренду.Она должна быть проведена в течение 30 дней. Договор заключается с победителем конкурса или с заявителем, если других желающих принять участие не оказалось.

Важно. Из этого правила существует исключение. Оно делается только для ситуаций, прописанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, к числу таковых относятся предоставление садового или огородного земельного участка членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

В качестве подведения итогов нужно отметить, что ключевым моментом при возникновении отношений арендатора и арендодателя между юридическим и физическим лицами становится соблюдение формы договора и внесение в нее всех существенных условий. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Однако, несмотря на это, эта процедура проще, чем получение участка во временное пользование от государства, поэтому такая практика весьма распространена.

Аренда земли под мойку самообслуживания у торгового центра

Участки для автомойки возле торговых, торгово-развлекательных и бизнес центров (ТЦ, ТРЦ и БЦ) имеют неоспоримые преимущества. Но существует ряд недостатков и особенностей. В этой статье я расскажу о том, что нужно знать перед тем, как идти на переговоры с собственниками ТЦ или ТРЦ.

Для начала определимся почему имеет смысл арендовать земельный участок возле торгового центра. Причины две и обе весомые:

• Месторасположение. Торговые и развлекательные центры чаще всего стоят в отличных местах. Возможно, самых лучших в городе. Это и первая линия, и крупные дороги с высоким трафиком, и прочие отличительные черты хороших площадок. Даже если место не самое хорошее, например окраина города, либо вне города вообще, но такие ТРЦ сами являются серьёзным якорем для автовладельцев и значительно влияют на трафик в городе.
• Большой поток собственных клиентов. Если ТЦ, ТРЦ или БЦ успешные, то генерируют большое количество трафика из автомобилей, каждый из которых —  потенциальный клиент автомойки самообслуживания.

Благодаря этому, начинающие инвесторы в автомоечный бизнес первым делом едут на переговоры с собственниками или управляющими торговых центров. Но не принимают в расчёт ряд особенностей.

Главная особенность — отсутствие нужного вида разрешенного использования (ВРИ) участка. Торговые центры возводят на землях общественно-делового назначения, а автомойки разрешается возводить только в зоне транспортной инфраструктуры. Т.е. мойку самообслуживания, как и любую другую автомойку (портальную, туннельную или ручную) нельзя возвести в зонах общественно-делового назначения.

Чтобы возвести автомойку на территории парковки торгового центра придётся менять Правила землепользования и застройки или градостроительный регламент данной зоны. Меняется только через публичные слушания, т.е. процесс долгий и достаточно сложный.

Обычно переговоры с собственниками торговых центров на этом этапе глохнут. Т.к. им не хочется этим заниматься или они не могут этого сделать по объективным причинам.

Чтобы не тратить кучу драгоценного времени на многочасовые переговоры и встречи, то предварительно рекомендую провести подготовку.

Для начала определяемся с типом торгового центра.

Условно типы можно разделить на два: федеральный ритейлер (Лента, Магнит, Metro и пр.) и маленькие сети, либо одиночные ТЦ.

Если это крупный сетевой ритейлер, то есть плюсы и минусы. К плюсам относятся два аспекта:

• Известность бренда, а значит больший трафик и как итог большее количество клиентов
• Сетевому ритейлеру не интересно самому заниматься автомоечным бизнесом. Для них это не профильный бизнес, да ещё и с маленькими объёмами. Когда привыкаешь оперировать миллиардами, на миллионы уже не обращаешь внимания.

Существует обратная сторона медали – чем крупнее сеть, тем сложнее выйти на лицо принимающее решение, а зачастую это невозможно, т.к. запрещено регламентами данной сети. В итоге переговоры могут затянуться на годы. Я не шучу. Кроме того, чем крупнее ритейлер, тем менее интересно заниматься одной площадкой. Им интереснее вести переговоры о сети, т.е. сдавать в аренду сразу пул площадок в разных городах и таким арендаторам отдают предпочтение.

Поэтому определитесь, готовы ли долго и нудно общаться с людьми, которые ничего конкретного сказать не смогут (т.к. не имеют на это полномочий), или нет. Если не готовы, то отметайте крупные сети сразу.

Также к минусам относится то, что с ними возможно работать только по закону (если это минус, конечно). Сети обкладывают себя бумажками на все случаи жизни так, что построить на их территории автомойку не проще, чем протащить проект капитального строения через экспертизу Минстроя.

Главный минус – стоимость аренды. С высокой долей вероятности цена будет по верхней планке рынка аренды или выше.

С маленькими сетями и одиночными ТЦ или ТРЦ всё проще и быстрее, т.к. вы можете выйти на лицо принимающее решение (например, собственника) и, посмотрев друг другу в глаза, решить все вопросы. Но и здесь не без недостатков.

• К нам обращалось не мало собственников ТЦ, которым идею об автомоечном бизнесе подкинули как раз те люди, которые приходили с желанием арендовать у них площади.
• Люди, занимающиеся арендным бизнесом – крайне консервативны (большинство построенных ТЦ построены по арендной модели бизнеса). Поэтому изменения воспринимают неохотно, а в данном случае речь идёт об изменении ВРИ. Не только неохотно, а с опаской, мол вдруг бизнес не пойдёт, а что они потом с куском земли делать, где разрешено строить ограниченный список предприятий.
• Часто собственников несколько, т.к. не просто в одиночку построить крупный ТЦ, особенно в крупных городах, где зачастую без «решающих вопросы» людей это невозможно сделать. У каждого собственника собственные интересы и многие предпочитают не входить в конфликт друг с другом, а оставить всё как есть.

Что может помочь в решении вопроса по заключению договора аренды с вами? Возьмите все затраты по смене ВРИ на свои плечи и предоставьте гарантии. Конечно, если такой административный или юридический ресурс в наличии. И есть чёткое понимание по стоимости и сложностям по смене ВРИ.

Далее изучаем правила землепользования в населённом пункте

Данные правила определяют, что можно, а что нельзя строить на каждом земельном участке и как можно изменить ВРИ. Эти правила как живой организм и постоянно меняются как на федеральном уровне, так и на локальном, т.к. они принимаются и меняются местным законодательным органом, например Городской Думой.

В 2014 году был принят общероссийский классификатор, согласно которому «автомойки» (4.9.1.3) входят в «придорожный сервис» (4.9.1), а придорожный сервис входит в зону транспортной инфраструктуры.

В некоторых городах ПЗЗ (Правила Землепользования и Застройки) глобально не менялись последние годы и никаких цифр из классификатора Вы там не увидите. Где-то он поменялся кардинально и полностью соответствует классификатору, а где-то настоящая мешанина из старого и нового.

Например, если посмотрим в ПЗЗ г. Рязани, окажется, что автомойки выделены отдельной строчкой и входят в Д1, а это подзона Общественно-Деловой Зоны. Причем входит наравне с магазинами, рынками и торговыми центрами и поменять ВРИ в пределах одной зоны можно без публичных слушаний.

А если посмотрим в ПЗЗ г. Воскресенска Московской области, то увидим заветные цифры 4.9.1, но входят они в Промышленную зону (П).

А если взглянуть на последнюю редакцию ПЗЗ Санкт-Петербурга от 23.07.19, то окажется что цифры 4.9.1.3 — (автомобильная мойка) входят в качестве УВРИ (условно-разрешенный вид использования) в 80% категорий, но я не нашёл ни одной зоны, где придорожный сервис или автомойка входили бы в основной перечень ВРИ. Т.е. строить автомойки в Санкт-Петербурге можно почти везде, включая на парковках ТЦ, но с большим количеством ограничений. Т.е. каждый участок нужно разбирать индивидуально, ориентируясь на Проекты Планировки Территорий (ПТТ) и карту ПЗЗ Санкт-Петербурга.

Затем определяем тип участка и разрешённое использование

Для этого идём на кадастровую карту https://pkk5.rosreestr.ru/, находим искомый участок, внимательно изучаем записи.

Вот для примера скриншот одного из участков в Москве, где располагается небезызвестный «Садовод».

Что мы видим?

1. Форма собственности. Участок в государственной собственности, на что указывает запись: «Собственность публично-правовых образований». Был сдан в аренду какому-то лицу (юридическому или физическому).

Если в графе стоит прочерк, то земля не выделена и собственник у неё либо федеральное правительство, либо субъект государственной власти, к которому данный район приписан. По поводу аренды нужно обращаться в комитет по имуществу города или другой исполнительный орган, но это совсем другая история.

2. Разрешённое использование, в том числе по документу.
В этой строке видим, как разрешается использовать данный участок. У торговых центров обычно указывается: объекты торговли. Иногда участок под парковкой у ТЦ указывают для хранения автотранспорта.

По этим данным уже понятно, стоит ли вообще идти вести переговоры об аренде или нет.

Если у приглянувшегося участка в форме собственности прочерк, или стоит «собственность публично-правовых образований», а разрешённое использование под различные виды торговли или хранение автотранспорта, то можете даже не ходить. Естественно, в каждом правиле есть исключения, которые только подтверждают правило. Исключением является случай, в котором земля взята в аренду в конце прошлого, начале этого века, без торгов или без четко прописанного вида использования участка. Но такое встречается редко.

Смело стоит идти, в случае если в графе разрешённого использования стоит придорожный сервис или автомойка. Такое может быть только если владелец ТЦ, когда-то планировал помимо ТЦ строить ещё что-то, но передумал. Лично я такого не встречал. Если вдруг встретите, то проверяйте договор с властями на возможность субаренды.

Если в графе «форма собственности» стоит «частная собственность». То идти на переговоры можно, но учитывая, что законно поставить автомойку возможно только при смене ВРИ.

Если вернуться к участку, приведённому выше, то к нынешним собственникам рынка «Садовод» можно даже не обращаться по поводу этого конкретного участка, т.к. земля у них в аренде у города Москвы, при этом прописан конкретный вид использования данного участка (а не общий из классификатора). Т.е. сменить ВРИ не имеют права, а значит сдавать его под нецелевое использование не будут. Вообще там большой пул участков, на которых располагается рынок, нужно проверять все. Один из них в аренде без конкретного вида использования, а проходит под общим «размещением объектов торговли», если он был получен в аренду давно и без торгов, возможно по поводу него и можно будет вести речь.

Почему важно менять вид разрешенного использования земельного участка под автомойку?

Если не менять ВРИ, то, чем это чревато? О всех рисках я расскажу в следующей статье, а здесь пройдусь только по моментам связанных с арендой.

С федеральным ритейлером или другим крупным ритейлером по-другому и не получится работать, им не нужны проблемы с властями. Они не пойдут на какие-либо обходные пути и без смены ВРИ не будут работать.

Также не будут рисковать любые ритейлеры, если участок не в частной собственности. Если обнаружится, что участок используется не по назначению, то с ними могут разорвать договор аренды и они потеряют бизнес.

Если собственник ТЦ не федерального масштаба и участок в частной собственности, то в случае, если все вопросы с властями Вы будете решать самостоятельно, они могут пойти на разрешение нецелевого использования участка. Правда поставить там автомойку вы сможете только на птичьих правах. Максимальной гарантией для вас будет только договор аренды сроком на 11 месяцев. А за 11 месяцев вложения смогут отбиться, только если место поистине золотое и то вряд ли. Вне зависимости от того какое оборудование и навес вы поставите: если поставите всё качественное, надёжное и дорогое, то будут высокие инвестиции, которые сомнительны в таких условиях. А если поставите всё самое дешёвое, то сами себе максимально снизите средний чек, а значит выручку. При этом получите высокую себестоимость помывки и большое время простоя, т.е. у вас будут максимальные эксплуатационные затраты.

Долгосрочный договор аренды с собственником участка заключить не получиться, т.к. согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договоры аренды недвижимости свыше одного года подлежат обязательной государственной регистрации. А Росреестр вас завернёт с таким договором, т.к. договор аренды участка под автомойку не будет совпадать с видом разрешённого использования земельного участка. Если прописать в договоре аренды вид использования из ВРИ, то вы будете нарушать его, разместив автомойку. И собственник в любой момент может вас попросить покинуть участок.

Также согласно п.1 статьи 421 ГК РФ: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора». Т.е. если прописать в договоре моменты обязательства по продлению, то это сделает договор ничтожным, т.к. по сути он станет долгосрочным, но не будет зарегистрирован. А что бы не обещал собственник, в случае, если он не захочет заключить новый договор через 11 месяцев, он всегда сможет сослаться на эту статью Кодекса и отстоять право не заключать новый договор. К сожалению, случаи, когда таким образом отжимают успешный бизнес – не редкие. Поэтому мы не рекомендуем работать на таких условиях.

Итак, аренда земли под мойку самообслуживания у торгового центра хорошая идея, но сложна в реализации и занимает много времени, а иногда не возможна вовсе. Взвесьте все за и против, прежде чем приступать к переговорам. Для того, чтобы упростить себе переговоры, обратитесь к нам, чтобы получить файл с требованиями к участку. В этом документе в краткой форме прописаны технические и юридические требования к участку для размещения автомойки самообслуживания, это существенно сократит время переговоров.

13 ноября 2019

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

• о находящихся на земле постройках;
• о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
• о проведенных коммуникационных системах;
• о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципалитет;
• государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

• Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных: кадастрового номера;адреса;площади.Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.
• кадастрового номера;
• адреса;
• площади.
• Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
• Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• учредительные документы для юридических лиц;
• доверенность для представителя (при необходимости);
• правоустанавливающие документы на землю;
• письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
• кадастровый паспорт на земельный участок.