Как можно покупать и продавать квартиры на аукционе

Может ли организатор торгов не пустить «ненужного» человека на торги

Да, такое возможно. Но это, конечно, не очень законно и зависит от организатора.

По закону есть перечень документов, которые нужно прикрепить к заявке, чтобы поучаствовать в торгах. Например, это паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРЮЛ, платежное поручение о задатке и

Но все эти документы участник и так уже предоставил ЭТП, когда зарегистрировался. Организатор торгов, если участник не приложил эти документы к заявке, может зайти в его профиль и выгрузить их оттуда. Аналогично с платежным поручением: организатор может взять выписку со счета в банке, из которой будет видно, что задаток уплачен.

Но если организатор не хочет пускать участника на торги, он может не искать все эти документы сам и отказать по формальным признакам. Обычно обоснование звучит так: «Непредставление документов или сведений» или «Нечитаемый файл». Но добросовестный организатор не станет так нарушать закон.

В любом случае действия организатора можно оспорить. Для банкротных торгов — в Федеральной антимонопольной службе или в арбитражном суде, который ведет дело о банкротстве. Правда, нужно знать, что ФАС может признать торги недействительными, но не применить последствия, потому что покупатель был добросовестным. То есть договор купли-продажи останется действительным и купленное имущество останется у нового владельца.

А в суде можно наложить обеспечительные меры — например, запрет на передачу имущества победителю торгов или его использование до рассмотрения жалобы. И тогда можно спокойно оспаривать действия организатора.

Еще не стоит надеяться дешево купить хороший лот на торгах арестованным имуществом. Обычно чем объект ликвиднее, тем ближе к рыночной его стартовая цена. А на очень хорошие лоты цена во время аукциона может значительно вырасти.

В июле 2021 года я участвовала в торгах, на которых продавали квартиру в Санкт-Петербурге на Светлановском проспекте — недалеко от метро «Гражданский проспект». Стартовая цена была 2 170 000 , но во время аукциона ее подняли до 4 600 800 .

Вот таблица со ставками участников на аукционе из моего примера. Стартовая цена лота — 2 170 000

Итоговая цена лота — 4 600 800

Также на торгах арестованным имуществом часто бывает, что аукцион проходит, в нем побеждает, но потом победитель отказывается покупать лот. Возможно, так происходит потому, что победитель действует в интересах кредитора. Я часто встречала такое на торгах, где кредитор — частное лицо, а не банк.

Если торги арестованным имуществом дважды признают несостоявшимися, лот предлагают кредитору в счет долга. И, конечно, ему может быть выгоднее получить квартиру стоимостью 3 млн рублей за долг в 1,5 млн рублей.

Еще одна проблема, с которой я сталкивалась на торгах арестованным имуществом, в том, что мне как проигравшему участнику не сразу возвращали задаток. В законе нет точного срока на возврат — он должен быть указан организатором в извещении о торгах. Поэтому однажды задаток не возвращали больше двух недель, и мне даже пришлось жаловаться в Росимущество. На банкротных торгах я с этим никогда не сталкивалась: задаток всегда возвращали без  напоминаний с моей стороны и строго в течение пяти рабочих дней.

Ну и, конечно, не нужно забывать, что квартиры на торгах ФССП — это всегда не свободная продажа. Часто в них:

• живут должники, которых придется выселять;
• копятся долги за коммунальные услуги, которые придется взыскивать с бывших собственников через суд;
• может быть зарегистрировано много людей и их тоже придется выписывать через суд.

Посмотреть эти объекты перед покупкой, как правило, нельзя: у приставов нет времени, чтобы организовывать показы. Хотя поначалу я ездила смотреть дома, в которых находились квартиры, и инфраструктуру рядом. Если мне удавалось определить расположение квартиры на площадке, то я многое могла понять о ней по состоянию окон.

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000  уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :

• 3 700 000  — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
• 1 900 000  — начальная стоимость квартиры на торгах;
• 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .

Налог по ставке НДФЛ — 13%.

1 800 000 × 13% = 234 000  — размер НДФЛ, который нужно заплатить.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .

3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

• кадастровые данные;
• сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
• извещения о предстоящих торгах;
• на какой площадке они будут проходить и в какое время.

Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

• Кто собственник квартиры.
• В каком году ее приобрели.
• Сведения о кадастровой стоимости.
• Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
• на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

• Паспорт.
• СНИЛС.
• ИНН.

Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

• Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
• Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
• Банковские реквизиты — для внесения задатка.
• Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000  — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Как происходит процесс торгов

Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.

Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.

На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.

Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.

Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.

Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

• Договор купли-продажи.
• Протокол определения победителя торгов.
• Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000  — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000  — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, этого на таких торгах высокая конкуренция.

предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить объект по  цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко

Кто может участвовать

Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком

Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы

Срок оплаты выигранного лота

30 дней после подписания договора купли-продажи

Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества

Открытый аукцион в режиме реального времени

Только те, кто не связан с должником и организатором торгов

Зависит от размера долга — часто ниже рынка

Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество

Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ

Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000  — прямая продажа

Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих

Обычно оценивается специалистом

Комиссия площадки — зависит от тарифов

Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка

Запомнить

• Заранее пройдите аккредитацию сразу на нескольких ЭТП и получите квалифицированную электронную подпись, чтобы не тратить на это время и не упустить понравившийся лот.
• Помните, что заранее не удастся посмотреть, как выглядит квартира. Закладывайте бюджет на ремонт. Самый дорогостоящий ремонт обошелся мне в 150 000 .
• Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте решение суда, а если недвижимость была передана банку в залог — договор приватизации при его наличии. Если есть лица, отказавшиеся от приватизации, квартира продавалась несколько раз за короткое время, а жильцы постоянно ходят по судам — лучше отказаться от покупки.
• Учитывайте, что на покупку, бюрократические процедуры, ремонт и продажу уйдет минимум полгода.
• Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ — 13%. По итогам года продажи нужно сдать декларацию  — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года. Если декларацию не сдать самостоятельно, налоговая посчитает НДФЛ, скорее всего, по невыгодному тарифу. НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации. Поэтому лучше не ждать уведомления от налоговой инспекции и уплатить налог самостоятельно.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000  и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира, чтобы купить которую он и берет деньги, — это ипотека.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Торги арестованным имуществом регулируются законом об исполнительном производстве. Дополнительно к ним применяются статья 350.2 ГК РФ — для продажи движимого имущества — и закон об ипотеке, если с торгов продается ипотечная недвижимость.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Например, летом 2021 года я видела на торгах трехкомнатную квартиру в городе Колпино с начальной ценой 500 000 . Такой долг был у должника перед взыскателем — я проверила по базе ФССП. Аналогичные квартиры в  районе стоили тогда около 3 000 000 .

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

• подано меньше двух заявок на участие;
• на торги пришел только один участник или их вообще не было;
• никто из участников не сделал ставку, которая начальную цену лота;
• победитель торгов в течение пяти дней не выкупил имущество.

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 , но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000  дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 . И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в  районе продавались по . Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 , а купили ее в итоге за 4 733 682,3 . Аналогичные квартиры в  районе стоят от 5 500 000 .

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но  того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8  и стала всего на  ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

Пример недвижимости, которую можно выкупить на торгах ФССП

Для примера покажу квартиру площадью в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400  — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 . В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 .

Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на . Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 .

ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия  — 1,2% от начальной цены

Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000 . И неизвестно, долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока будет долг, так что ему придется сначала закрыть все долги.

Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000 . Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят . Значит, покупка оказалась выгодной.

Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, сам должник в этой квартире.

Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, в первом полугодии 2021 года признаны банкротами 88 046 граждан и предпринимателей — это в 2,1 раза больше, чем за  период 2020 года.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000  — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000  до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.