Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Договор должен быть в той же форме, что и основной.
- Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
- Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
- Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
До 2021 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2021 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Шаг 2
заказываем отчет об оценке недвижимости
В отчете подробно описывают технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень износа дома и прочие. Документ нужен, чтобы банк знал рыночную стоимость предмета ипотеки и о том, есть ли перепланировки в квартире.
Контакты аккредитованных оценщиков, как правило, есть на сайте банка либо у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от любой оценочной компании, то контакты оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковике или электронных справочниках, таких как «2ГИС».
Стоимость отчета об оценке может меняться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена в основном зависит от вида объекта недвижимости и его площади. Например, отчет об оценке однушки 30 м² обычно стоит дешевле, чем оценка трешки 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.
Оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости в первую очередь по квартирам со схожими характеристиками. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в выбранном районе, и рассчитывает среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена на квартиру необъективно завышена, оценщик укажет в отчете реальную стоимость этой квартиры.
Оценщик действует по инструкции и соблюдает правила конкретного кредитора по подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают делать отчет об оценке в собственных программах. Когда отчет предоставлен в банк, его достоверность перепроверяют сотрудники кредитора. После такой проверки цену объекта могут снизить.
Если цена объекта по отчету об оценке получилась меньше, чем стоимость, за которую вы реально приобретаете объект, то придется доплачивать разницу из собственных средств.
Вы покупаете квартиру за 1 млн рублей. Взнос по ипотеке — 20%. Объект оценили в 900 000 Р. Банк сможет выдать в ипотеку до 80% от оценочной стоимости, то есть не больше 900 000 Р − (900 000 Р × 20%)
Обычно отчет об оценке просят оплатить сразу же. Если цена в отчете окажется меньше, чем нужно, деньги за подготовку отчета не вернут, так как сама работа по определению стоимости проведена.
Если объект специфичный и вы сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам стоимость, попросите оценщиков посмотреть объект и прикинуть цену до того, как заказывать отчет. Многие на это соглашаются. Им достаточно увидеть техпаспорт либо техплан и документы на собственность, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.
Прикидка цены особенно актуальна, если цена отчета превышает 10 000 Р. Если объект нестандартный и большой площади, могут попросить плату за прикидку. Она обычно стоит значительно меньше, чем сам отчет об оценке.
Если цена, которую вам предварительно озвучил оценщик, ниже той, которая нужна, попробуйте обратиться к другому оценщику либо рассмотрите для кредитования другой банк. У банков разные требования к методике оценки недвижимости. При подготовке отчета об оценке для разных банков стоимость одного и того же жилья может получиться разной.
Шаг 5. регистрация перехода права собственности на квартиру в росреестре
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);
договор купли-продажи (оригинал — не менее 2 экз., желательно предоставить количество экземпляров по количеству сторон сделки: один для Росреестра, остальные для каждой стороны сделки, чтобы у каждой стороны остался оригинал договора с отметкой Росреестра; если договор удостоверялся нотариально, то подается 1 экз. в оригинале копия, оригинал после регистрации возвращается, но можно подать дополнительный экземпляр, в этом случае в будущем возможно получить копию документы в Росреестре при необходимости);
акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;
нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
- отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) — оригинал и копия;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
- документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) — оригинал и копия;
- правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
- технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
- документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственностиЗа регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:- для физических лиц — 1 000 рублей; — для организаций — 4 000 рублей. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.
При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2021 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, также Росреестр передает экземпляры договоров с отметкой о проведенной регистрации.
Шаг 7. (для продавцов) декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога
Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).
Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).
Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн.
Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.
За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.
Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.
Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности.
Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки!
Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!