Обременение земли — что это?
Субъекты, получившие в пользование определённый земельный участок на определённый временной отрезок или на бессрочной основе, приобретают вместе с тем право использовать её согласно целевого назначения. Это означает, что площадь, отведённая для осуществления сельскохозяйственных работ, может быть использована исключительно для возделывания на нём сельскохозяйственных культур и подобных целей.
При этом закон допускает ограничение прав землепользователей. Различные виды ограничений могут возникнуть как результат принятых договорных обязательств, а также по итогу разбирательства в судебном порядке.
Выделяют следующие виды отягощений, устанавливаемых на объекты недвижимости:
- Аренда. Земельный надел находится во владении арендатора на основании договора, определяющего длительность ограничения равную сроку действия такого договора.
- Ипотека. Объект является залоговым обеспечением денежного займа, которое получено собственником, т.е. любые операции с ним возможны лишь с согласия кредитора. Отягощение снимается после выполнения всех ипотечных обязательств.
- Сервитут, публичный или частный. Согласно судебному решению третьи лица имеют право пользоваться данным участком (например, осуществлять перемещение по его территории). Снимается данное ограничение также в результате судебного разбирательства.
- Концессия. Земельная площадь передана для использования без приобретения права собственности. Такое возможно в случае оформления участка в пользование под ведение строительных работ.
- Арест. В случае возникновения имущественных или финансовых споров на объект налагается данный вид отягощения, категорически препятствующий передачи права собственности кому бы то ни было (исключение составляет переход прав в результате наследственной трансмиссии). Правом снимать обременение данного вида обладают судебные учреждения либо ФССП.
- Запрет на отчуждение. Отягощение связано с тем, что участок находится в долевом владении и распорядиться им можно только с официального согласия всех совладельцев.
- Право требования. Данное отягощение может иметь место, когда несколько землепользователей имеют претензии на земельную площадь (например, в случае желания участников долевого строительства приобрести права на спорную землю). Раздел опять же может быть осуществлён только судом.
Помимо перечисленных видов ограничений запреты могут быть наложены в связи с наличием специального статуса у зданий и сооружений, находящихся на данном участке. Так, расположение на земле культурных и исторических памятников влечёт за собой автоматический запрет.
Поэтому перед покупкой земли лучше произвести проверку действующих в отношении неё ограничений.
1-й вариант проверки — бесплатный сайт росреестра
Хоть этот способ популярен, я не доверяю бесплатной (справочной) информации с официального сайта Росреестра и вам не советую. Объясню по-порядку. Залог, как и любое другое обременение, проходит госрегистрацию и вносится в Единый Государственный Реестр Недвижимости (далее ЕГРН). Именно в ЕГРН стоит проверять наличие залога и других обременений. В свою очередь, на сайт Росреестра выгружаются не всегда актуальные и правильные сведения из ЕГРН. В самом же ЕГРН все в порядке, подводит лишь справочные сведения, отображаемые на сайте Росреестра. Плюс не показывается в пользу какого именно банка или другого лица зарегистрирован залог и другая полезная информация. Все это касается и сторонних бесплатных сервисов, они все берут справочные сведения с сайта Росреестра.
Поэтому я пользуюсь 2-м вариантом проверки — с помощью выписки и отчета ЕГРН. В ней актуальная информация на момент запроса и, если залог все-таки есть, то будет отображено все необходимое.
Если Вы все же будете проверять на сайте Росреестра, то вот инструкция с картинками:
- Росреестр — справочная информация по объектам недвижимости.
- 1) Введите адрес или кадастровый номер земельного участка; 2) Наберите капчу; 3) Кликните на кнопку «Сформировать запрос».
Узнать адрес или кадастровый номер поможет кадастровая карта Росреестра. С помощью навигации найдите участок, кликните на него и появиться окошко с его кадастровым номером. Скопируйте кадастровый номер и вставьте его на сайте Росреестра.
Примеры как надо вводить адреса: №1, №2, №3.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Кадастровый номер же вводите так:
- На открывшейся странице нажмите на адрес участка.
- На странице будет отображены справочные сведения из ЕГРН. Внизу нажмите по разделу «Права и ограничения». Наличие обременений показано строке подраздела «Ограничения». На моем примере участок и в залоге и в аресте. Ипотека — одна из форма залога. Как всегда, не показано в пользу кого залог.
Если залога и других ограничений нет, то в подразделе «Ограничения» будет пустая строка.
Еще раз повторяю, что на сайте Росреестра не всегда показаны актуальные и правильные справочные данные из ЕГРН. Если участок все-таки в залоге, то не отображается в пользу кого он наложен. Вариант с выпиской и отчетом ЕГРН более надежен.
Как проверить автомобиль перед покупкой
Проблемы могут обнаружиться и после постановки транспортного средства на учет: если авто находится в залоге у банка, судебные приставы могут потребовать вернуть его владельцу автомобиля или залогодержателю. Чтобы избежать проблем и потери машины, перед тем как совершать покупку, нужно проверить, не находится ли автомобиль в угоне, розыске или залоге.
Сотрудники ГИБДД не обязаны проверять наличие ограничений при постановке автотранспорта на учет, поэтому даже успешная регистрация автомобиля в ГИБДД не даст никаких гарантий.
Личный визит в ГИБДД. Покупатель вместе с продавцом обращаются в любую дежурную часть ГИБДД. Продавец должен иметь при себе паспорт и документы на автомобиль — ПТС и CТС. Дежурный ГИБДД проверит авто по учетам ГИБДД и даст устный ответ, находится ли машина в розыске и есть ли в базе данных информация об ограничениях и неоплаченных штрафах. Это бесплатно.
Если есть ограничения на авто, покупатель может отказаться от покупки или обсудить с продавцом снижение цены.
Преимущество способа проверки: быстрый, не требует затрат, позволяет отсечь до 90% проблемных машин.
Недостаток способа: узнать можно только о тех ограничениях, которые внесены в базу данных ГИБДД. Сотрудник дежурной части не дает письменных справок, которые можно использовать как доказательство добросовестности приобретения.
Проверка автомобиля через сайт ГИБДД. Потребуется ввести вин-код автомобиля.
На сайте можно проверить:
- Кто и когда регистрировал автомобиль в ГИБДД.
- Участвовало ли транспортное средство в дорожно-транспортных происшествиях. Учитываются только ДТП, оформленные сотрудниками полиции с начала 2021 года и поставленные на федеральный учет в ГИБДД. В системе нет сведений о ДТП, оформленных по европротоколу.
- Находится ли машина в федеральном розыске правоохранительными органами.
- Есть ли ограничения на регистрационные действия с транспортным средством.
Преимущества способа: проверить автомобиль перед покупкой можно с любого устройства, имеющего выход в интернет. Услуга бесплатна.
Недостатки: сервис работает нестабильно, некоторые запросы невозможно обработать из-за ошибки сервера. Нельзя запросить справку об отсутствии ограничений, результат такой проверки нельзя использовать в суде в качестве доказательства добросовестности приобретателя.
Проверка автомобиля на сайте Федеральной нотариальной палаты. По вин-коду автомобиля можно проверить, находится ли авто в залоге, и запросить в бумажном или электронном виде выписку о залоге на автомобиль.
Преимущества способа: проверить авто можно через интернет, услуга бесплатна.
Недостатки способа: работает, только если держатель залога разместил данные о залоге на портале. Залогодержатель не обязан это делать, что не лишает его возможности в будущем претендовать на предмет залога. Сервис работает нестабильно.
Личное обращение к нотариусу за выпиской об отсутствии залога на автомобиль. Выписку обязан выдать любой нотариус при личном обращении, заверив ее печатью и подписью.
Выписку может получить только владелец автомобиля. Услуга платная, стоимость — 40 рублей за каждую страницу выписки.
После получения выписку необходимо сохранить — она будет лучшим доказательством добросовестности приобретателя.
Преимущества способа: выписку можно представить в суд как доказательство добросовестности приобретателя. Дополнительными доказательствами будут ПТС и договор купли-продажи, если в них тоже нет информации о залоге и ограничениях.
Недостатки способа: до заключения сделки покупатель не сможет самостоятельно запросить выписку.
О понятии
Обременение участка — это ограничения, которые препятствуют распоряжению и пользованию землей.
Подразумеваются следующие ограничения:
- Ограничения в возможности использования. К примеру, когда некоторые виды использования невозможны.
- Обязанность предоставления земли для ограниченного использования (подчиненное положение).
- Ограничения в праве распоряжения и владения. Примерами могут послужить арест или ипотека.
Причины, по которым на землю налагаются ограничения, различны, к примеру, участок заложен или его владелец находится под санкциями в связи с различными проступками. Реализация такого имущества становится невозможной.
Обременение земельных участков устанавливаются законом или уполномоченными органами в силу следующих причин:
- нормативно-правовые документы предполагают ограничения в использовании;
- существуют сделки, по которым пользование имуществом в полной мере невозможно (например, земля находится в аренде);
- существуют судебные решения, по которым земля не может свободно использоваться или отчуждаться.
В ряде случаев ограничения распространяются на объекты, которые располагаются на земле, к примеру, памятники архитектуры. Основания, по которым земля не может использовать в полной мере должны отражаться в ЕГРН.
Кратко перечислим основные виды обременений:
| Вид | Описание |
| Аренда | Договор аренды предполагает определенный срок, в течение которого земля будет использовать арендатором. В это время возникает обременение участка. |
| Концессия | Данное ограничение подразумевает, что наниматель земли имеет право производить застройку, однако распоряжаться землей он не может. |
| Ипотека | При оформлении ипотечных кредитов в качестве залога кредитные организации используют недвижимость. До того как долг не будет погашен все действия с участком должны согласовываться с залогодателем. |
| Арест | Во время судебных разбирательств на землю может быть наложен арест, который будет препятствовать распоряжению этим имуществом до того момента, пока не будет вынесено соответствующее решение. |
| Сервитут (подчиненное положение) | Ограничения такого плана могут возникать в случаях, когда участок расположен в местах размещения определенных объектов или доступ к нему требуется для сторонних лиц. При этом владелец не имеет права ограничивать доступ к земле. |
| Право требования | Данное ограничение возникает, когда на участок претендуют несколько лиц, и раздел имущества проходит в судебном порядке. Право требования может возникать при наличии дольщиков, которые вложили средства в недвижимость, расположенную на земле. |
| Запрет отчуждения | Это обременении может налагаться в связи с:
Распоряжение имуществом при этом допускается лишь с согласия третьих лиц. |
Снятие обременения
Любой субъект, имеющий права владения земельным участком, заинтересован в том, чтобы записи о наличии отягощения в Росреестре были аннулированы.
Описанные выше виды ограничений и запретов можно снять путём совершения различных действий:
- добиться, чтобы правоустанавливающий акт, в связи с которым наложено ограничение, был отменён;
- разорвать договорные правоотношения, в соответствии с которыми возникло отягощение;
- дождаться истечения срока действия договорных правоотношений, в соответствии с которым было установлено отягощение;
- полностью исполнить принятые обязательств, в связи с которыми органы кадастрового учёта зарегистрировали обременение;
- получить на руки положительное решение о прекращении действия отягощения, вынесенное судом.
В ряде случаев для снятия обременения и изменения соответствующих кадастровых записей достаточно будет прекращения действия срочного договора, в связи с которым запрет был зарегистрирован.
В то же время, договор аренды или соглашение о частном сервитуте подлежат расторжению на основе взаимного согласия сторон. Для этого достаточно, чтобы субъекты свободно изъявили волю прекратить правоотношения на основе взаимного согласия или же суд принял решение о прекращении таких правоотношений по обращению одной из сторон.
Договор может быть расторгнут в принудительном порядке:
- при нарушении условий договора (например, несвоевременная оплата за использование спорной территории, учинение препятствий для пользования землёй и прочее);
- нарушение законодательных норм при принятии решений о наложении запрета, зафиксированных в соответствующих актах;
- устранение условий, из-за которых действие обременения сохранялось.
При возникновении описанных ситуаций землепользователю необходимо обратиться в органы судебного регулирования с просьбой снять обременение с земельного участка. После вынесения судом решения и получения соответствующего акта, записи Росреестра о наложенных на землю запретах аннулируются.
Собственник, полностью погасивший долговые обязательства (в том числе, по условиям договора ипотечного кредитования), обязан представить в управление Росреестра платежное поручение и выписку с банковского счёта, подтверждающие данный факт. Такого одностороннего обращения вполне достаточно для аннулирования соответствующих кадастровых записей.
Аресты, установленные решением суда или постановлением представителя Службы судебных приставов, могут быть сняты при соблюдении следующих условий:
- по иску, в связи с которым запрет был наложен, было вынесено положительное решение в пользу правообладателя;
- суду или ФССП предложен в качестве обеспечения другой объект, соответствующий по стоимости тому, с которого снимают ограничения;
- были допущены нарушения процессуального характера при его наложении (например, когда собственником участка фактически является другое лицо либо территория находится в долевой собственности у нескольких субъектов).
После того, как будут внесены изменения в кадастровые записи землепользователь восстанавливается в правах собственности и может в полной мере распоряжаться объектом в рамках целевого назначения.
Телефоны бесплатной горячей линии
Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.
Способ первый: личная проверка
Это самое первоочередное, что вам нужно сделать. При встрече с продавцом вы должны настоять на том, чтобы он предоставил вам максимальный пакет требуемой для сделки документации.
Тут сразу же и начинается проверка:
- Если продавец по каким-либо причинам предоставил не все документы, то требуйте от него внятного объяснения, по которому судите о честности человека. Если это не профессиональный жулик, то по эмоциональному поведению многое можно понять.
- Обращайте внимание на степень согласия продавца. Честному человеку нужно просто продать автомобиль и он, обычно, спокойно соглашается на любые проверки т. к. скрывать ему нечего.
- Тревожными сигналами для вас являются необоснованно заниженная от среднерыночной цена авто и спешка продавца в заключении сделки.
- Имеет смысл предложить проехаться вместе в ГИБДД для получения подтверждения по автомобилю, что по нему нет проблемных и спорных ситуаций – это больше отпугивает профессиональных жуликов, не из-за их боязни «спалиться», а из нежелания лишний раз «светить фейсом» перед стражами порядка и камерами наблюдения, просто на всякий случай.
- Если продавец предоставляет ПТС (паспорт транспортного средства) с пометкой «ДУБЛИКАТ», или же вы сами по печатям и записям места выдачи установили, что паспорт дублирован, то подробно расспросите о причинах этого, обращая внимание на адекватность и честность объяснений.
- Если автомобиль продается сразу после автосалона, то отсутствие договора купли-продажи (ДКП) должно вас насторожить: ведь если авто приобреталось в кредит, то там это будет указано. Предложите вместе проехаться в официальный дилерский центр, если машина бралась оттуда.
- Обратите внимание на наличие страховки от КАСКО: почти у всех банков такое страхование является обязательным условием автокредитования. Прочитайте кто является выгодоприобретателем (тот, кто получает страховое возмещение) и какие риски застрахованы. Если продавец отрицает наличие полиса КАСКО, то предупредите, что перед покупкой все равно проверите это.
- Если в выгодоприобретателем всё в порядке, тогда поводов для беспокойства будет намного меньше, т. к. при оформлении этого вида страхования страховщиками проводится серьезная проверка на предмет залога, а его отсутствие визируется в страховом договоре.
- После осмотра и всех проверок сфотографируйте в четком формате кузовные номера, разворот личного паспорта и попросите его ксерокс со всеми данными покупателя или перепишите их. Предупредите, что это будет использовано для дальнейшей проверки и проследите реакцию.
- Договоритесь перезвонить через какое-то короткое время после первой встречи и если к тому сроку номер продавца уже недоступен, или он отказывается от дальнейших контактов, ссылаясь на более выгодного покупателя и т. п., то скорее всего вы «отшили» мошенника еще на первом этапе.
Вам следует знать, что повышенной осторожностью «болеют» только профессиональные «разводилы», особенно уже отбывавшие наказание за свои дела.
Обычный же обыватель, свято верующий в то, что честность это постыднейший из пороков (а таких особей очень немало), может вести себя как это говорится «отморожено» и соглашаться на все и вся, надеясь просто разово спихнуть с больной головы на здоровую свою проблему.
