Можно ли подарить квартиру в ипотеке: ребенку или родственнику, с обременением и без

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

1. Родительские паспорта
2. Свидетельства о браке
3. Свидетельства о рождении детей
4. Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
5. Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка.

Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи.

Общие понятия

Все осуществляемые сделки с недвижимостью, где участвует несовершеннолетний ребенок, регламентируются статьей 60 Семейного кодекса, статей 26, 28, 37 Гражданского кодекса.

Сообразно их указаниям подобного рода сделки осуществляются под контролем органа опеки и попечительства, которое занимается обеспечением защиты прав и интересов, не достигших совершеннолетия детей.

Обеспечение сохранности имущественные прав несовершеннолетнего ребенка возложено на орган опеки и попечительства государством, поэтому любые изменения в правовом статусе жилой площади должны быть согласованы с ним.

В законодательных актах приводится перечень сделок, которые согласовываются в обязательном порядке с указанным органом.

В состав перечня входят сделки:

Не достигшие совершеннолетия дети согласно положениям правовых актов подразделены на возрастные группы:

Интересы малолетних детей обеспечиваются их законными представителями, то есть их родителями или заменяющими их лицами.

Детям по достижении 14 лет предоставляются некоторые права, позволяющие им участвовать в сделках посредством выражения согласия в письменном виде. По общепринятым правилам в этом возрасте им выдается паспорт, удостоверяющий их личность.

При этом они наделяются правами на:

Но им позволяется осуществлять свои права исключительно с согласия родителей, которое оформляется в письменном виде.

Оно должно быть заверено в нотариальной конторе в установленном порядке. Причем им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки не нужно получать.

Российский гражданин, включая не достигших совершеннолетия детей, соответственно правовых актам обязан быть прописанным.

Он должен встать на регистрационный учет по местожительству. Данное положение закреплено статьей 3 Федерального закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».

Но прописка детей в силу их несовершеннолетия осуществляется по местожительству родителей или одного из них, заменяющих их лиц, о чем отмечено в статье 20 Гражданского кодекса, статьи 16 Жилищного кодекса.

Родители обязаны прописать своих детей, иначе их могут привлечь к административному воздействию.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество.

В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме.

Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

• При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.
• Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.
• Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек).

В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика.

Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

При каких условиях это возможно?

Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.

Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.

Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.

Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.

Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.

Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.

Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.

Но если речь идет о невыплаченном кредите, то здесь необходимо уделить внимание некоторым нюансам.

Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее. Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия.

Однако, любые изменения в статусе квартиры, которые касаются передачи прав собственности, негативно отражаются на кредитной организации, ведь по сути, имущество, которое находится в залоге, и является гарантией вашей добропорядочной оплаты суммы займа, переходит на праве собственности другому лицу.

Поэтому, банк воспринимает негативно подобную сделку. Обратите внимание на то, что возможность осуществления сделок с недвижимостью, взятых в ипотеку должны прописываться в договоре. В этом документе должны быть установлены правила о том, как именно вы можете распоряжаться той или иной недвижимостью. В частности, возможность дарить или по-другому отчуждать имущество.

Банк сохраняет за собой право отказать в осуществлении сделки дарения, эту возможность ему предоставляет закон. Положительно банк может ответить только в том случае, если ипотечное кредитование практически полностью погашено, и остались лишь небольшие суммы денежных средств, которые вы сможете загасить в течение пары месяцев.

Если вы не согласны с вышеуказанными нами правилами, которые подразумевают тот факт, что только от кредитной организации зависит возможность распоряжения ипотекой, в частности недвижимостью, то мы предлагаем вам ознакомиться с рядом нормативно-правовых актов.

Любое распоряжение, в том числе дарение недвижимости, взятой в ипотеку возможно только с разрешения кредитора, ввиду полномочий залогодержателя. Об этом говорит статья 37 Федерального закона номер 102. Этот закон, раскрывающий вопросы ипотеки регулирует процедуру передачи жилья в залог банку.

Если речь идет о правах, а также обременениях, которые накладываются и на ту, и на другую сторону, они прописаны в законе 122, который рассказывает о государственной регистрации прав на приобретенное имущества.

Если вам необходимо ознакомиться с вопросами залога, то желательно обратиться к Гражданскому кодексу, статье 329.

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Неисполнение должником своих обязанностей, влечет за собой санкции в виде возврата недвижимости, что регулирует Гражданский кодекс, статья 334. Имея представление о законодательной базе, а значит, правовом подспорье данного вопроса, вы сможете четко понять, на что вы имеете право, а что не дозволено законом.

Юридическая консультация онлайн