Оценка стоимости залога: требования, определение стоимости, этапы оценки залогового обеспечения

энциклопедия решений. стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества | гарант

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Ипотека без оценки квартиры

Ипотека без оценки квартиры возможна в том случае, если актуальный отчет уже имеется в распоряжении банка. К примеру, недвижимость продает банковский заемщик. Ввиду того, что отчет действителен только 6 месяцев, такое случается редко.

Еще один выгодный для клиента вариант приобретения имущества без оценки – использование сервиса ДомКлик от Сбербанка. Это пилотная программа, позволяющая ускорить получение ипотеки и сэкономить на изготовлении оценочного отчета. Чтобы воспользоваться предложением банка, вам следует выбрать квартиру на портале ДомКлик. В объявлении должна стоять специальная отметка «Возможно одобрение без оценки».

Чтобы квартира участвовала в программе, она должна соответствовать следующим условиям:

1. Стоимость: не более 20 млн. рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга, до 10 млн. рублей – для определенных крупных городов, до 5 млн. рублей – для остальных населенных пунктов.
2. Цена квартиры не превышает более чем на 10% значение, рассчитанное при помощи специального сервиса «Анализ цены».
3. Стены и перекрытия в здании не деревянные.
4. В доме более 3-х этажей.
5. В объявлении о продаже квартиры содержится больше одной фотографии.
6. Площадь объекта в объявлении соответствует данным Росреестра.
7. Указан кадастровый номер квартиры, есть полное ее описание.
8. Продавец зарегистрирован на портале ДомКлик.

Обратите внимание! Заявление об отсутствии требования оценочного отчета предварительное. При рассмотрении объекта недвижимости по конкретной ипотечной сделке банк может попросить провести его оценку.

Если вам приглянулась квартира на сайте ДомКлик, вы можете в том же сервисе подать заявку на одобрение ипотеки без визита в банк. Для этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете и заполнить анкету. После одобрения кредита договоритесь о просмотре объекта, отмеченного специальным значком.

Вход в личный кабинет на Домклик от Сбербанка

В случае необходимости возможно поменять приобретаемый объект недвижимости, ведь вы не потратили время и деньги на сбор документов и заказ оценочного отчета. Квартира предварительно одобрена банком, нужно только получить окончательное решение по ней.

Составление оценочного отчета не вызывает трудностей у банковских клиентов. Основное правило – следовать рекомендациям кредитного менеджера и обращаться к оценщикам-партнерам банка. Заказывать оценку нужно, когда у вас есть уверенность в одобрении банка и согласии хозяев на продажу в ипотеку.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.
   При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
   • сравнительной единицы;
   • количественного обследования;
   • разбивки по составляющим;
   • определения сметной стоимости.
2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.
   Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
   • оцениваемый объект генерирует доход;
   • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.

   Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:

   • эксплуатация;
   • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
   • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться оценка недвижимости для залога (коммерческой, жилой), автотранспорта, ценных бумаг, нематериальных активов (например, оценка интеллектуальной собственности для целей залога), бизнеса (предприятий).

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
   • Определяется объект оценивания.
   • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
   • Указываются подходы и методы оценки залога.
   • Обозначаются предположения и ограничения.
   • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
2. Производится сбор и анализ полученных сведений.
   Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
   • осмотр имущества;
   • сбор необходимой документации;
   • анализ рыночной ситуации;
   • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
   • обработку полученных данных.

   При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.

3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Как происходит оценка квартиры

Когда надо делать оценку квартиры для ипотеки? Заказывать отчет необходимо, если у вас уже есть точная договоренность о продаже и первичное одобрение банка. Когда вы посмотрели все возможные варианты и точно решили купить именно эту недвижимость, можно сделать заявку на проведение оценки.

Обратите внимание! Следует сразу же уведомить продавца о покупке квартиры в кредит. Дело в том, что ипотечные сделки занимают гораздо больше времени, чем другие способы оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

1. Когда вы определились с объектом недвижимости, согласовали с его хозяевами необходимость оценки, можно обращаться к оценщикам.
2. Возьмите у ипотечного менеджера перечень аккредитованных фирм и обратитесь в любую из них.
3. Предоставьте оценщику документы согласно списку. Не забудьте уточнить, что оценочный отчет требуется для ипотеки.
4. Подпишите договор предоставления услуг и оплатите их стоимость.
5. Далее происходит осмотр квартиры, он занимает не более получаса. В ходе визита оценщик делает фотографии жилых комнат и дома снаружи.
6. На основании полученных данных специалист делает расчет стоимости.
7. Клиенту выдается оценочный отчет.

Срок оценки квартиры для ипотеки зависит от загруженности оценщика, но обычно не превышает 2-3 дней. В этот период он должен изучить документы и выехать на осмотр. Сколько делается оценка квартиры для ипотеки? Обычный срок изготовления документа занимает в среднем 3-5 дней, за срочность придется доплатить.

Что делать после оценки квартиры для ипотеки? Полученный отчет нужно предоставить в банк для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Если стоимость квартиры его устраивает, далее происходит подписание документации на кредит. В противном случае вам придется искать новую квартиру или корректировать параметры займа – срок, сумму, первоначальный взнос.

Что такое залог?

Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю.

Требования к залоговому обеспечению:

• Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
• Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
• Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
• Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
• Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
• Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Документы для заказа оценки

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать. Предоставьте оригиналы документов для оценки квартиры для ипотеки:

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра.
2. Договор основания права владения (купли-продажи, обмена, дарственная, свидетельство о праве на наследство и пр.).
3. Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге. Если в помещении есть самовольная перепланировка, ее придется зарегистрировать или устранить.
4. Справка о материале перекрытий, если дом построен до 1960 года. Для банка и страховой компании здания с деревянными перекрытиями представляют высокий риск утраты залога. Страховщик и банк могут не одобрить подобный объект недвижимости. Поэтому прежде чем заказать отчет, поинтересуйтесь у кредитного менеджера, возможна ли покупка такой квартиры.
5. Паспорта владельцев недвижимости и заказчика отчета, если им выступает другое лицо.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.

Ликвидационная стоимость: логика расчета

Что такое эластичность спроса? Пример: большая квартира (четырехкомнатная) на первом этаже многоэтажки имеет небольшой спрос, так как этаж отпугивает покупателей, а большой метраж интересен далеко не всем. Быстро такую квартиру можно продать, только существенно снизив цену.

Разница между ликвидационной стоимостью и рыночной может доходить до трех миллионов рублей! А вот «однушка» на третьем этаже даже панельного дома имеет высокий спрос, особенно если она в центре города. У нее разница ликвидационной и рыночной стоимости стремится к нулю.

Может быть, вы слышали выражение «деньги дешевеют со временем». Это означает, что рубль прямо сейчас стоит больше, чем рубль через один год. Продать торговые площади дешевле и сегодня намного лучше, чем дороже и потом. Такая закономерность обусловлена инфляцией, рисками из сферы политики, техническим прогрессом и смертностью человека.

Если недвижимость реализовывается по ликвидационной стоимости, в первую очередь отдаются кредитные средства. Остатки денег отдаются заемщику. Значит, чем выше ликвидационная стоимость, тем больше денежных средств останется заемщику.

Ликвидационная цена у бюджетной недвижимости не сильно разница с рыночной ценой. Ее намного проще реализовать, поскольку на нее есть спрос. А вот элитная жилплощадь в новом доме будет долго продаваться, даже если на нее сделать скидку.

Можно ли повлиять на результаты работы оценщика?

Ипотека выдается заемщику из расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Если владельцы жилья или коммерческих площадей оценивают свои объекты дороже, чем оценщик, кредитная организация все равно учитывает данные отчета и уменьшает сумму кредитных средств.

Если квартира «запала вам в душу», но она стоит намного дороже аналогичных объектов на рынке, пообщайтесь со специалистом оценочной фирмы. Назовите свою цену, оценщик пойдет навстречу. Он в силах поставить повышающие коэффициенты за пластиковые окна, новый кухонный уголок и прочее.

Единственное, чего точно не стоит делать, так это пытаться ввести банк в заблуждение относительно реальной стоимости недвижимости. Банк может поставить плохую отметку в вашей кредитной истории.

Стоимость оценки квартиры

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от следующих факторов:

• регион нахождения объекта недвижимости;
• площадь, количество комнат;
• опыт и профессионализм оценщика.

Средняя стоимость оценочного отчета по России составляет 2500 — 4000 рублей. Однако если речь идет об оценке квартиры большой площади или за городом, цена может возрасти. Обратите внимание, что в случае отмены сделки понесенные расходы не возмещаются, даже если отказ был со стороны банка.

Важно! При необходимости клиент может получить копию оценочного отчета. Как правило, она выдается бесплатно, но в некоторых компаниях ценник составляет 500 — 1000 рублей.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Продавец или покупатель — по договоренности. Как правило, расходы берет на себя ипотечный заемщик, потому как изготовление отчета в его интересах. В некоторых случаях стоимость оценки входит в комиссию риэлтора, занимающегося подбором недвижимости. Заказать оценочный отчет могут обе стороны сделки и их представители.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора. Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога. Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

В договоре указывается:

• Тип предоставленного в качестве залога имущества.
• Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
• Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион. Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга. Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

От чего зависит стоимость недвижимости

1. От района, в котором расположено недвижимое имущество. Площади (торговые или жилые) в центре города стоят намного дороже, чем на окраинах.
2. От технических характеристик помещения. В каком году построили дом и когда последний раз делали капитальный ремонт, сколько в доме этажей и есть ли кафель в сантехнических зонах, не предназначен ли дом на снос в ближайшие годы — все это влияет на стоимость.
3. От внутреннего состояния недвижимости. Здесь важно все: от светильников до обоев. Но ждать, что дизайнерский ремонт квартиры оценят выше, чем так называемый «евроремонт», не стоит.
4. От состояния рынка недвижимости. Специалист по оценке сравнивает цены на аналогичные квартиры или коммерческие площади на рынке недвижимости. Для примера: панельный дом оценивается чуть ниже, чем кирпичный. Этаж под крышей снижает стоимость квартиры на несколько процентов.

Кто оценивает недвижимость

Перед тем, как определить сумму кредита, банк, МФО или частный инвестор должны оценить залоговую недвижимость. Такую оценку гражданин может провести и сам, наняв независимого эксперта. Деятельность оценщиков (индивидуальных предпринимателей или организаций) регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Каждый оценщик должен иметь образование, соответствующее его профилю, членство в саморегулируемой организации оценщиков, а также застрахованную ответственность.

Каждый банк обязан принимать оценку любого квалифицированного оценщика. Но обычно кредитные организации сами аккредитовывают фирмы, у которых впоследствии принимают оценку залогового имущества. На сайте банков обычно есть список таких оценщиков.

В отчете указывается:

• кто заказал оценку;
• кто выполнил оценку;
• по какому методу была сделана оценка;
• где находится недвижимость, в каком она состоянии, как именно она используется;
• что происходит на рынке недвижимости, где квартира будет реализовываться;
• за сколько можно будет продать недвижимость по обычной цене или на аукционе;
• что прикладывается к отчету (фото, копии документов).

Отчет подписывается, на него ставится печать и составляется приложение с кратким содержанием — для передачи в кредитное учреждение вместе с отчетом оценщика. На обложке указывается информация о квартире, заказчике и исполнителе. К отчету прикладываются фотографии недвижимости. Распечатанный отчет брошюруют и прошивают.

Как выбрать оценщика, когда вы берете займ под залог недвижимости

Сначала пройдитесь по списку банка, в котором вы берете займ (кредит). Узнайте, как быстро к вам приедет оценщик, как долго он будет готовить свой отчет, во сколько вам обойдется его работа (заемщик сам платит за эту услугу), платно ли выдается вторая копия отчета по оценке. На основании этих сведений выберете удобный вам вариант. Примерная стоимость оценки составит от 2500 до 5500 рублей.

Заключение

Если вы решили взять займ под залог недвижимости и проходите уже саму процедуру, уделите особое внимание процессу оценки. Обратитесь к нескольким оценщикам, выберете лучший вариант — фирму с аккредитацией и хорошими отзывами. Общайтесь со специалистом по оценке, назовите свою цену.

Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на цену

Рыночной стоимостью называют обычную цену квартиры, реализованную в разумные сроки, с выбором лучших предложений на рынке.

Ликвидационная стоимость — это минимальная цена, за которую кредитор сможет продать квартиру за самое короткое время. Рассчитывая эти показатели, специалист по оценке недвижимости оценивает квартиру (земельный участок, коммерческие площади) и делает выводы по состоянию рынка недвижимости со схожими предложениями.

Что такое отчет оценщика?

Оценка стоимости квартиры, предлагаемой в залог, оформляется оценщиком недвижимости в виде отчета. Этот документ хранится в письменном виде вместе с закладной на недвижимое имущество.