Нормативное обоснование продажи залогового жилья
Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:
- Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
- ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
- ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).
Справка! Помимо приведенных выше законодательных актов вопрос отчуждения залогового имущества также косвенно регулируется и другими официальными документами (например, ЖК РФ, СК РФ и др.).
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Можно ли продать квартиру в залоге и что для этого нужно?
Ситуации, которыми обусловлена необходимость продать квартиру, могут быть разными. Кто-то больше не в состоянии выплачивать кредит, кто-то переезжает, а кто-то может решить, что приобретенная недвижимость ему совершенно не подходит. Собственно, это не столь важно. Важно то, что вы всегда можете избавить себя от залоговой квартиры путем ее продажи. Ниже рассказываем о том, как это сделать.
Содержание:
- Как продать квартиру в залоге у банка?
- Досрочное погашение кредита
- Продажа квартиры заемщиком
- Смена заёмщика
- Продажа квартиры банком
- Есть ли риски при покупке квартиры в залоге?
- Распространённые ошибки при продаже залоговых квартир
На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» представлен каталог незалоговых квартир в Сочи. Мы предлагаем вам актуальные варианты без обременений. Свяжитесь с нашими сотрудниками, и мы найдем для вас лучший объект, устраивающий по всем аспектам: от цены до вида из окон!
Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.
Назад к содержанию
Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:
- Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
- С квартиры снимается обременение;
- Собственник выставляет квартиру на продажу.
Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.
Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.
Назад к содержанию
Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении. Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ. Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.
Здесь важно учитывать следующие нюансы:
- При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
- Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
- После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.
Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно. Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке. Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!
Назад к содержанию
Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.
Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.
Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.
Назад к содержанию
Если у покупателя нет больше возможности выплачивать ипотеку и покупателя на недвижимость не удается найти на протяжении достаточно длительного периода, то в ситуацию может вмещаться банк и продать квартиру через аукцион. Для этого должен быть соблюден целый ряд условий:
- Продажа осуществляется только по судебному решению;
- Сумма задолженности должна быть больше 5% от стоимости жилья;
- Срок просрочки — не менее трех месяцев.
То есть если вы просрочили платеж на 1 месяц, никто не будет отбирать вашу квартиру и выставлять ее на торги. Вообще на практике продажа квартиры банком — это явление редкое, но существующее. Оно применяется в отношении злостных неплательщиков.
После продажи банк забирает только полагающуюся ему часть средств. Остальные отходят на счет заемщика, но радоваться не стоит. Поскольку для банка главное — продать и вернуть свои деньги, квартира может продаваться по цене существенно ниже рыночной.
Назад к содержанию
В вопросе того, можно ли продать залоговую квартиру, нужно всегда помнить о том, что сделка с недвижимостью под обременением может нести определенные риски для покупателя. Люди, рассматривающие вариант покупки жилья, куда более охотно рассматривают объекты, которые не находятся в залоге. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, собственники квартир часто снижают стоимость.
Ключевым риском при покупке квартиры в залоге является ситуация, в которой он до сделки передает продавцу средства для погашения долга. Если продавец окажется недобросовестным, то он может выстроить мошенническую схему, а покупатель, в свою очередь, просто потеряет деньги.
Чтобы этого избежать и сохранить свои средства, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Грамотный риелтор всегда придет на помощь сторонам и поможет в решении всех спорных ситуаций, объяснит, как действовать так, чтобы не рисковать.
Назад к содержанию
Как мы уже говорили выше, залоговые квартиры пользуются не таким большим спросом, как квартиры без обременений. Чаще всего это продавцы не могут долго продать свою недвижимость из-за следующих причин:
- Продажа выше рыночной стоимости с надеждой покрыть кредитные издержки;
- Завышение цены и желание получить прибыль;
- Сильное занижение цены, вызывающее ряд вопросов.
Каждая сделка с залоговой квартирой должна рассматриваться в индивидуальном порядке. Специалисты рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, оценят стоимость, по которой получится реализовать квартиру за короткий временной промежуток, окажут квалифицированную юридическую поддержку!
Назад к содержанию
Досрочное погашение ипотеки
Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.
Преимущества
- Нет зависимости от решения банка
- Этапы сделки просты и прозрачны
- Сама сделка проходит быстро
Недостатки
- Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
- Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
- Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени
Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.
Как это происходит
- Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
- Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
- Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
- После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.
Досрочное погашение кредита
Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.
Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.
Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.
Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.
Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью. Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения.
Нормативная база
Правоотношения сторон при продаже залоговых квартир регламентируются:
- Статьёй 40 Конституции РФ, на основании которой продажа залоговой квартиры может происходить по решению суда.
- Статьёй 344 ГК РФ, регулирующей сделки с залоговой недвижимостью.
- Статьями 339, 488, 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.
- Главой 10, в особенности – статьями 37, 50, 51-56 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от07.98 г., которые допускают продажу квартиры под залогом и регламентируют её.
Кроме этого сделка ориентируется на общие нормы § 7 главы 30 ГК РФ, в частности – на нормы статей 549, 550 ГК РФ. А в части регистрации перехода права собственности – на Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку
Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.
Порядок проведения сделки:
- Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
- По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
- Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
- Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.
Плюсы:
- возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
- сделка происходит без участия заемщика.
Минусы:
- существенная потеря в стоимости имущества;
- затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.
