Как вернуть залог и депозит за съемную квартиру?

Итог: депозит могут вернуть, но не факт, что без скандала

«Мы заселялись в «двушку» с еще одной девушкой. Квартира была средняя по состоянию — не убитая, но и не с евроремонтом, — рассказывает Наталия. — При заключении договора хозяйка была божьим одуванчиком. Потом выяснилось, что она меняет телефоны каждый месяц и бегает от коллекторов банка, в долгах как шелках, берет один кредит, чтобы перекрыть прошлый.

Заключили договор и начали жить. Месяцев через семь мне нужно было уехать работать в другой город. Моя соседка сказала, что у нее одноклассница из Нижнего Новгорода как раз собирается перебираться в Москву и ей нужно жилье. Я позвонила хозяйке, сказала о наших переменах, она спокойно восприняла и подтвердила все.

Дней через восемь моя соседка сказала, что хозяйка приехала в квартиру и уже три дня живет с ней, говорит, что мне депозит не вернет и с новой девочки также возьмет залог. Я позвонила хозяйке, на меня обрушилось моментально хамство и крик. Она называла меня лгуньей и мошенницей, обвинила в том, что я убила ее квартиру и распоряжаюсь ее собственностью, сдаю в субаренду девочке из Нижнего.

Я сказала хозяйке, что если к моменту окончания договора депозит она мне не вернет, то я пойду к участковому. В ответ она начала блефовать и говорила, что напишет на меня заявление первая, что я у нее деньги украла и моему договору никто не поверит.

В последний день аренды квартиры я приехала на встречу с собственницей. Она снова отказалась отдавать депозит и требовала ключи. Я сказала, что квартира в моем распоряжении до конца этих суток, как и ключи. Вызвала участкового, объяснила ситуацию. При участковом я написала заявление, передала ключи и ушла.

Уже собиралась ехать в отделение, как вдруг звонит моя соседка и говорит, что бабулька готова вернуть мне депозит, но через два дня, как приедет новая девочка. Я сказала ей, что доверия нет: либо деньги сегодня до 12 часов, либо я отдаю заявление. В итоге хозяйка назначила встречу в тот же день у отделения банка и там с кучей нецензурной лексики вернула депозит».

Что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Возврат аванса за квартиру

в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Как быть, если залог не хотят возвращать

Для того чтобы у квартиросъемщика было право обратиться к обладателю за возвратом залоговых денег, потребуется сохранить все документы:

• соглашение на аренду;
• расписку о перечислении обеспечительного платежа;
• акт передачи квартиры перед выездом.

Акт может быть оформлен в одностороннем порядке, если арендодатель не выходит на контакт. В дальнейшем один из экземпляров можно отправить хозяину почтовым отправлением с уведомлением о получении.

Если за время проживания собственности владельца был нанесен какой-либо урон, то съемщик сможет вернуть лишь часть депозита либо должен собственными силами компенсировать ущерб. В данном случае необходимо учитывать затраты на проведение ремонтных работ и возможные издержки в ходе судебных разбирательств.

Если квартиросъемщиком соблюдены условия проживания, и залог за аренду не возвращается по надуманному предлогу (например, отсутствие денег), то следует оказать влияние на обладателя собственности:

1. Зачастую арендодателями не уплачиваются налоговые сборы от сдачи недвижимости в наем. Поэтому владельцы такого жилья могут испугаться обращения жильца в налоговые органы либо полицию.
2. Припугнуть заявлением в судебную инстанцию.

Если владелец квартиры отказывается выходить на контакт, то перед выездом с арендуемого помещения потребуется написать акт его сдачи, выслать документ почтовым отправлением хозяину и подать исковое требование в суд.

Заявление нужно дополнить всей документацией по аренде, также рекомендуется приложить фото квартиры и интерьера.

Как вернуть

В жизни нередко происходят ситуации, когда собственники отказываются возвращать залог, даже когда наниматель полностью следовал условиям договора, и содержал жильё в отличном состоянии.

Более того, квартиросъёмщик может полностью быть уверенным в своей правоте, поскольку на протяжении всего действия договора аренды он выполнял все требования по сохранности имущества.

В тоже время, собственник жилья предоставляет внушительный список нарушений и причин, из-за которых он не желает возвращать залоговые деньги.

Чтобы вернуть деньги, вначале нанимателю следует составить претензию в письменном виде на инициалы собственника имущества.

Если же он её не признает, тогда добиться своего наниматель сможет только через суд. Тогда он сможет вернуть обратно хотя бы часть внесённых денег.

Если квартиросъёмщик добросовестно выполняет свои обязательства, обозначенные в соглашении, такие как своевременная оплата ежемесячного платежа, и аккуратное пользование жильём, тогда владелец обязан возвратить всю залоговую сумму в полном объёме.

Зачастую проблемы обосновываются расхождением мнений между владельцем и нанимателем имущества, по завершении времени действия договора. Здесь нужно обратить внимание на естественный износ имущества и амортизацию.

Например: застиранные паласы и расшатавшие от долгой эксплуатации вешалки для одежды. В таком случае о порчи не может быть и речи. А вот если в квартире прожжённая мебель или разбитое окно, здесь ситуация меняется в корне.

Если собственник объясняет своё нежелание возвращать залог тем, что имущество было подвергнуто порчи, но причины указывают на естественную природу износа, тогда квартиросъёмщик имеет право направиться в суд с иском. Главное, чтобы в нём шла речь о неосновательном обогащении собственника.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вы можете найти в этой статье.

Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.

Как показывает практика, зачастую собственника отказывают в возрасте залога, поскольку им удаётся отыскать в квартире факты порчи.

Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.

Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.

Во время подписания соглашения найма имущества, стороны в обязательном порядке должны определить в нём различного плана требования и те либо иные обязательства, которые касаются исключительно залога.

В их число входят следующие условия и положения:

• требования и обязательства по реализации оплаты аренды имущества;
• условия и требования, касающиеся возмещения в результате причинённого по тем либо иным причинам вреда снимаемой квартиры;
• одностороннее решение о досрочном расторжении соглашения;
• условия договора другого плана.

В любом случае, составление этого документа нуждается в некоторых юридических познаниях.

Незнающему человеку сложно составить ценный договор, который максимально будет отвечать всем требованиям, и невозможно оспорить в судебном порядке. Следовательно, хорошо если стороны смогут воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Они также могут помочь решить все вопросы, связанные с содержанием условий и требований к сторонам, которые непосредственно связанны с подписанием соглашения найма.

Между тем, российское законодательство не предоставляет чёткую структуру требований и условий, касательно возвращения залоговой суммы.

Из-за этого, внимание уделяется ст. 329 ГК РФ. В ней говориться, что стороны должны самостоятельно обозначать все условия, которые будут работать при внесении залога.

Для удобства участники договора могут использовать уже имеющуюся схему. На её основании составляется большая часть договоров.

Тогда внимание нужно заострить на нескольких моментах:

• уплата найма, несоответствующая описанному времени;
• порча, причинённая предметам интерьера, которые располагаются в имуществе;
• условия отсутствия платы за аренду, коммунальные платежи и разговоры по телефону;
• требования к расторжению договорным отношениям без предупреждения, и до момента окончания сроков его действия.

Участники должны быть уверены, что арендное соглашение с залогом содержит все причины, из-за которых может не выплачиваться обеспечительный залог, и интересы всех участников соблюдены в полной степени.

Хорошо если квартиросъёмщик заранее проверит все требования возврата залога самостоятельно. К примеру, если владелец жилья будет настаивать на определении ответственности за преждевременное расторжение договорных отношений, квартиросъёмщик может потребовать аналогичных условий от владельца.

В соглашении должно чётко обозначаться назначение взноса и его сумма, при этом эти данные должны обозначаться как цифрами, так и прописью.

Если помимо подписей участников, в договоре также присутствует подпись риэлтора, тогда он является гарантом применения взноса по назначению. Обозначая свою подпись, посредник принимает на себя обязательства третейского судьи.

В будущем именно он будет принимать непосредственное участие в спорных ситуациях, касающихся депозитов и залога. Это входит в сумму оказания посреднических услуг.

Залоговая сумма может передана собственнику лично в руки либо перечислена на банковский счёт безналичным платежом.

Если деньги будут переданы вторым способом, тогда квитанция об уплате является дополнительным подтверждением оплаты. Конечно, если об этом будет прописано в назначении банковского платежа.

Как передать залог: пошаговая инструкция

После окончания поиска подходящего варианта для проживания арендатор может выплатить собственнику аванс. Эта выплата подтверждает серьезность намерений потенциального съемщика и вычитается из оплаты первого месяца проживания.

Не следует путать аванс с залогом – эти выплаты имеют различное назначение по закону.

Дальнейший алгоритм действий выглядит так:

1. Стороны встречаются для оформления договора аренды. Часто приглашается посредник – риелтор или юрист.
2. Квартира тщательно осматривается, проверяется работа коммуникаций, техники, сохранность мебели, состояние дверей и окон и т.д.
3. Составляется акт приема-передачи, в котором указывается опись имущества, передаваемого в аренду. Все предметы перечисляются с описанием состояния и указанием выявленных дефектов.
4. После составления корректной описи стороны подписывают акт приема-передачи. В этот же момент передается арендная плата за месяц проживания и залог.
5. Факт передачи денежных средств оформляется распиской.

Если договор аренды составляется на срок более года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре или МФЦ. На практике чаще всего составляют договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Размер страхового депозита не установлен законодательно. Он может быть любым на усмотрение сторон. После окончании арендных отношений собственник обязан вернуть залог, а съемщик жилья – квартиру в том же состоянии.

Как правило, сумма залога равна арендной плате за месяц проживания. Стороны могут договориться на то, что страховой депозит останется у арендодателя, а квартирант просто не заплатит за последний месяц проживания.

Как составить расписку и ее образец

Договор расписка некогда не заменяют друг друга. Предметом расписки выступает денежная сумма, обозначенная прописью и цифрами.

В текстовой части также обязательно перечисляются все условия и обязательствами сторон, включая обеспечение сохранности жилья владельца, а также предупреждение о досрочном расторжении договорных отношений за конкретное количество суток до момента расторжения и т. д.

В отдельной графе обозначается возможность залогодержателя возмещения всевозможных убытков за счёт залога.

Так же обязательным является условие, конкретизирующее возможность жильца получить от владельца имущества залоговые финансы в полном количестве, если все требования и условия договора будут соблюдены.

Готовый документ подкрепляется подписями сторон, и обретает юридическую силу и может рассматриваться судебными органами как документ, в котором описаны обязательства всех сторон.

Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы.

Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.

В расписке указываются следующие сведения:

• информация паспорта собственника жилья;
• размер принятого залога;
• дата подтверждения соглашения.

Законодательство разрешает делить размер депозита платежа на несколько месяцев. Иными словами, залог выплачивается по схеме рассрочки.

Если участники договора имели подобную договорённость, тогда та сторона, которая принимает средства, составляет письменную расписку на каждую оплаченную часть залога.

Игнорировать это правило не рекомендуется, поскольку потом квартиросъёмщик ничего не сможет доказать даже в суде.

Собственники жилья стараются на максимум защитить своё жильё от недобросовестных квартиросъёмщиков. Иногда убытки, причинённые нанимателями, значительно превышают доход от аренды.

Нет никаких гарантий, что подписанный на год договор не будет преждевременно расторгнут, а это несомненно отразится на кошельке арендодателя. Здесь именно залог позволяет владельцам застраховать себя от подобных проблем, и повлиять на недобросовестных квартиросъёмщиков.

Мнение экспертов: требуйте не только залог, но и компенсацию

За каждый «просроченный» день арендатор вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Эту выплату реально получить, потому что российским законодательством не урегулирован вопрос о том, в каких случаях залог подлежит удержанию при окончании срока договора аренды или при его расторжении.

Она добавила, что помочь исключить конфликт с собственником может опись имущества при заключении договора аренды. В документе следует указать рыночную стоимость имущества и самой жилплощади с учетом фактического износа. Также в договоре можно прописать пункт о возмещении арендатором именно стоимости утраченного имущества. В таком случае удерживание залога будет неправомерным и послужит веским аргументом в суде.

Если договора нет, вы можете подготовить претензию, в которой изложите требование о возврате денежных средств, и отправить на почтовый адрес арендатора. В случае отказа можно с уверенностью обращаться в суд, заявил руководитель юридической службы компании «Стороженко и Партнеры» Александр Мазаев. В исковом заявлении требуйте как возврата обеспечительного платежа, так и неустойку за просрочку исполнения обязательства.

Алла Смирнова