- Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите
- Спасение заемщиков: почему исчезнут кредиты под залог жилья
- Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
- Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов
- Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории
- Залоговый кредит можно взять под залог недвижимости третьих лиц
- Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-ндфл
- Как получить кредит под залог недвижимости
- Какие документы нужны
- Кредит не дадут без обязательного страхования
- Мнение специалиста
- О способах судебной защиты
- Ошибка № 2. отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
- Ошибка № 3. несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
- Ошибка № 4. переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
- Под залог какой недвижимости дадут кредит
- Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
- Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости
- Требования к залоговой недвижимости
Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите
- Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
- Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
- Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
- Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
- Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.
Спасение заемщиков: почему исчезнут кредиты под залог жилья
Микрофинансовым организациям (МФО) запретят выдавать гражданам потребительские кредиты под залог жилья. Совет Федерации поддержал такой закон. Теперь МФО не смогут отбирать у граждан квартиры за долги. Эксперты приветствуют эту инициативу. Впрочем, коллекторы предупреждают, что запрет не приведет к тому, что нарушения на рынке прекратятся.
Совет Федерации поддержал закон о запрете выдачи микрозаймов под залог жилья. По словам главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, закон запрещает выдачу займов под залог жилья или долей на имущество.
Таким образом, МФО не смогут отбирать у граждан квартиры за долги.
«К сожалению, сложилась такая ситуация, что появился целый бизнес, когда займы выдают под залог жилья, под высокие проценты, а когда граждане не могут обслуживать такие займы, у них забирали последнее жилье», — сказал депутат.
По его словам, закон исключит возможность возникновения таких ситуаций.
Кроме того, закон вводит более жесткие требования к капиталу микрофинансовых организаций. Сегодня такую организацию можно создать с капиталом в 10 тысяч рублей, а согласно документу увеличиваются требования до 5 млн рублей.
При этом увеличение будет поэтапным: по 1 млн в год – до 2024 года. Также не смогут быть руководителями таких организаций люди с криминальным прошлым.
Для всех видов микрофинансовых организаций вводятся дополнительные возможности по идентификации клиентов — это позволит избежать случаев, когда займы берутся на чужие паспорта.
Как подчеркивал председатель Госдумы Вячеслав Володин,
недопустимо, когда человек теряет свое единственное жилье из‑за того, что взял микрокредит.
О том, что возможно будет введен запрет выдачи потребительских займов под залог жилья, председатель ЦентробанкаЭльвира Набиуллина заявляла еще в апреле. Она объясняла это необходимостью предотвращения мошенничества с недвижимостью. Ее поддержала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
«Человек, когда находится в тяжелейшей финансовой ситуации, он не читает, он не думает, ему срочно надо решить эту проблему. Люди просто без жилья остаются, единственного жилья, а там дети, семьи. Надо просто ввести на это запрет», – говорила Матвиенко.
Она заявляла тогда, что к разработке документа нужно преступить немедленно. После этого она и несколько членов парламента внесли законопроект в Госдуму.
Опрошенные «Газетой.Ru» поддерживают инициативу о запрете выдавать ссуды под залог жилья.
Руководитель контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова отмечает, что принимаемые меры, несомненно, улучшат условия для заемщиков, не понимающих последствий подписания договоров займа под залог недвижимости.
«Такого рода сделки вполне законны, в связи с чем и проигрываются в судах иски об оспаривании сделок к таким кредиторам, как бы ни было очевидно недобросовестное поведение МФО. По документам в большинстве случаев все оформлено в рамках закона», — говорит эксперт.
Соответственно, после принятия закона и должно снизится и количество обездоленных от подобных схем сделок, отмечает Нурида Ибрагимова.
Впрочем, как прокомментировал «Газете.Ru» президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Эльман Мехтиев, мера эта является избыточной.
«К сожалению, любая инициатива идет от слова «запрет». Если что-то будет запрещено, то и нарушения на этом рынке прекратятся. Однако, как показывает опыт, запрет ничего не решает, а лишь тормозит развитие рынка и экономики в целом»,
— отметил он.
По его словам, если говорить о запрете на выдачу займов под залог недвижимости, то последние меры по ограничению начисления штрафов и процентов свели на нет возможность физическому лицу лишиться недвижимости.
«Однако здесь речь идет о компаниях, подконтрольных регулятору. Если же речь идет о тех, кто вносит изменения в договор после подписания, кто сразу включаем в пакет документов отступное, то логично начать массово бороться с такими конторами, не распространяя запрет на весь рынок микрофинансирования. Интересно отметить, что такие ужасающие случаи встречаются на «нелегальном» рынке», — добавялет он.
Кроме того, надо понимать, что займ под залог недвижимости довольно специфичный продукт — как правило, сумма среднего займа превышает несколько миллионов, а заемщик является индивидуальным предпринимателем.
При этом доля просрочки по таким продуктам (взятым у МФО, находящихся в реестре официальных кредиторов) минимальная, добавляет он.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов
Алла работает по трудовому договору в салоне красоты по графику 2 через 2, неофициально подрабатывает еще в 2-х салонах. Общий доход — 70 000 рублей.
За год женщина набрала 8 кредитов: 3 потребительских, 2 кредитных карты и 3 займа в микрофинансовой организации (далее — МФО). Общая сумма долга превысила 1,4 млн рублей. В результате более 65% дохода (45 000 рублей) уходило на погашение кредитов. По займам МФО с самой высокой ставкой Алла выплачивала только проценты.
У Аллы есть 1-комнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга. И она взяла кредит под ее залог, чтобы выплатить долги.
Банк предоставил 1,6 млн рублей на 15 лет под ставку 15,99%. Алла не только погасила долги, но и сделала ремонт в ванной и на кухне. Ежемесячный платеж — 24 000 рублей, то есть в 2 раза меньше, чем раньше.
Алла продолжает владеть квартирой и жить в ней. Только без согласия банка не может делать перепланировки и заключать с квартирой сделки до полного погашения кредита.
Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой.
Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет.
Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.
Проверьте себя по формуле:
Дельта = доходы – расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)
Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.
Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.
Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории
Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.
У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.
В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.
Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.
Залоговый кредит можно взять под залог недвижимости третьих лиц
Илья, 52 года, разведен, детей нет. Работает охранником и подрабатывает таксистом. Среднемесячный доход — 65 000 рублей. Проживает с мамой в 1-комнатной квартире. Маме 75 лет, пенсионерка, не работает. Квартира в собственности мамы.
Илья набрал кредитов в банках. Ежемесячно на погашение уходило около 80% заработка. Для погашения долгов, ремонта и покупки мебели мужчина оформил кредит под залог маминой квартиры на сумму 1,8 млн рублей и сроком 15 лет. Ежемесячный платеж — 31 200 руб. Менее 50% ежемесячного дохода Ильи, при этом с каждым платежом размер долга перед банком уменьшается.
Мужчина погасил долги в банках и теперь оплачивает только залоговый кредит. Они с мамой продолжают жить в своей квартире, сделали ремонт и купили мебель на кухню. Илья без штрафных санкций может досрочно погасить залоговый кредит полностью или частично. Пока не планирует этого делать, сумма ежемесячного платежа для него комфортна.
Залоговый кредит можно оформить на недвижимость в собственности третьего лица. Для этого нужно согласие владельца недвижимости.
Например, Илья в этой ситуации — заемщик, а мама — залогодатель, третье лицо, которое отдает свое имущество в залог.
С залогодателем заключается договор ипотеки. А также он подписывает кредитный договор как созаемщик без учета дохода. Созаемщик — это ответственное лицо наравне с основным плательщиком. Если тот нарушит условия договора и перестанет платить, банк имеет право требовать сумму с созаемщика.
Чаще всего созаемщиками и залогодателями выступают близкие родственники: супруги, родители, братья-сестры. Но родство — необязательное условие. Главное, чтобы человек согласился предоставить в залог недвижимость. Нельзя отдать в залог чужую недвижимость без согласия ее владельца.
Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них должен дать согласие на передачу квартиры в залог и выступить залогодателем.
Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-ндфл
Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.
Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.
При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую.
А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно.
В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате.
Какие документы нужны
Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.
Банки также могут запросить следующие документы:
- справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
- брачный договор, если он есть;
- СНИЛС;
- загранпаспорт;
- отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
- водительское удостоверение;
- свидетельство о регистрации автомобиля;
- нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
- другие документы по регламенту банка.
Кредит не дадут без обязательного страхования
Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.
Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).
Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.
Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.
Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.
Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.
Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.
Мнение специалиста
В настоящее время все большую популярность приобретают ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Причин здесь несколько.
Во-первых, такой вид кредитов позволяет получить несколько миллионов рублей на различные цели на длительный срок (до 20 лет) под рыночный банковский процент. Таким образом, люди могут получить необходимую сумму денег на различные цели и выбрать удобный срок возврата кредита.
Во-вторых, поскольку такие кредиты обеспечены залогом недвижимости, их могут получить люди с различной формой занятости, например ИП или самозанятые.
В-третьих, ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости можно использовать для объединения и рефинансирования действующих дорогих кредитов. Например, для погашения задолженностей по кредитным картам. Польза в том, что за счет залогового кредита можно значительно уменьшить сумму ежемесячного платежа, тем самым снизив нагрузку на семейный бюджет.
При ответственном и взвешенном подходе залоговый кредит — эффективный и выгодный инструмент для решения финансовых задач.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.
Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п.
87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2021 г.:»Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:»Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Ошибка № 2. отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2021 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2021:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2021 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2021 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2021 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.
На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.
Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
Под залог какой недвижимости дадут кредит
У каждого банка свои условия. Например, в Банке SIAB можно подать заявку на залоговый кредит под залог квартиры или таунхауса, который имеет статус «квартира» с землей.
Требования к объекту залога:
- отсутствие аварийного состояния;
- физический износ не более 70% на момент оценки;
- отсутствие деревянных перекрытий (смешанные перекрытия допускаются);
- материал стен не должен быть из дерева (бруса);
- объект не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- этажность не менее трех этажей (кроме таунхаусов);
- объект не должен стоять в списке на реновацию.
Кредит не выдадут под залог объекта, который еще строится. Также не дадут под залог квартиры или таунхауса, где имеет долю несовершеннолетний и это его единственное жилье.
Есть и другие ограничения по выдаче кредита. Залоговый кредит не дадут:
- человеку с серьезными проблемами со здоровьем. Риски оценивает страховая компания. Если она откажется оформлять страхование жизни человеку с серьезным заболеванием, например с онкологией, кредит не выдадут;
- должнику за коммунальные услуги, по налогам. Перед тем как взять кредит, нужно выплатить эти долги. Если сумма незначительная (до 5 – 7 тыс. рублей) , банк может закрыть на обстоятельство глаза — при условии, что заёмщик обязуется выплатить долг;
- человеку без источника стабильного дохода. В этой ситуации невозможно спрогнозировать, вернет ли человек займ в конечном итоге, поэтому банк откажет.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.
Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.
Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости
Сумма залога — это стоимость объекта после оценки с учетом коэффициента «кредит-залог». В Санкт-Петербурге такой показатель составляет 80%. Если недвижимость стоит 5 млн рублей, то заемщик может претендовать на получение 4 млн рублей.
Минимальная сумма кредита под залог недвижимости — 450 тыс. рублей, максимальная — 10 млн рублей. Если недвижимость стоит менее 450 тыс. рублей, кредит не одобрят. В индивидуальном порядке можно увеличить сумму кредита до 25 000 000 руб.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
- Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
- Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
- Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно.
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
