Когда можно рефинансировать ипотеку: риски, описание процедуры, документы, сроки и стоимость | Ипотека в 2021 году

Основные документы, необходимые для подачи заявления на перекредитование

1. Гражданин составляет анкету-заявление. Документ разрабатывается банком. Заполнить его можно на сайте или в офисе организации.
2. Предоставляются паспорт заемщика и созаемщика. Если имущество приобреталось в браке, супруг/супруга автоматически становятся созаемщиками.
3. Требуются бумаги, подтверждающие доход. Такими являются справки 2-НДФЛ, по форме банка. Также можно предоставить выписку из лицевого счета, документы, отражающие дополнительные доходы.
4. Если клиент получает заработную плату на карту банка, то не нужно подтверждать занятость. В остальных случаях передается копия трудовой книжки, договор гражданско-правового характера.
5. Некоторые банки требуют ИНН и СНИЛС.
6. Прикладываются все бумаги на имеющуюся ипотеку. К ним относят договор кредитования, справку с отражением суммы долга, график платежей.

В старом банке нужно взять справку, в которой отмечаются реквизиты для перевода денежных средств, сведения о просрочках платежей с указанием суммы, полный размер долга по ипотеке.

Также в наличии должен быть документ, в котором прописано согласие прежнего кредитора на передачу залогового имущества. Бумага направляется в новый банк не ранее, чем за неделю до предполагаемого погашения.

Заявление, на основании которого осуществляется рефинансирование ипотеки, имеет несколько основных пунктов:

Плюсы рефинансирования ипотеки

Для кредитной организации ипотечное рефинансирование может быть невыгодным. В результате банк может потерять деньги, которые выплачиваются в качестве процентов. Особенно это ощутимо, если новые ипотечные условия выгоднее, чем имеющиеся.

Для клиента же в большинстве случаев процедура становится выгодной. Он может получить несколько плюсов в ходе рефинансирования ипотеки.

Снижение процентной ставки и платежа.

При изменении процентной ставки по ипотечному кредиту можно получить значительную выгоду. Особенно это становится ощутимо, если сумма займа большая. Если банк предоставляет такую возможность, клиенту стоит рассмотреть условия со сниженной процентной ставкой.

В случае снижения процентной ставки можно снизить размер ежемесячных платежей. В условиях уменьшения ставок сумма, которую нужно вносить в месяц, будет ниже.

Уменьшение или увеличение срока кредита при рефинансировании ипотеки.

Клиент может рассчитывать на увеличение периода погашения займа. Это повлияет на размер ежемесячного платежа. В результате можно улучшить финансовое положение, оставшись с жильем.

Но есть и существенный минус процедуры. Размер переплаты при этом увеличится. Способ позволяет кратковременно отсрочить выплату.

Банковским организациям такой вариант рефинансирования ипотеки выгоден. Компания получает значительную сумму, помогая заемщику избавиться от штрафов.

Возможность объединения нескольких кредитов.

При рефинансировании ипотеки клиент может объединить имеющиеся кредиты в один. Вместо нескольких платежей формируется единая сумма и дата внесения средств. Это удобный вариант, так как не нужно будет посещать офисы нескольких банков.

Для банков это так же является преимуществом. Многие клиенты забывают вносить оплату по причине рассеянности. Так заемщику будет проще осуществлять контроль за одним платежом, что позволит повысить вероятность внесения средств.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Если ипотека была взята в иностранной валюте, то можно перевести ее в рублевое выражение. Валютные займы считаются невыгодными, так как отмечается рост ставок. И после скачков курса многие оказываются не в состоянии платить кредит.

Банки стараются помогать таким клиентам. И проводят рефинансирование ипотеки по курсу, который максимально приближен к ММВБ в момент конвертации средств.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Если имеется большое количество займов, то человеку могут отказать в оформлении нового потребительского кредита. Или одобренная сумма будет ниже, чем требуется.

При рефинансировании ипотеки можно получить больший займ, превышающий стоимость имеющихся. В этом случае дополнительные средства можно потратить на собственные нужды.

Рефинансирование: как посчитать выгоду и выбрать момент

В феврале 2021 года я купила квартиру в Новосибирске — в строящемся доме в закрытом ЖК в 10 минутах от метро. Я выбрала однокомнатную квартиру без отделки площадью 39,4 м², она стоила 2 830 000 Р. В качестве первоначального взноса заплатила 800 000 Р, а 2 030 000 взяла в кредит на 15 лет и 2 месяца под 9,7%. Ежемесячно отдавала банку 21 443 Р. До сдачи дома на тот момент оставалось полтора года.

Затем ставки по ипотеке начали снижаться. Сразу рефинансировать ипотеку нельзя: по правилам первые полгода заемщик не может уходить в другой банк. Потом я все никак не могла решиться: для рефинансирования нужно собраться и потратить деньги и время. Ставки тем временем продолжали падать. В конце 2020 года я поняла, что дальше откладывать некуда.

Выгоду от рефинансирования можно посчитать с помощью онлайн-калькулятора Т⁠—⁠Ж:

К декабрю 2020 года я погасила меньше 200 000 Р из основного долга, а выплатить мне нужно было еще 1 841 523,31 Р, поэтому рефинансироваться было выгодно. Хотя разница в процентах была небольшая — около 2%.

Но были и другие причины рефинансировать кредит именно в этот момент.

Вычеты. Если рефинансироваться в декабре, то с января уже можно платить новому банку. Я получаю налоговый вычет за покупку квартиры, поэтому рефинансироваться в конце года мне было очень удобно. Можно взять из старого банка справки для оформления налогового вычета — возврата части стоимости квартиры и уплаченных процентов по ипотеке за 2020 год. А в следующем году уже надо будет брать эти справки только в новом банке.

Минимальное количество личных визитов.Из-за пандемии все перешли на удаленный формат работы, поэтому можно было выслать документы в банки почтой и через «Вотсап». А в новый банк прийти только один раз — в день сделки. Правда, в старый банк мне пришлось все-таки сходить несколько раз.

Сбор документов

Мы списались в «Вотсапе» с менеджером нового банка, и он выслал мне на почту два списка документов:

1. Для одобрения рефинансирования.
2. Для сделки.

Поскольку мою закладную передали в другой банк, для рефинансирования мне потребовался дополнительный документ — уведомление о смене владельца закладной. Его делают 5 рабочих дней. Я заказала это уведомление по телефону горячей линии банка, где у меня изначально был кредит. Через несколько дней я приехала в ипотечный отдел этого же банка и забрала уведомление.

Также я отсканировала документы, которые у меня уже были, — кредитный договор, выписку из ЕГРН и прочее — и отправила менеджеру на почту.

Чтобы рассчитать точную сумму, которую новый банк должен перевести старому для закрытия ипотеки, нужна справка об остатке по основному долгу и отсутствии просрочек. Еще ее называют единой справкой по форме банка. Ее делают бесплатно и только при личном присутствии, заказать через приложение или онлайн эту справку нельзя.

За этой справкой мне пришлось ездить в старый банк дважды. Ее делают за пять минут в любом окошке банка. Когда я получила справку в первый раз, то сфотографировала ее и отправила менеджеру в «Вотсапе». Он предупредил, что на сделку понадобится свежая справка, так как за это время я еще раз внесу платеж по кредиту в старый банк и сумма долга изменится.

Банк рассмотрел документы и назначил дату сделки. Но предупредил, что я должна принести на сделку свежую выписку из домовой книги, так как срок ее актуальности — 10 дней. За день до сделки я взяла выписку у паспортистки в УК.

В итоге к моменту сделки я принесла в новый банк еще три документа:

1. Обновленную справку об остатке и отсутствии просрочек.
2. Реквизиты для погашения кредита из старого банка.
3. Выписку из домовой книги.

Типовой пошаговый процесс процедуры

Процедура проведения рефинансирования ипотеки включает в себя несколько этапов.

1. Необходимо выбрать банк, который дает возможность перекредитовать займ. Консультант расскажет обо всех условиях.
2. Если клиента они устраивают, требуется собрать полный комплект документов.
3. В течение 2-5 дней банк рассматривает заявление от гражданина. При вынесении положительного решения начинается непосредственно процедура перекредитования ипотеки.
4. Необходимо обратиться в первоначальный банк для получения разрешения на передачу залогового имущества (ст.43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Нужно подтвердить, что новый кредитор готов внести средства в счет погашения долга, после чего недвижимость переходит к нему в качестве залога.
5. В отношении ипотечного объекта нужно подготовить основные бумаги (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ). Комплект передается в банк, который будет проводить рефинансирование.
6. Подписывается новый кредитный договор.
7. После этого банк переводит деньги безналичным способом на счет прежнего кредитора.
8. После погашения займа нужно взять справку, подтверждающую, что банк не имеет претензий к гражданину. Она передается в новое кредитное учреждение.
9. Проводится смена держателя залога. Для исключения устаревших сведений нужно обратиться в Росреестр, где снимается обременение на жилье.
10. В новый банк нужно предоставить свидетельство о праве собственности без обременения, свежую выписку из ЕГРН. Это необходимо для составления новой закладной.
11. Данные о залоге передаются в Росреестр. Проводится новая регистрация, в реестр вносятся данные второй кредитной организации.
12. Необходимо застраховать залоговый объект. На нового залогодержателя страховка оформляется повторно.
13. Клиенту выдается новый график платежей. С этого момента рефинансирование ипотеки считается оформленным.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании ипотеки

Оценка для рефинансирования залога (объекта недвижимости) производится в том же порядке, что и при первичном кредитовании. Задача банка состоит в определении объективной стоимости и ликвидности имущества на случай, если его придется реализовать.

Исключения составляют две ситуации:

1. Рефинансирование производится в банке, являющемся первичным кредитором. Этот вариант предпочтительней во всех отношениях: пакет документов формировать по новой тоже не придется.
2. Оценка по каким-то причинам была проведена совсем недавно. Сроки у разных банков отличаются, но в среднем составляют полгода. Экспертизу квартиры или жилого дома осуществляют специалисты финучреждения или сторонней аккредитованной компании. Справка имеет ограниченный срок годности.

Различают три типа жилья, подлежащих ипотечному кредитованию и рефинансированию.

1. Первичная недвижимость. Оценка и экспертиза максимально упрощены, если жилой дом (или его часть) приобретен у застройщика. Определение стоимости и уровня ликвидности соответствует рыночным реалиям.
2. Объект, приобретенный на вторичном рынке. Задача экспертов усложняется. В учет берется процент износа, а он очень относителен. Например, объект, находящийся в исторической части города, может быть построен давно, но при этом стоить очень дорого. Стандартные требования к техническому состоянию упираются в определение степени ветхости, наличия перепланировок (несогласованных), соответствия плану, имеющемуся в БТИ, цены и так далее.
3. Строящееся, но не сданное в эксплуатацию жилье. Основная проблема в том, что в период возведения заемщик не обладает правоустанавливающим пакетом документов. Ситуация подробно будет рассмотрена несколько позже.

Помимо основных технических требований, к объекту недвижимости предъявляются и другие, имеющие юридическую направленность.

Предыдущий собственник должен владеть объектом не менее трех лет. К сожалению, на рынке недвижимости бывают случаи «быстрых афер», когда сомнительные сделки совершаются в течение коротких периодов. Может объявиться еще претендент (а иногда и не один) на дом или квартиру, и тогда неизбежны долгие разбирательства.

Соответствие санитарно-техническим нормам определяется в ходе экспертизы. Это обязательный этап при рефинансировании ипотеки.

Понятие юридической чистоты объекта довольно сложное. Оно включает отсутствие проблемных моментов, потенциально препятствующих отчуждению залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств. Объект не должен быть обременен (находиться в залоге, под арестом по решению суда и пр.)

Это же касается наличия зарегистрированных жильцов, находящихся под опекой (попечительством), несовершеннолетних или недееспособных лиц, права которых охраняет закон. Проверяются также права наследования, возможные нарушения, допущенные в процессе приватизации и пр. Заключение о правовой чистоте предоставляется юридическим отделом банка.

При выполнении всех вышеуказанных требований допускается ипотека и ее рефинансирование. Возможно незначительное расширение этого списка отдельными финучреждениями. Например, может понадобиться справка об отсутствии задолженности по ЖКХ, иногда действуют территориальные и другие ограничения.

Чаще всего в рефинансировании будет отказано, если объект недвижимости характеризуется дополнительными признаками:

• жилой дом вскоре будет снесен;
• квартира расположена в малоэтажном доме (панельной «хрущёвке», здании барачного типа и т. п.) и имеет деревянные перекрытия;
• объект включен в утвержденный план капремонта и реконструкции;
• квартира — часть общежития или «гостинка»;
• нет центрального отопления и горячего водоснабжения.

Информация о том, возможно ли рефинансирование объекта недвижимости, доступна в базах Росреестра и других источниках (БТИ, онлайн-сервисы). Услуга по ее предоставлению платная (несколько сотен рублей), срок ответа на запрос — около месяца.