Как отказаться от ипотеки — правила расторжения договора

7 способов, как отказаться от ипотеки, если нечем платить

Невозможно предугадать всё. Ещё вчера была отличная работа и стабильный доход, а сегодня вполне реальной стала перспектива потерять ипотечное жилье, за которое нечем платить. Ни в коем случае нельзя пускать всё на самотек, необходимо искать оптимальный вариант выхода из сложившейся ситуации.

1. Реструктуризация долга. 

Это самый распространенный вариант, при котором заемщик обращается в кредитную организацию с соответствующим заявлением и пакетом документов, которыми можно подтвердить ухудшение материального положения. В заявлении следует изложить причину возникновения финансовых затруднений и предполагаемые сроки улучшения ситуации.

Чаще всего банки соглашаются реструктурировать долг, ведь они не хотят терять деньги. Поэтому кредитор пойдет навстречу, составит новый график платежей, устраивающий обе стороны.

Возможна пролонгация договора, в результате которой срок ипотеки увеличивается, а размер ежемесячной выплаты сокращается.

Либо финансовая организация может объявить для заемщика «кредитные каникулы», в течение которых (как правило, не более 12 месяцев) клиент будет выплачивать только проценты без погашения основного долга.

В некоторых банках идут на снижение процентной ставки, изменение валюты платежей.

Словом, большинство кредитных организаций заинтересовано в том, чтобы помочь клиенту справиться с временными затруднениями. Поэтому не стоит сразу искать варианты, как отказаться от доли в ипотеке или всей квартиры, поговорите для начала с кредитором. Но помните, реструктуризация не означает, что можно отказаться от выплаты займа.

2. Использование страховых средств. 

Страхование чаще всего является одним из обязательных условий оформления ипотечного кредита. Поэтому, если финансовые проблемы возникли в связи с наступлением в жизни заемщика обстоятельств, которые являются страховым случаем, можно воспользоваться оплаченной ранее услугой.

Необходимо собрать пакет документов для страховой компании, куда могут входить больничный лист, копии медицинского заключения, приказа об увольнении, трудовой книжки и другие. Перечень документов уточняется у конкретного страховщика и зависит от страхового случая.

Получить выплаты бывает не так просто. Заявитель тщательно проверяется, не каждый случай признается страховым. Страховщик может отказаться от выплат, если, к примеру, травма, приведшая к нетрудоспособности, получена человеком в состоянии опьянения.

3. Участие в программе помощи заемщикам от АИЖК.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – федеральная структура, реализующая госпрограмму помощи заемщикам, которые столкнулись с финансовыми проблемами. Стать её участником может не каждый, поэтому нужно уточнить у кредитора, имеет ли конкретный клиент право воспользоваться помощью в рамках программы.

Сформировать пакет документов быстро не получится, дополнительное время потребуется на рассмотрение заявки в АИЖК. Заемщик может получить отказ без объяснения причин – Агентство оставляет за собой данное право.

4. Перекредитование в другом банке. 

Рефинансирование ипотеки – сегодня довольно распространенный банковский продукт, позволяющий кредитным организациям привлекать новых клиентов. И многие люди пользуются возможностью перекредитования на более выгодных условиях (процентная ставка ниже, ежемесячный платеж меньше), если первый кредитор отказывается идти на уступки.

Как вариант недопущения просрочек по взносам – использование средств беспроцентной кредитной карты. Но для этого требуется стопроцентная уверенность в скором разрешении трудностей, иначе кредитка может только усугубить положение, лишь обострив долговую проблему.

5. Сдача в аренду залоговой недвижимости. 

Часто одним из требований банка является запрет на сдачу ипотечной недвижимости в аренду. Но если финансовая ситуация ухудшается, то стоит рассмотреть данный вариант, чтобы обеспечить себе возможность вовремя вносить платежи по долговым обязательствам. Заемщик с семьей может поселиться у родственников либо, не покидая жилье, сдавать комнату в нём.

Наконец, продажа залоговой недвижимости. Если предметом ипотеки является непосредственно купленная на кредитные средства квартира/дом, заемщик продает её, приобретает меньшее по площади и более дешевое жилье, погашает задолженность перед банком, а оставшуюся сумму выплачивает на прежних условиях, но ежемесячные платежи будут уже ниже.

6. Поиск ошибки в кредитном договоре. 

Внимательно перечитать договор необходимо, ведь бывают случаи, когда документ составлен с ошибкой. Конечно, случается такое крайне редко, но, может быть, именно ваш договор станет очередным прецедентом.

Так, может быть нарушено законодательство о персональных данных (если долг передан коллекторам без согласия заемщика), что позволяет клиенту отказаться от исполнения обязательств перед третьими лицами.

Права заемщика могут быть нарушены и в том случае, если ставка по ипотеке повышена в одностороннем порядке.

Оптимальным вариантом станет обращение к опытному юристу, который сможет заметить в договоре нюансы, недоступные взгляду обывателя.

7. Ожидание судебных разбирательств. 

Если финансовая ситуация близка к катастрофе, то действительно может не оставаться ничего другого, как отказаться от всех других действий, кроме ожидания решения суда. Банковская структура по максимуму начислит проценты, пени, неустойку перед тем, как передать дело должника в суд.

Однако в ходе судебных разбирательств штрафы списываются, заемщика обязывают выплачивать только тело кредита и проценты по нему. Решением суда предмет ипотеки может быть продан для погашения задолженности либо может быть установлена рассрочка взносов.

Кто выплачивает ипотечный кредит при разводе?

Согласие на приобретение недвижимости в кредит и под ее залог необходимо в том случае, если имущество переходит в общую собственность супругов. Соответственно, обязанность по выплате долга возлагается на плечи как мужа, так и жены.

Это правило отражено в ч. 2. ст. 45 Семейного кодекса РФ. Речь идет о солидарной ответственности. Если, например, муж платил ипотеку и после расторжения брака, то он вправе потребовать компенсации ему половины размера затраченных средств. Это общее правило, из которого есть исключение.

Некоторые банки идут по иному пути: они требуют, чтобы супруги заключили брачный договор, в котором бы указали, что недвижимость будет принадлежать только мужу или исключительно жене. Это упрощает процедуру получения просроченной задолженности и обращения взыскания на предмет залога.

Если имеется брачный договор, то недвижимость считается уже не совместной собственностью, а личной. Соответственно, нет необходимости добиваться денег от второго супруга, тем более, что он может оказаться неплатежеспособным. Не возникнет проблем с разделом недвижимости – банк просто забирает личное имущество мужа или жены полностью.

Как делится ипотека при разводе? / Консультация юриста / МОИ ПРАВА

Можно ли отказаться от ипотеки и просто не платить

Разумеется, нет. Решить в одностороннем порядке, что кредит вам больше не нужен, и отказаться вносить ежемесячные платежи, нельзя. Подписав договор с банком и получив ссудные средства, вы обязаны выполнять свою часть условий, то есть вовремя и в полном объеме производить платежи в пользу финансовой организации, согласно утвержденному графику.

Ежемесячный взнос распределяется на основной долг и проценты по кредиту, за счет которых банки обеспечивают себе прибыль. Солидная сумма, выданная вам на приобретение жилья, возвращается в течение 30 лет (максимальный срок ипотеки), проценты гарантируют банку стабильно высокий доход в течение всего этого времени. Отказаться от этого можно, но не запросто и уж точно не без уведомления кредитной организации.

Просто перестав вносить платежи, вы нарушаете условия договора, вынуждая банк применять систему штрафов и пеней. При этом серьезно пострадает и ваша кредитная история.

Но ещё более суровые последствия наступают при обращении финансовой организации в суд, по решению которого ипотечная недвижимость, находящаяся в залоге, будет изъята в пользу банка.

Так возможно ли отказаться от ипотеки с наименьшими потерями? Возможно, главное, действовать в правовом поле, определенном нормами статьи 450 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей основания для изменения и расторжения договоров (в том числе и ипотечных).

Причиной приостановки договора могут быть нарушения его условий любой из сторон, но чаще всего отказаться от принятых ранее обязательст в силу жизненных обстоятельств вынужден заемщик.

Сложившаяся юридическая практика показывает, что решение о полном расторжении договора принимается, если нарушения несут для одной из сторон существенные убытки.

1. Обоюдное решение. 

Случается, что желание заемщика отказаться от договора совпадает с аналогичным желанием банка. Так происходит, когда финансовая организация понимает, что, расторгнув договор, она быстрее сможет вернуть долг с неплательщика, а клиенту в этом случае нет нужды обращаться с исковым заявлением в суд и оплачивать судебные издержки.

[offerIp]

2. Инициатива банка. 

Финансовая организация обращается в суд чаще всего потому, что заемщик перестает совершать выплаты по кредиту. Длительное отсутствие платежей вынуждает банк привлекать судебную инстанцию к воздействию на должника. При этом избежать разбирательств можно, если заемщик готов в короткие сроки погасить задолженность.

3. Инициатива заемщика. 

Клиент может уведомить кредитора о своём желании отказаться от ипотечного кредитования и в течение 30 дней получить ответ от банка. Если просьба о расторжении договорных отношений останется без ответа, по истечении указанного периода гражданин получает все основания для обращения в суд в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ.

При этом заявитель может сэкономить на оплате госпошлины, если укажет, что расторжение договора в данном случае соответствует законодательным нормам, защищающим права потребителей.

Во время судебных разбирательств некоторые заемщики акцентируют своё непонимание меры ответственности перед кредитной организацией на момент подписания договора и важности ситуации, но суд чаще всего считает, что незнание не освобождает от ответственности.

4. Штрафы, неустойки. 

Внимательно изучать договор перед подписанием – кажется, эта истина стала уже прописной. Тем не менее для многих получателей кредита, решивших отказаться от продолжения сотрудничества с банком, штрафные санкции всё еще становятся неприятным сюрпризом. Финансовые организации стараются максимально обезопасить себя, а потому условия, конечно, формулируются в их пользу.

Поэтому, размышляя о том, как отказаться от ипотеки и вернуть деньги, заемщику лучше всего рассматривать вариант с обращением в суд, чтобы быть уверенным в объективности решения.

Существуют разные прецеденты, суд может существенно смягчить выдвигаемые банком требования, а может обязать должника выплатить сумму полностью, учитывая все штрафы.

Можно ли отказаться от страховки по ипотеке

Выдавая крупный денежный заем, расчет по которому будет производиться не один десяток лет, банк должен обезопасить себя. Поэтому страховка часто становится настойчивым требованием кредитной организации, которая таким образом гарантирует себе возврат средств, даже если с заемщиком или предметом ипотеки что-то случится. Тогда средства будут возвращены страховой компанией.

Страхование жизни, здоровья и недвижимости производится за счет заемщика, который вынужден оплачивать ежегодные взносы. К тому же многие банковские структуры тесно сотрудничают со страховщиками, которые отчисляют кредитным организациям комиссионные за каждого оформившего страховку клиента.

Что можно страховать? Жизнь, здоровье, трудоспособность, ответственность, имущество. Для банка и страховщика выгодно заставить клиента оформить как можно больше различных полисов.

Что необходимо страховать? По закону «Об ипотеке» обязательным для заемщика является только один вид страхования, объектом которого является имущество, передаваемое в залог кредитору. То есть недвижимость должна быть застрахована от порчи или утраты.

Если решение отказать в кредите принимается из-за нежелания оформлять дополнительную страховку, заемщик может написать жалобу руководству финансовой организации, в Центробанк и Федеральную антимонопольную службу.

Оформляя ипотечный кредит, гражданин должен поставить свою подпись под договором, в котором изложены условия не только непосредственно займа, но и сопутствующих страховых продуктов. Поэтому детальное ознакомление с документом обязательно для заемщика, не желающего в будущем столкнуться с необходимостью нести дополнительные расходы.

Поэтому необходимо внимательно прочитывать все документы, где ставится подпись заемщика. Если какой-то пункт вызывает сомнение, проконсультируйтесь с юристом, если что-то не устраивает, просите банк исключить условие из договора.

Отказаться от необязательных видов страхования нужно до того, как подписывать документ. Иногда заем нужен немедленно, поэтому человек соглашается на все условия кредитора. Если дополнительные виды страхования не указаны в договоре, то уплаченные за страховку деньги можно вернуть.

Для этого в течение пяти дней нужно направить заявление с просьбой расторгнуть договор в страховую компанию и получить назад затраченные средства. Если же перечень видов страхования приведен в основном соглашении, то попытки отказаться от них могут обернуться проблемами с кредитором.

Часто финансовые организации идут по другому пути, повышая проценты по ипотечному кредиту клиентам, не желающим приобретать комплекс страховок. Таким образом кредитор стремится обезопасить себя от рисков, связанных с незастрахованным заемщиком. В данном случае нужно провести калькуляцию: иногда оплата страховых продуктов может быть более выгодна, нежели выплата кредита с завышенной процентной ставкой.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Сложности при разделе ипотечной квартиры

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ТАКИМ ВОПРОСАМ ЧАСТО ЗАТЯГИВАЮТСЯ, так как банк идёт обжаловать положительные для заёмщика решения в апелляцию, кассацию и даже надзор (Верховный суд), считая свои права грубо и незаконно нарушенными. Из нашего опыта можем сказать, что банк никогда не даёт согласия на раздел квартиры, не намного проще обстоят дела и с разделом жилого дома, гаража или дачи при разводе.

Любой раздел жилого помещения, будь он оформлен в ипотеку или приобретён за наличные средства, это большая проблема. Ведь в действительности практически невозможно физическое разделение квартиры (так называемый «выдел в натуре»), особенно однокомнатной, трёхкомнатной или студии. При этом совместная жизнь бывших супругов на одной территории не представляется возможной.

Максимум, что может сделать суд в такой ситуации, стараясь при этом «не обидеть банк», это разделить доли в совместно нажитой квартире пропорционально внесённому вкладу в её приобретение, например «50 на 50» или «60 на 40». При этом с кредитным учреждением придётся оформить дополнительное соглашение или изменить условия договора.

Следует помнить, что за изменение условий кредитного договора банк вправе взимать комиссию или корректировать (в сторону увеличения) размер процентов за пользование ипотекой.

По мнению банка, споры между супругами не являются поводом для корректировки условий договора ипотеки, и закон здесь полностью на стороне кредитного учреждения.

ВАЖНО: при подаче искового заявления о разделе ипотечной квартиры следует ставить чётко сформулированные вопросы (о разделе платежей по кредиту, возможности наличия совместной собственности и т.д.). Иначе судья, в соответствии с действующим процессуальным законодательством, решит дело строго по вопросам, поставленным в иске, не выходя за их рамки, лишив Вас возможности повторной подачи иска в отношении спорной квартиры.

Тарифы на залог квартиры