Квартиры без комиссии Сбербанка. Гарантия Сбербанка

Жилье 

08 июл 2021, 12:08

Деньги 

26 июн 2019, 10:53

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

Как банки к этому относятся?

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Нужно ли разрешение банка?

Продажа без участия банка

Продажа с участием Сбербанка

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продажа квартиры при разводе

Как оплачивается налог при продаже?

Риски для покупателя квартиры:

Риски для продавца ипотечной квартиры:

Подробнее о ДомКлик от Сбербанка

Кто может воспользоваться сервисом ДомКлик от Сбербанка?

Функции и возможности системы

Особенности ипотеки на вторичное жилье в ДомКлик

Онлайн ипотечный калькулятор в ДомКлик

Мобильное приложение DomClick от Сбербанка

Как оформить ипотеку в ДомКлик от Сбербанка?

ДомКлик для партнеров сервиса

Преимущества и недостатки ДомКлик от Сбербанка

В 2017 году Сбербанк запустил «ДомКлик». Основная задача нового сервиса – упростить процесс ипотечного кредитования. С помощью портала клиенты и партнеры банка могут осуществлять весь комплекс операций с недвижимостью, от выбора объекта и получения ипотечного кредита до регистрации сделки и безопасных расчетов.

Имущество, движимое и недвижимое, становящееся залоговым при получении заёмных средств, часто переходит залогодержателю – в данном случае Сбербанку России.

Залоговое имущество Сбербанка

Продажа залогового имущества Сбербанком

Аукцион залогового имущества Сбербанка

Страхование залогового имущества Сбербанк

Имущество, движимое и недвижимое, становящееся залоговым при получении заёмных средств, часто переходит залогодержателю – в данном случае Сбербанку России. Он, в свою очередь, распродает это имущество по очень привлекательным для покупателя ценам. Как стать счастливым обладателем залогового имущества, поучаствовать в аукционе Сбербанка, застраховать отдаваемые в залог автомобиль, недвижимость, товар? Об этом стоит узнать ещё до обращения в финансовую организацию за кредитом и до аукциона.

Почему продают квартиры в ипотеке?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Сбер начал выдавать ипотеку на квартиры с онлайн-торгов

10:47 30.09.2021
(обновлено: 10:51 30.09.2021)

Сбербанк предлагает сервис продажи недвижимость для погашения «просрочки»

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

сбербанк россии, банки, кредиты, ипотека

«Хочется уже просто купить и переехать», — такую фразу хоть раз, но произносит каждый, кто находится в поиске квартиры. Разбираемся, как избежать стресса, быстро и безопасно продать, купить или обменять квартиру.

Как безопасно купить вторичку с Домклик

Сервис Домклик «Эксперт по сделке» позволяет решить любой вопрос с недвижимостью онлайн или за 1 визит в банк: купить, продать, а теперь и провести обмен квартиры в сопровождении экспертов и партнеров Сбера.

Домклик готовит квартиры к продаже, проводит их юридическую проверку и размещает жилье в своем каталоге. Выбирая квартиру из каталога, покупатель может быть полностью уверен в ее юридической чистоте.

Продолжение истории после рекламы

Значимое преимущество, собственником квартиры является сам Домклик — юридическое лицо, гарант безопасности, надежный продавец. Упрощается и предпродажная коммуникация — покупателю не нужно вести переговоры с незнакомым человеком, назначать встречи, передавать залог, подписывать непроверенные документы, надеяться на собственную юридическую грамотность и порядочность второй стороны.

Какие квартиры представлены в каталоге Домклик Эксперт и как их найти

В каталоге Домклик представлено более 100 проверенных квартир, расположенных в Москве и области. Количество объявлений увеличивается.

Переехать в квартиру из каталога Домклик получится быстро — в них уже проведена предпродажная подготовка. Большинство квартир продаются с ремонтом или готовы для чистовой отделки — останется только выбрать цвет стен, мебель и перевезти вещи. В квартирах никто не прописан.

Все этапы сделки пройдут в сопровождении экспертов Домклик. Предусмотрены удобные сервисы, которые помогут в оформлении договора купли-продажи, подготовке необходимых документов и проведении электронной регистрации права собственности.

Вот несколько разных вариантов из каталога.

Переехать в удобный район прямо сейчас

Покупка этой двухкомнатной квартиры с ремонтом в современном и популярном ЖК «Береговой» займет всего несколько дней.

Отсюда удобно добираться в центр города, рядом Москва-Сити, в пешей доступности станции метро — Фили и Шелепиха.

Павшинская пойма — во-первых, это красиво, а со скидкой 0,3% на ипотеку Cбера — еще и приятно

Просторная однокомнатная квартира площадью 52 метра с ремонтом в Красногорске.

До МЦД «Пенягино» — 10 минут пешком.

Удачное приобретение в подмосковном Одинцово

Просторная двухкомнатная квартира площадью 60 метров за 13 млн рублей.

Можно сделать косметический ремонт или облагородить существующий — база для этого отличная.

Сколько времени займет сделка, сколько она стоит и можно ли купить квартиру в ипотеку

Сделка займет несколько дней. Значит, в течение недели получится даже перевезти вещи в новую квартиру.

Все этапы сделки сопровождают эксперты Домклик — в любой момент детали процесса можно узнать у менеджера в чате или по телефону. А можно и не узнавать — все заботы на себя берет Домклик. Покупателю нужно 1 раз приехать в банк в удобное время для подписания документов. Расходы на проведение сделки Домклик также берет на себя.

Домклик предусмотрел удобные сервисы, которые помогут в оформлении договора купли-продажи, подготовке необходимых документов и проведении электронной регистрации права собственности.

Если для приобретения квартиры из каталога Домклик потребуется ипотека, комфортные условия кредитования и скидку на ипотеку предложит СберБанк. Клиентам доступна скидка до 0,3% на ипотеку Сбера.

Продать свою квартиру и купить жилье из каталога — трейд-ин с Домклик

Купить жилье из каталога можно, продав свою квартиру — получится провести сразу 2 сделки в сопровождении экспертов и партнеров СберБанка. Домклик оценит квартиру и предложит справедливую цену, быстро купит ее — всё просто. Можно выбирать новое жилье и готовиться к переезду.

Сейчас сервис по покупке и обмену недвижимости доступен в Москве и Московской области. Скоро добавятся новые города.

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

ипотека, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), сбербанк россии, жилье, россия, банки

«Продать квартиру из-под ипотеки вполне возможно, это реально, но, конечно же, несколько труднее, чем продать квартиру, у которой нет дополнительных обременений», — заявил эксперт на «Ипотечном марафоне». По его словам, нельзя сказать, что такие сделки – это редкость.

Примерно 3–5% ипотечных квартир продаются с использованием разных схем, через них проходит каждый 20-й заемщик.

Чтобы не отпугивать покупателей

Проще всего продать квартиру без обременений. Для этого заемщики ищут деньги и гасят ипотеку. Матовников привел в пример заемщиков, которые рефинансируют ипотеку потребительским кредитом. По его словам, иногда это имеет смысл, даже если какую-то часть процентов придется переплатить на время обслуживания потребительского кредита во время продажи квартиры.

Дом в долг: как сейчас выдают ипотеку на ИЖС

«Это достаточно распространенная ситуация. Мы даже изучали, зачем люди берут потребительские кредиты для погашения ипотеки. Самый типичный случай – это продать (квартиру – ред.) и не иметь вообще никаких ограничений, и не отпугивать покупателей квартиры, потому что она ипотечная», — пояснил он.

Если у покупателя наличные деньги, а не ипотечный кредит, одна из распространенных схем – заключение предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель дает аванс в сумме ипотечного кредита, который должен быть направлен на погашения долга. В данном случае оформляется расписка об обязанности продавца использовать аванс по назначению.

«Дальше снимается обременение и соответственно все идет по схеме номер один. Но откровенно говоря, эта схема для покупателя немного страшная, она несет очень большие риски для покупателя (риск использования аванса не на погашение ипотеки — ред.). Такие схемы требуют очень высокого уровня доверия между сторонами», — рассказал эксперт.

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Две ипотеки

В остальных схемах, по словам Матовникова, активное участие принимают банки. В первых двух кредитные организации не задействованы.

В случае, когда покупатель на покупку квартиры берет ипотеку, схема зависит от того, в каком банке заложена покупаемая квартира. Так, если кредит покупателя и залог — в одном банке, то в такой ситуации всю сложную работу проделывает кредитная организация.

Сначала покупатель берет ипотечный кредит, под него оформляется второе обременение на ту же самую квартиру. Дальше деньги направляются на погашение кредита продавца, и банк снимает обременение с квартиры.

«В этой ситуации ни у кого: ни у банка, ни у покупателя, ни у продавца нет рисков, что что-то пойдет не так, например, сделку не зарегистрирует Росреестр, ситуация редкая, но возможная. Но в данном случае все риски сняты», — заявил Матовников.

Глава «ДомКлика»: Заемщики гасят ипотеку за четыре с половиной года

Обязан платить по двум кредитам

Далее эксперт рассмотрел случай, когда ипотечный кредит на продаваемую квартиру в одном банке, а кредит покупателя – в другом. «Наверное, возможны схемы, когда два банка договорились и все сделали, но риски обычно оказываются неприемлемыми для банков», — пояснил он.

В основном схема купли-продажи выглядит так: продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку в том банке, где у покупателя — кредит на покупку жилья. Таким образом, получается переход в схему, описанную выше, когда всю документальная работу делает уже банк, отметил эксперт.

«Эта схема минимально рискованная для всех участников. Единственное, заемщик попадает ситуацию, когда он в течение, например, недели или двух, максимум месяц, чуть ли не обязан платить по двум кредитам», — сказал Матовников.

Из-за сложности схемы, такая переплата может измеряться десятками тысяч рублей. Но это достаточно отработанная схема, добавил он.

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Онлайн ипотечный калькулятор в ДомКлик

• цель кредита – необходимо выбрать цель из выпадающего меню (квартира в новостройке, квартира на вторичном рынке, строительство дома, загородный дом, рефинансирование, военная ипотека, ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми)
• стоимость недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб., максимальная не ограничивается)
• сумма первоначального взноса – размер минимального взноса рассчитывается автоматически и зависит от типа недвижимости
• срок кредита

После заведения указанных параметров встроенная программа рассчитает сумму кредита, размер ежемесячного платежа и процентную ставку.

На размер процентной ставки могут повлиять дополнительные условия, например, наличие зарплатной карты Сбербанка, осуществление сделки через портал ДомКлик, оформление страховки в аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях.

Активировать ту или иную опцию можно при помощи бегунка справа.

Как купить квартиру у банка

Как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить

Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».

Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.

Потенциальные банкроты

В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.

Страхование залогового имущества Сбербанк

Сегодня каждый заёмщик вправе застраховать используемое в качестве залога имущество практически в любой страховой компании, если та соответствует требованиям Сбербанка к страховым компаниям. Одновременно банк предоставляет перечень компаний, которые уже прошли проверку и соответствуют обязательным требованиям, предъявляемым к страхователю и к условиям оказания его услуг. Полный перечень таких организаций указан на официальном сайте Сбербанка. Есть возможность и приобрести подходящий страховой полис в офисе финансовой организации. На выбор вам предложат готовые страховые продукты, которые предлагают залогодателям компании-партнёры Сбербанка. Предложение не аккредитованного на данный момент страхователя будет рассматриваться банком в течение 30 рабочих дней или меньше – считая от момента подачи пакета документов.

Залоговое имущество Сбербанка

Залоговым считается имущество заёмщика, которое передаётся Сбербанку в залог в качестве обеспечения взятых финансовых обязательств должника. Им может стать не только недвижимость (квартира, дом, участок, а также производственная или коммерческая), но и спецтехника, оборудование, материалы, автотранспортные средства или товар в обороте компании-должника. При нарушении сроков внесения сумм по взятому кредиту залог отходит к Сбербанку России (залогодержателю), который занимается его дальнейшей реализацией. Предложения, как правило, очень интересны потенциальным покупателям, а их продажа позволяет частному лицу или компании рассчитаться по обязательствам перед банком.

Продажа залогового имущества Сбербанком

В банках практикуется несколько способов реализации залогового имущества: судебная, внесудебная и по договорённости с должником. При этом осуществляется сделка в формате аукциона, позволяя выручить за реализуемую собственность, движимое имущество максимально возможную сумму денег. Узнать, какие объекты выставлены на продажу, можно на официальном сайте Сбербанка. Существуют и агрегаторы, собирающие предложения по таким торгам сразу у нескольких банков. Торги проводятся на ЭТП (официальной электронной торговой площадке банка), однако для покупки залогового имущества необходима аккредитация (доступна даже для физических лиц).

Сбербанк предлагает должникам сервис продажи недвижимость для погашения «просрочки»

«Мы пробуем новые сервисы, в том числе есть такая возможность, что клиенты могут обратиться к нам продать залоговое имущество и погасить долг или переехать в более дешевую квартиру, тем самым снизив свою долговую нагрузку. Функция востребованная, сейчас мы ее «пилотируем», — сказал Кузнецов, выступая на форуме «Лидеры цифрового развития».

Пилотный проект уже запущен в мобильном приложении банка, уточнил он.

Кузнецов пояснил, что возможность дистанционно подать заявку на реализацию имущества получат заёмщики, имеющие залоговые кредиты с просроченной задолженностью от 10 дней. Инструмент предполагает продажу недвижимости, которая выступает залогом по кредиту, для закрытия долга полностью или частично за счет средств от продажи. При этом банк может помочь клиенту с поиском покупателей и проведением сделки купли-продажи.

Просрочка по ипотеке в России за I полугодие выросла на 17%

Функции и возможности системы

Подача заявки не кредит. Для этого необходимо перейти по ссылке «Рассчитать ипотеку и отправить заявку в банк».

После заполнения формы, необходимо кликнуть по кнопке «Создать личный кабинет». Во всплывшее окно необходимо ввести код из SMS-сообщения, которое придет на указанный при регистрации номер, и нажать «Подтвердить».

Далее для входа в Личный кабинет будет использоваться указанный номер телефона и пароль, полученный в SMS.

Онлайн подача ипотечных заявок предоставляет возможность заполнить необходимую информацию онлайн и прикрепить к заявлению требуемые документы. Рассмотрение заявки не занимает много времени. Максимальный срок рассмотрения не превышает 2-х дней, хотя на практике одобрение или отказ приходят в тот же день, что отправлена заявка.

После одобрения банком онлайн-заявки, клиентам становятся доступными следующие опции:

• подача заявления на получение ипотечного кредита
• ознакомление со статусом заявки
• получение консультаций на каждом этапе прохождения процедуры кредитования
• поиск жилья по заданным параметрам
• просмотр объектов недвижимости, выставляемых на продажу агентствами недвижимости и партнерами Сбербанка среди застройщиков
• поиск жилья среди конфискованных или заложенных объектов
• получение консультации в режиме онлайн у специалистов банка в сфере ипотечного кредитования
• предоставление электронных копий документов, что существенно ускоряет и упрощает процедуру кредитования и регистрации прав на жилье

Поиск недвижимости в ДомКлик можно начинать, как только банк одобрил заявку и обозначил максимально возможную сумму кредита для конкретного заемщика. После того как недвижимость подобрана, необходимо в личном кабинете ДомКлик загрузить документы и дождаться, когда банк согласует выбранный объект.

После этого для заключения сделки придется посетить центр ипотечного кредитования Сбербанка. Подходящую дату также можно выбрать на сайте.Если заемщик подыскивает жилье самостоятельно, с помощью портала можно осуществить экспертизу недвижимости с целью установления юридической прозрачности сделки. Как свидетельствует практика, большинство сделок на вторичном рынке могут быть оспорены в судебном порядке. Экспертиза позволяет обезопасить покупателя от следующих рисков:

• приобретение квартиры предыдущим владельцем с нарушением закона
• проживающий в квартире ребенок не участвовал в приватизации
• не учтены интересы всех наследников при наследовании недвижимости
• невменяемый продавец
• наличие временно выписанного жильца
• владелец квартиры – банкрот

Регистрация покупки в Росреестре – последний этап процесса получения ипотеки в Сбербанке через портал ДомКлик.

Подробнее об электронной регистрации сделки рассказано в небольшом видео

Аукцион залогового имущества Сбербанка

Специализированная биржевая площадка банка «Сбербанк-АСТ» (автоматизированная система торгов) позволяет реализовать бывшее имущество заёмщиков любым заинтересованным лицам. Для участия в аукционе необходимо пройти регистрацию, получить аккредитацию на площадке ЭТП. Желательно при регистрации пользоваться электронной цифровой подписью – это облегчает процесс покупки. Первыми активами, попавшими на электронные торги ещё в 2010-м году, стали вязальные и чесальные машины, перечень объектов недвижимости, а также легковые и грузовые залоговые автомобили.

Преимущества и недостатки ДомКлик от Сбербанка

ДомКлик – инновационный портал, который превращает сложную процедуру приобретения недвижимости в комфортный и прозрачный процесс. Все действия от подачи заявки до получения кредита и оплаты недвижимости производятся в режиме онлайн. Клиенту необходимо посетить отделение банка только для того, чтобы подписать кредитный договор с банком и закладную на приобретаемое жилье.

• экономит время
• упрощает процесс поиска недвижимости
• предоставляет возможность электронного обмена документами
• позволяет произвести необходимые проверки и экспертизы
• делает доступными консультации со специалистами
• позволяет оформить страховой полис, зарегистрировать сделку

Профессиональные риэлторы видят в сервисе Сбербанка своего конкурента, поэтому всячески предостерегают от сотрудничества. В качестве недостатков ДомКлик выделяют:

• формальный подход юристов при проведении экспертизы чистоты сделки
• ограниченный выбор ипотечных программ, ипотечный брокер в зависимости от потребностей клиента осуществляет анализ ипотечных программ более 50 банков, в то время как на ДомКлик представлены только программы Сбербанка

В целом же сервис получил признание, пользуется популярностью, которая с каждым днем возрастает.

Как оформить ипотеку в ДомКлик от Сбербанка?

Таким образом, ДомКлик от Сбербанка позволяет получить ипотечный кредит от Сбербанка в три шага.

Что потребуется для оформления, всегда можно уточнить в отделении банка или в онлайн чате на портале.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Риски для покупателя квартиры

• продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
• продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
• отказ в регистрации сделки

ДомКлик для партнеров сервиса

Кроме будущих заемщиков система ДомКлик доступна для застройщиков, агентств недвижимости, а также для инвесторов. Для подключения к системе необходимо заполнить регистрационную форму. Подключение осуществляют сотрудники банка.

Партнеры банка получают дополнительные преимущества, среди которых возможность первыми узнавать о решении банка в отношении их клиентов, согласовывать документы на получение кредита онлайн, расширять клиентскую базу за счет лиц, которым Сбербанк уже одобрил сумму кредита, эффективно рекламировать услуги прямо на портале.

Риски для продавца ипотечной квартиры

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:самостоятельная продажапродажа при помощи Сбербанкапродажа через риэлтора

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Подробнее о ДомКлик от Сбербанка

Сервис «ДомКлик» находится на сайте по адресу domckick.ru. Данная площадка позволяет дистанционно, без посещения отделения Сбербанка решать комплекс вопросов, связанных с ипотечным кредитованием. Действия осуществляются через личный кабинет в онлайн-режиме.

Зарегистрировавшись на сайте, клиенту становятся доступными такие возможности и информация:

• информация о предварительном решении банка относительно ипотечного кредита
• информация о пошаговых действиях процедуры получения ипотечного кредита
• витрина объектов недвижимости, предоставляемых агентствами недвижимости
• каталог квартир от аккредитованных Сбербанком застройщиков
• электронный обмен документами
• возможность получения консультаций с менеджером по ипотеке в режиме чата

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Особенности ипотеки на вторичное жилье в ДомКлик

• процент по кредиту за квартиру на вторичном рынке, как правило, выше, а максимальная сумма почти вдвое ниже
• сделка требует от покупателя внимательности, поскольку не исключает неучтенные претензии от предыдущих собственников
• на вторичном рынке проще подобрать подходящее жилье, поскольку в расчет берется не только состояние отдельной квартиры, но и состояние дома, развитая инфраструктура жилого района и прочие нюансы

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

• оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
• одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
• выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
• получение документального подтверждения о снятии обременения
• получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Кто может воспользоваться сервисом ДомКлик от Сбербанка?

Воспользоваться услугами сервиса может любой посетитель интернет-ресурса, среди которых:претенденты на получение кредита под покупку недвижимостиагентства недвижимости, выставляющие в витрину объекты для продажиаккредитованные в Сбербанке компании-застройщики

Личный кабинет DomClick

В личном кабинете заемщику доступно множество функций и возможностей:

• выбор недвижимости самостоятельно или с помощью агентов
• контроль состояния получения и погашения кредита
• мониторинг информации о новостройках, состоянии объектов и инфраструктуры, сроках сдачи, просмотр их фото
• выбор компании, которая будет производить оценку объекта недвижимости, из числа аккредитованных
• выбор страховой организации
• дистанционное согласование параметров сделки с банком
• регистрация сделки в Росреестре (отправка документов, контроль результатов)
• оплата госпошлины

Мобильное приложение DomClick от Сбербанка

DomClick для iOS

DomClick для Android

При помощи мобильного приложения можно выбирать будущую квартиру среди более 400 тыс. объектов, общаться с участниками сделки в чате, обмениваться электронными документами, получать оперативные консультации специалистов.

Приложение получило высокую оценку пользователей, которая стремится к 5 баллам по пятибалльной шкале.

Авторизация в ДомКлик

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

• найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
• с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
• погасить задолженность перед банком
• собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
• оформить договор покупки-продажи квартиры
• зарегистрировать сделку

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Банковские аукционы

Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

Как купить недвижимость на банковском аукционе

• найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
• пройти аккредитацию на электронной площадке;
• выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
• пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
• предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
• участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
• в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:

• гарантия чистоты сделки (объект, который продается банком как залоговый, изначально проверялся им на различные юридические риски, что позволит минимизировать правовые риски в целом в отношении самого объекта);
• удобные сервисы, позволяющие проводить поиск залоговых объектов под конкретный бюджет покупателя;
• объекты продаются по стоимости чуть ниже, чем на рынке обычной недвижимости;
• описание объекта на площадках структурировано в большинстве случаев лучше, чем у среднестатистического риелтора в объявлении.

Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:

• сложность реального физического просмотра объекта;
• более сложная, длительная и бюрократичная процедура самой сделки;
• не всегда предоставляют для изучения документы, которые связаны с историей объекта недвижимости;
• трудно купить объект за счет ипотечных средств.

Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»

Сбербанк и Росимущество создали сервис по продаже проблемных квартир

Сбербанк и Росимущество запустили совместный пилотный проект по приобретению в кредит имущества, реализуемого с торгов в рамках исполнительного производства

Сбербанк начал выдавать кредиты на приобретение объектов недвижимости, реализуемых с торгов по банкротству, которые проводит Росимущество. О старте совместного проекта Сбербанка и Росимущества по реализации заложенного имущества говорится в пресс-релизе кредитной организации.

Новый сервис будет работать через использование аккредитивной формы расчетов Сбербанка. На аккредитив можно вносить не только свои, но и заемные средства.

В пресс-релизе описывается следующая схема работы: участник торгов открывает в банке аккредитив в пользу Росимущества, в случае победы в торгах клиент, приобретающий заложенное имущество, вносит на него денежные средства в размере цены договора купли-продажи. Далее участник торгов заключает с Росимуществом договор купли-продажи объекта, реализуемого на торгах, и регистрирует сделку в Росреестре. В дальнейшем банк раскрывает аккредитив и перечисляет денежные средства в Росимущество. После этого Росимущество переводит денежные средства в погашение проблемной задолженности, а Федеральная служба судебных приставов снимает обременение.

«В итоге участник торгов получает собственность, свободную от ограничений права в виде «проблемной» ипотеки», говорится в пресс-релизе Сбербанка. «Фактически создан новый для рынка продукт для приобретения объектов недвижимости с торгов в рамках исполнительного производства. Он основан на аккредитивной форме расчетов, позволяющей при этом использовать покупателю не только собственные, но и заемные средства», — приводятся слова вице-президента Сбербанка, директора департамента по работе с проблемными активами Максима Дегтярева.