Ипотека под залог имеющейся недвижимости | Ипотека онлайн

Что представляет собой такая ипотека

Неслучайно доля ипотечных займов составляет около 20% от всех использованных кредитных продуктов.  Многие успешные заемщики, выплатив долг за первую собственность, обращаются за повторным кредитованием, предлагая использовать имеющееся жилье в качестве залога.

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости также называют ломбардной ипотекой, так как в залог оставляют то имущество, которым располагает клиент в момент обращения.

Ряд характеристик отличают данные программы от привычных схем кредитования:

1. Отсутствуют ограничения при подборе нового объекта недвижимости, что позволяет выбирать квартиры и дома в том состоянии и районе, которые действительно нужны заемщику. Основные претензии банк будет предъявлять к предлагаемой в качестве залога собственности.
2. Без оформления страховки при подписании договора с кредитором не обойтись. Иногда банку достаточно покрытия страховой выплатой залогового имущества, в других случаях требуется комплексное страхование: титульное, личное, имущественное. Это влечет за собой удорожание итоговой переплаты по ипотечной сделке на несколько процентов.
3. Ломбардная ипотека допускает в качестве залога собственность ближайших родственников, а при необходимости – изменить залоговый объект другим, при условии соблюдения требований к кадастровой стоимости предлагаемого жилья.
4. Основные ограничения касаются залогового обеспечения – оно должно вписываться в параметры, установленные финансовым учреждением, а ограничения в праве распоряжения не позволят в период погашения займа передавать в дар, обменивать и продавать залоговый объект. Любые регистрационные действия становятся недоступными, а в паспорте объекта появляется новая отметка о наличии обременений по ипотеке в силу закона.

Несмотря на наличие строгого порядка оформления и тщательной подготовки документов, подобный вид кредита позволит получить нужный объект собственности с правом дальнейшего распоряжения им.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 20—21 год, максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца, а общий стаж должен быть 6—12 месяцев.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы «Дом-рф». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке.

Банки-партнеры «Дом-рф» должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв.

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то, дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же: каждый месяц отсюда снимают деньги.

• попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Достоинства и недостатки данного вида ипотеки

Прежде чем взять ипотеку под залог имеющегося жилья, оценивают достоинства и негативные моменты применения данной схемы сотрудничества с банком. Из положительных характеристик следует отметить:

1. Низкую ставку по кредиту.
2. Менее тщательный анализ кредитной истории.
3. Доступные и прозрачные условия оформления с меньшим пакетом документов.
4. Отсутствие необходимости в первоначальном взносе.
5. Возможность длительного погашения на протяжении от 5 лет и более.
6. Свободный выбор жилья, вне зависимости от мнения банка, включая строящиеся объекты.

К негативным моментам ломбардной ипотеки относят:

1. Ограничение права распоряжения собственностью в залоге.
2. В процессе длительного периода погашения процентная переплата составит сумму, в разы превышающую основной долг.
3. На протяжении многих лет гражданин несет финансовую ответственность перед кредитором, направляя часть своих доходов в пользу финансового учреждения.
4. В случае пропуска даты платежа по любой причине кредитор взыщет штраф и неустойку за каждый день просрочки.
5. В случае наступления обстоятельств неодолимой силы заемщик подвергается реальному риску потерять объект залога.
6. Выполняя кредитные обязательства, заемщик вынужден нести сопутствующие дополнительные расходы на страхование заложенной недвижимости.

Есть и более существенное ограничение при использовании ломбардной ипотеки – необходимо, чтобы имеющееся жилье было новым, высоколиквидным, дорогостоящим объектом, оснащенным всеми основными благами цивилизации.

Далеко не всякая квартира может выступить в качестве залогового обеспечения. Например, если планируется покупка жилья за 3 млн рублей, необходимо, чтобы имеющаяся собственность стоила не менее 3,6 млн рублей.

Таким образом, купить более дорогое жилье можно только за счет компенсации недостатка суммы из своих личных накоплений.

Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости

Давайте рассмотрим некоторые варианты, где залоговым имуществом будет уже имеющаяся недвижимость:

1. Ипотечный кредит без первого взноса. При отсутствии первоначального взноса на кредит, ставки на него, как правило, выше. В таком случае выгодно будет получить кредит под залог уже имеющейся квартиры. Например, клиенту нужна недвижимость, стоимость которой будет 5 млн. рублей, при этом у он хозяин квартиры, стоимостью в 8 млн. рублей. В этом случае клиент получает кредит, сумма которого достигает до 80% от стоимости заложенного имущества.
2. Кредит для покупки недвижимого имущества за рубежом. Получить этот кредит можно под залог имеющегося жилья, а полученные деньги вложить в покупку квартиры в другой стране.
3. Кредит для покупки коттеджа, земли и т. д.
4. Кредит для развития бизнеса. Процентная ставка по такому кредиту будет меньше, если залоговым имуществом у банка будет уже имеющая у клиента квартира.
5. Кредиты целевые и не целевые. Целевые кредиты – это ипотека под залог недвижимого имущества. Процентная ставка у такого кредита намного ниже, чем у не целевого. В этом случае банк потребует у заемщика документ, подтверждающий покупку недвижимости. Поэтому, после покупки недвижимости заемщику нужно будет предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование денежных средств. Не целевые кредиты, как правило, выдаются на разнообразные нужды. В этом случае банк в залог берет имеющуюся недвижимость и выдает кредит.

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Военная ипотека прописана в законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и в Постановлении Правительства № 370.

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

• Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
• Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: «Домой-ру», «Банки-ру» и «Сравни-ру».

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку. Проценты по такому ипотечному кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто. Но стоит это жилье дороже, чем в новостройке.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через банковские ячейки или аккредитив — специальный счет. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
2. Банк изучает документы заемщика: например, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент способен вносить платежи вовремя, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. Если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога

Заемщики по незнанию часто не соотносят понятия ипотеки и залога между собой, хотя оба термина имеют общую основу.

Процент семей, принявших решение улучшить свои жилищные условия или же приобрести первое собственное жилье с помощью ипотечных средств, с каждым годом неукоснительно растет. Возможность получения кредитных средств выгодна заемщикам так же как и банкам выгодно преумножить свои активы за счет процентов, выплачиваемых заемщика за пользование кредитом.

Но какими бы не были критерии отбора кредитополучателя, банки не могут со 100% уверенностью определить сможет ли заемщик выполнить все свои обязательства по кредитному договору. В этом случае банк сводит свои риски к минимуму за счет оформления залога.

Понятия «ипотека» и «залог» соотносятся как частное и целое. В ч. 1 ст. 334 ГК РФ государством дано определение понятия «залога», из которого следует, что понятие «ипотеки» значительно уже и может рассматриваться как вид залога.

В соответствии с законодательством РФ выделяется 2 вида залога по принадлежности прав:

1. первый вид залога подразумевает наличие права на залоговое имущество у заемщика (залогодателя);
2. второй вид залога подразумевает передачу залогового имущества залогодержателю. Иными словами, этот вид залога более известен как заклад.

В соответствии с законами РФ залогодержатель и залогодатель в ипотеке руководствуются первым видом залога, а это значит, что правом собственности и правом пользования залоговым имуществом обладает заемщик (залогодатель), но в силу закона эти права ограничены, что прописывается в ипотечном договоре.

Ипотека подразумевает первый вид залога, при котором собственником залогового имущества является кредитополучатель.

Виды залогового обеспечения ипотечного кредита можно разделить по основному признаку недвижимого имущества:

1. жилая недвижимость;
2. нежилая недвижимость;
3. коммерческая недвижимость;
4. земельный участок.

Для ипотечного обеспечения банки требуют в залог недвижимое имущество, так как это наиболее безопасный тип залога. Недвижимое имущество, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земельный участок меньше подвержены форс-мажорным обстоятельствам (квартиру или дом не украдут и не угонят, в отличии от автомобиля или иных ценностей).

Также рыночная стоимость недвижимого имущества, в большинстве случаев, растет, что позволяет кредитору легко реализовать залог в случае неисполнения обязательств заемщиком. Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств заемщиком, является наиболее безопасной сделкой для банка и наиболее стимулирующим обязательством для кредитополучателя.

Залог и его виды, кроме ипотеки, с точки зрения предмета залога, можно разделить на:

1. залог ценных бумаг;
2. прав на имущество;
3. исключительных прав.

Таким образом, залогом может служить особо ценное движимое имущество, например, автомобиль. Основными критериями оценки соответствия имущества залоговым требованиям являются:

1. высокий спрос у граждан;
2. возможность быстрой реализации;
3. год выпуска (создания).

При ипотечном кредитовании залоговым имуществом может выступать не только жилье, приобретаемое с помощью кредитных средств, но и иное имущество кредитополучателя, по согласованию с банком.

Для принятия решения о залоге иного недвижимого имущества кредитополучателя, заемщик проводит необходимые процедуры по оценке рассматриваемого имущества, и принимает решение на основании результатов оценки.

В редких случаях возможны залог и ипотека на транспорт. Для кредитополучателя залог транспортного средства является более затратным, так как в случае продолжения использования транспорта, ему необходимо застраховать ответственность водителя авто (залога).

Транспортные средства, не прошедшие технический осмотр, не могут выступать в качестве залога.

Также залогом при ипотеке согласно №102-ФЗ могут выступать:

1. земельные участки;
2. морские и воздушные суда;
3. здания, сооружения, предприятия и иные объекты недвижимого имущества.

В залог не может быть принято недвижимое имущество, признанное аварийным, а также ветхое жилье.

Многие заемщики не могут верно оценить свои силы и попадают в ситуацию, когда выплата по кредиту становится невозможной. Залог имущества становится сдерживающим фактором при принятии решения о получении ипотеки. Ведь в случае невыполнения договорных обязательств кредитор в праве реализовать жилую недвижимость для возврата предоставленных заемщику средств.

Как правило, основанием для продажи залога является просрочка по погашению кредита от 1 до 3 месяцев. Займодатель не обязан предупреждать заемщика о реализации имущества. На практике же банки часто идут на встречу и предлагают заемщику варианты решения проблемы, так как в первую очередь заинтересованы в получении прибыли от использования заемщиком кредита.

В случае принятия крайних мер (реализации залога) банк оставляет за собой право получения остатка долга по ипотечному договору, а также проценты за период пользования средствами. Остаток средств передается заемщику.

Необходимо внимательно изучить договор ипотеки перед подписанием, а в случае неоднозначных формулировок просить разъяснения от сотрудников банка, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, четко знать свои права и обязанности. Это позволит сохранить свое имущество и средства.

В гражданском праве РФ в соответствии сфедеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗи федеральным законом от 29 декабря 2004 №188-ФЗ существуют два основания возникновения ипотеки:

1. в силу договора (при возникновении договора об ипотеке);
2. в силу закона (при возникновении определенных законом факторов).

Предложения от ведущих банков россии

Сегодня многие банки предлагают ипотеку под залог имеющегося жилья. Выделим базовые варианты:

• Сбербанк выдает займы под объекты недвижимости, которые находятся на территории РФ, на период до 30 лет. Размер ставки составляет от 11,5 до 13% в зависимости от заемщика и предоставляемого имущества. Верхний предел займа определяется после оценки и не превышает 90% от стоимости. Период рассмотрения заявки — до 12 дней.
• ВТБ24. Банк выдает займы для покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Размер аванса составляет 20-40%, а процентная ставка — 11-13% в рублях и 9-11% в валюте. Договор заключается на период от 5 до 25 лет. Заемщик — гражданин РФ в возрасте от 18 лет и с официальным трудоустройством. Выплаты осуществляются по аннуитетной схеме. Первые 3 месяца досрочное погашение не производится, а после допускается полное погашение без комиссии. Максимальная сумма займа до 1 миллиона рублей. Если жилье покупается в новостройке, не больше 85% цены.
• Банк Москвы. Здесь клиентам доступно до 3 млн. рублей, а ставка кредитования от 10,2 до 12,45%. Авансовый платеж составляет 20-30%. Нижний размер займа 490 000 р. при оформлении услуги в пределах Московской области и 170 000 р. при оформлении договора в филиалах. Заявка рассматривается в срок до десяти суток. Максимальная сумма — до 100% приобретаемого жилья.
• Райффайзенбанк — выдает ипотеку для покупки коттеджей или квартир на вторичном рынке. Средства выдаются в национальной валюте или долларах. Период кредитования от года до 25 лет. Аванс — 10-15% в зависимости от типа залога. Ставка от 5 до 12,9% (зависит от суммы выплаты). За обслуживание кредита берется комиссия в размере 1%. Минимальный и максимальный размер займа — 400 000 р. и до 90% от цены залога соответственно. Заявка рассматривается в срок до 3-5 дней.
• Росбанк. Ипотека выдается трудоспособным лицам в возрасте от 20 лет и с официальным трудоустройством. Период кредитования до 15 лет, а аванс 10% от цены объекта. Ставка 11,5-12,5% для вторичного и 11,5-14,5% для первичного рынка. Сумма займа от 5 до 500 тысяч долларов для москвичей и жителей Санкт-Петербурга и от 7,5 тысяч долларов (в эквиваленте) до 300 тысяч рублей для граждан РФ из других регионов.

Сравнительная таблица:

БанкСтавкаСрокСумма

Сбербанк	11,5-13%	До 30 лет	До 90% от цены недвижимости
ВТБ24	11-13%	5-25 лет	До 1 миллиона рублей на «вторичке» и до 85% от стоимости на первичном рынке.
Банк Москвы	10,2-12,45%	3-30 лет	До 100% приобретаемого жилья
Райффайзенбанк	5-12,9%	До 25 лет	До 90% цены объекта
Росбанк	11,5-12,5%	До 15 лет	До 300-500 тысяч рублей.

(Пока оценок нет) Загрузка…

Разница между агентской и коллективной схемами

	Агентская схема	Коллективная схема
Кто выступает в качестве страховщика	Страховая компания	Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие	Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов	Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая	Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым	Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование	В зависимости от данных конкретного клиента	Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки	Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента	Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
	Страховая компания повышает тариф каждый год	Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
	Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков	Ставка ниже агентской на 0,25—1%, поэтому общие расходы тоже ниже
	Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров	Страховая премия выше, чем в агентской схеме
	Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр	Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется
	Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании	Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически
	Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии	Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 Р. Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.

Минусы ипотеки:

1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Тонкости оформления ипотеки под залог имеющегося жилья — алгоритм действий

Процесс получения кредита на покупку квартиры проходит следующим образом:

• Выбираем банковское учреждение и программу кредитования. В процессе оценки уделяется внимание опыту работы организации, ее финансовым параметрам, рейтингу и отзывам со стороны. Кроме того, чем больше кредитных программ предлагает учреждение, тем лучше.
• Собираем бумаги и передаем заявку в выбранный банк. Если на руках имеется готовый пакет документации, оформление проходит быстрее. В частности, требуется выписка из ЕГРП, техпаспорт на залог, бумаги, подтверждающие отсутствие обременений, отчет об оценке, а также кадастровый паспорт. Кроме того, банк потребует подтверждение факта отсутствия долгов по коммунальным платежам. Этот перечень приблизительный и часто отличается в зависимости от банка.
• Дожидаемся завершения оценки. Здесь доступно два пути — найти независимую компанию с аккредитацией и воспользоваться ее услугами, или доверить эту работу фирмам, которые работают с кредиторами. Во втором случае высок риск занижения стоимости объекта, да и расходы выше. Стоит учесть, что отчет об оценке действует в срок до 6 месяцев.
• Оформляем соглашение. Многие заемщики допускают грубую ошибку — они ставят подпись в договоре, но не читают его. Так поступать нельзя, ведь даже крупные кредиторы, которые дорожат репутацией, в первую очередь защищают личные интересы. Важно обратить внимание на тонкости начисления штрафных санкций, обязательства сторон, условия досрочной выплаты и тонкости начисления комиссий за финансовые транзакции. Кроме того, не стоит отказываться от страховки, ведь в этом случае процентная ставка растет.
• Получаем деньги и погашаем займ. После передачи средств сохраняем квитанцию. При оформлении целевого займа придется отчитываться перед кредитной организацией о затратах. Финансовое учреждение предоставляет график выплат, который стоит неукоснительно соблюдать. Даже временные просрочки могут привести к появлению крупных штрафов.

Требования к залогу

Обычно российские банки требуют от залога следующее:

1. Чтобы квартиру можно было использовать в качестве залога, она должна находиться в черте региона, где выдаётся кредит. Иногда можно использовать только объекты недвижимости, находящиеся в черте города, условия нужно уточнять в банке,
2. Передаваемая в залог квартира должна быть подключена к коммунальной инфраструктуре города. Обязательно наличие отопления, водопровода и электричества,
3. Ни один банк не примет в залог строение, имеющее деревянный фундамент. Не допускаются деревянные перекрытия. Преимуществом обладают строения с каменным, железобетонным и кирпичным фундаментом. Планировка квартиры должна соответствовать плану из БТИ. При перепланировке нужно обязательно отразить это в технической документации,
4. Одним из условий является пригодность квартиры или дома для проживания. Если муниципальные власти признали данный объект аварийным или ветхим, в залог его отдать не получится. Невозможно отдать под залог комнату в коммунальной квартире, строение должно обязательно иметь отдельные кухню и санузел,
5. То же самое касается домов, которые будут восстанавливать или сносить. В Москве не получится сдать в залог квартиру, которая находится в доме, внесённом в программу реновации,
6. Не примут в залог квартиру, на которую суд наложил обременение. Если она является предметом судебного спора, взять под неё ипотеку тоже не получится. Банк не возьмёт в залог квартиру, где ранее были зарегистрированы военнослужащие или заключённые,
7. Банки никогда не одобрят заявку по такой ипотеке, если часть залога находится в собственности у несовершеннолетнего. Теоретически это можно оформить, но на деле заявителя ждёт отказ,
8. Нельзя, чтобы на предлагаемую в залог квартиру было наложено обременение. Не допускается, чтобы квартира была подарена или сдана в аренду. Арестованная недвижимость не может выступать в качестве залога.