- Ипотека под залог имеющейся недвижимости в россельхозбанке от 10,1% годовых — взять целевой ипотечный кредит под залог квартиры, дома без первоначального взноса 🔑
- Особенности приобретения жилья в ипотеку
- Покупка на вторичном рынке
- Требования к залоговой недвижимости
- Шаг 1 готовим документы на квартиру для банка
- Шаг 2 заказываем отчет об оценке недвижимости
- Шаг 3 определяемся с порядком расчетов
- Шаг 9 регистрируем сделку
- Как самостоятельно пройти весь путь с ипотекой
Ипотека под залог имеющейся недвижимости в россельхозбанке от 10,1% годовых — взять целевой ипотечный кредит под залог квартиры, дома без первоначального взноса 🔑
1 Категории клиентов определены внутренними документами АО «Россельхозбанк». К зарплатным клиентам относятся работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного проекта» АО «Россельхозбанк», физические лица, получающие заработную плату на счет в АО «Россельхозбанк». К «надежным» клиентам относятся клиенты с положительной кредитной историей по действующему/погашенному кредиту в АО «Россельхозбанк», действующему/действовавшему не менее 12 календарных месяцев до даты подачи заявки на кредит/до дня его погашения, и положительной кредитной историей в других банках.
2 К «работникам бюджетных организаций» относятся:
работники компаний, соответствующих установленному перечню организационно-правовых форм предприятий, учреждений и организаций бюджетной сферы;
военнослужащие, проходящие военную службу по контракту в военных округах, на флотах, в объединениях, соединениях, воинских частях и других военных организациях Вооруженных Сил;
работники, осуществляющие деятельность в центральных органах военного управления и иных подразделениях, входящих в структуру Министерства обороны Российской Федерации (далее – Минобороны России), а также в учреждениях, подведомственных Минобороны России. К указанным работникам относятся как лица, проходящие службу по контракту, так и гражданский персонал Минобороны России. К гражданскому персоналу относятся федеральные государственные служащие, чья профессиональная служебная деятельность по трудовому договору относится к федеральной государственной гражданской службе, а также прочие лица, осуществляющие деятельность в вышеуказанных организациях по трудовому договору.
Перечень организационно-правовых форм предприятий, учреждений и организаций бюджетной сферы: Учреждения (федеральные, субъектов Российской Федерации (республиканские, краевые, областные и пр.), муниципальные (районные, городские и пр.)):
государственные автономные учреждения;
государственные бюджетные учреждения;
государственные казенные учреждения.
Предприятия (федеральные, субъектов Российской Федерации (республиканские, краевые, областные и пр.), муниципальные (районные, городские и пр.)):
унитарные предприятия;
казенные предприятия.
Более подробную информацию об уровне процентных ставок можно узнать в территориальных подразделениях АО «Россельхозбанк».
§
Особенности приобретения жилья в ипотеку
При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается, и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком).
При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать:
— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме.
При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки:
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности;
— с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.
Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:
1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства).
Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.
Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.
Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.
Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка..
Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено.
Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства.
Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.
Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы.
Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке.
С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
а) если закладная выдавалась:
-заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
— или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);
б) если закладная не выдавалась:
— совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
— или заявление залогодержателя.
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.
Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать отказники от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
KUDA30″,»range»:[0,1],»title»:»Есть куда стремиться»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»},{«img»:»https://mediastore.tjournal.tech/4124155.8pew9x.png»,»desc»:»Почитайте еще статей журнала о личных финансах или приходите учиться на наш курс про «Эксель» и «Гугл-таблицы»! Кстати, у вас и промокод на скидку 30% теперь есть:
NEPLOHO30
«,»range»:[2,2],»title»:»Неплохо, но можно лучше»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»},{«img»:»https://mediastore.tjournal.tech/4124155.8pew9x.png»,»desc»:[«Вы так уверены в своих силах, что вам, возможно, уже и не нужен наш курс про «Эксель» и «Гугл-таблицы» для управления жизнью и финансами.»,»Но промокод на скидку 30% все равно оставим — вдруг вы прогнозируете, считаете и анализируете без удобных табличек:
SNIMAEM30
«],»range»:[2,3],»title»:»Снимаем шляпу»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»}]}],»itemsSource»:{«source»:»config»}}],»showInNav»:false,»label»:»bannerlink-level»,»showTitleAsLink»:false,»focusedStyle»:{«bgColor»:»»,»bgTone»:»light»},»totalCardsCount»:1}]}’>
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
- Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
- Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
- Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно.
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Шаг 1
готовим документы на квартиру для банка
Когда определились с квартирой, нужно подготовить пакет документов для одобрения объекта в банке. Процесс сбора и перечень документов будут зависеть от того, покупаете готовое жилье или строящееся.
Новостройка. Если покупаете квартиру в новостройке от застройщика или его официального партнера, то, как правило, достаточно дать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера из банка. Застройщик самостоятельно направит кредитору документы для согласования объекта.
При такой покупке потребуется один документ — договор участия в долевом строительстве, или ДДУ. Он согласован с банком, и изменять его нельзя. Что нужно проверить в договоре:
- Персональные данные.
- Характеристики объекта: адрес — включая проектный номер квартиры, количество комнат, площадь общую и жилую, этаж и этажность дома, параметры ремонта, если ремонт включен в стоимость жилья.
- Все важные цифры: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, сумму ипотеки, порядок расчетов, реквизиты.
Большинство застройщиков самостоятельно подают документы на государственную регистрацию либо проводят сделки электронно. Покупателям обычно выдают памятку: когда, в какое время и с каким пакетом документов нужно прийти на регистрацию сделки. Если памятку не дали или что-то непонятно, обязательно уточните информацию у представителя застройщика.
Если покупаете квартиру в новостройке не у застройщика, а по договору уступки прав требования, то перечень документов будет зависеть от статуса продавца: он может быть физическим или юридическим лицом.
Основные документы для банка при покупке по уступке права требования (цессии) для физических лиц:
- Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
- Проект договора уступки прав требования.
- Документ о полной оплате квартиры по ДДУ — можно взять справку у застройщика.
- Паспорт — если участников по ДДУ несколько, то паспорта всех.
- СНИЛС.
- Доверенность — в случае продажи через представителя.
- Нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования — если требуется.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если участником или одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний.
- Банковские реквизиты — их обычно сразу указывают в проекте договора уступки прав требования.
Готовое жилье. Список документов будет зависеть от конкретной квартиры и может сильно различаться. В первую очередь смотрят на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Основные документы, которые нужны для одобрения объекта в банке:
- Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН. Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, если они есть у собственника. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра в электронном или бумажном виде.
- Правоустанавливающие документы, или документы-основания. Например, договор купли-продажи, ДДУ, договор дарения или мены — тот, что служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
- Техническая документация. Технический паспорт или технический план. Иногда достаточно выкопировки из поэтажного плана — копии части поэтажного плана с планировкой конкретной квартиры либо рисунка в выписке из ЕГРН.
- Паспорта всех продавцов.
Если не до конца уверены, какие документы запросить у продавца, просите список у менеджера банка.
Если со стороны продавца сделку ведет риелтор или брокер, можно сообщить ему, в каком банке будет оформляться ипотека, и передать контакты своего ипотечного менеджера. Риелтор и ипотечный менеджер банка поймут друг друга напрямую гораздо лучше и быстрее, чем при общении через покупателя. Это значительно упростит сбор необходимых документов и ускорит выход на сделку.
Шаг 2
заказываем отчет об оценке недвижимости
В отчете подробно описывают технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень износа дома и прочие. Документ нужен, чтобы банк знал рыночную стоимость предмета ипотеки и о том, есть ли перепланировки в квартире.
Контакты аккредитованных оценщиков, как правило, есть на сайте банка либо у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от любой оценочной компании, то контакты оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковике или электронных справочниках, таких как «2ГИС».
Стоимость отчета об оценке может меняться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена в основном зависит от вида объекта недвижимости и его площади. Например, отчет об оценке однушки 30 м² обычно стоит дешевле, чем оценка трешки 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.
Оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости в первую очередь по квартирам со схожими характеристиками. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в выбранном районе, и рассчитывает среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена на квартиру необъективно завышена, оценщик укажет в отчете реальную стоимость этой квартиры.
Оценщик действует по инструкции и соблюдает правила конкретного кредитора по подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают делать отчет об оценке в собственных программах. Когда отчет предоставлен в банк, его достоверность перепроверяют сотрудники кредитора. После такой проверки цену объекта могут снизить.
Если цена объекта по отчету об оценке получилась меньше, чем стоимость, за которую вы реально приобретаете объект, то придется доплачивать разницу из собственных средств.
Вы покупаете квартиру за 1 млн рублей. Взнос по ипотеке — 20%. Объект оценили в 900 000 Р. Банк сможет выдать в ипотеку до 80% от оценочной стоимости, то есть не больше 900 000 Р − (900 000 Р × 20%)
Обычно отчет об оценке просят оплатить сразу же. Если цена в отчете окажется меньше, чем нужно, деньги за подготовку отчета не вернут, так как сама работа по определению стоимости проведена.
Если объект специфичный и вы сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам стоимость, попросите оценщиков посмотреть объект и прикинуть цену до того, как заказывать отчет. Многие на это соглашаются. Им достаточно увидеть техпаспорт либо техплан и документы на собственность, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.
Прикидка цены особенно актуальна, если цена отчета превышает 10 000 Р. Если объект нестандартный и большой площади, могут попросить плату за прикидку. Она обычно стоит значительно меньше, чем сам отчет об оценке.
Если цена, которую вам предварительно озвучил оценщик, ниже той, которая нужна, попробуйте обратиться к другому оценщику либо рассмотрите для кредитования другой банк. У банков разные требования к методике оценки недвижимости. При подготовке отчета об оценке для разных банков стоимость одного и того же жилья может получиться разной.
Шаг 3
определяемся с порядком расчетов
Порядок расчетов — это способ передачи денег покупателем продавцу в качестве платы за приобретаемое жилье. Сумма обычно делится на две части: первоначальный взнос и ипотеку. Порядок расчетов определяют в предварительном договоре либо указывают сразу в итоговом договоре купли-продажи.
Первоначальный взнос. Это те деньги, что вносит сам покупатель. Обычно это не меньше 15—20% от стоимости квартиры.
Порядок и способ передачи первоначального взноса могут различаться в разных банках и зависеть от программы кредитования. Нужно уточнить у ипотечного менеджера, каким способом и когда нужно передать первоначальный взнос продавцу.
Сумма ипотеки. В большинстве случаев ее перечисляют безналичным платежом на счет продавца. Иногда выдают с помощью банковской ячейки. Реже — наличными в кассе.
Расскажу об основных способах расчетов.
Перечисление кредитных средств на счет продавцу после государственной регистрации сделки. Этот способ выгоден для покупателя, так как кредит фактически выдается не в день, когда он подпишет кредитный договор, а в день, когда предоставит зарегистрированные документы в банк.
Аккредитив — способ передачи денег с помощью специального счета. Покупатель размещает деньги за приобретаемый объект недвижимости на блокированном счете, получить которые продавец сможет только после того, как покупатель станет собственником.
Аккредитив в сделках купли-продажи недвижимости бывает двух видов: покрытый и непокрытый.
- Покрытый аккредитив — на блокированный счет размещается вся сумма для оплаты жилья. То есть на аккредитивный счет размещается первоначальный взнос и ипотека.
- Непокрытый аккредитив — на блокированном счете размещается только сумма ипотеки. Первоначальный взнос может быть передан продавцу наличными, в том числе и до регистрации сделки.
Аккредитив — надежный способ проведения сделок купли-продажи. Это безопасно, так как ни у кого, кроме банка, нет доступа к счету. Это удобно, потому что предоставить документы после регистрации сделки для доступа к деньгам может любой участник сделки. Аккредитив в среднем стоит от 1 до 2 тысяч рублей, некоторые банки не берут плату за аккредитив.
Все то же самое, как при расчете по аккредитиву, только с использованием наличных средств и физическим посещением хранилища. Главный минус — время на оформление и проведение всей процедуры. На практике расчет с помощью банковской ячейки увеличивает время сделки от 1 до 2 часов.
Если захотите изменить способ расчетов после того, как банк одобрит жилье, возможно, банк захочет повторно пересмотреть заявку на одобрение объекта. Нужно это учитывать и сообщать банку итоговый способ расчетов заранее, как минимум за сутки до сделки.
Шаг 9
регистрируем сделку
Когда подписали документацию в банке, нужно подать весь пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности. В зависимости от участников сделки и ее структуры осуществить это можно несколькими способами.
Электронная регистрация сделки. Сервис дает возможность подать документы на государственную регистрацию сделки без визита в МФЦ. Это очень удобно, так как, кроме банка, идти больше никуда не нужно. Сделка проводится на 100% с соблюдением требований закона. Нет никакой разницы, отнесете вы документы физически в МФЦ либо отправите их электронным способом.
Подача документов в МФЦ. Не все сделки можно проводить электронно. Например, некоторые требуют нотариального удостоверения, поэтому их нужно проводить через нотариуса. Еще ограничения на электронную регистрацию могут быть в самих банках.
Иногда сделку оформляют у нотариуса добровольно для безопасности. При такой форме регистрации документы для сделки готовит нотариус: составляет договор купли-продажи с учетом требований законодательства и конкретной ситуации, проверяет юридическую чистоту, устанавливает личности участников сделки, отслеживает права третьих лиц, заверяет подлинность подписей продавца и покупателя и выполняет другие действия, чтобы минимизировать риск признания сделки недействительной.
К нотариусу обычно нужно записываться заранее на конкретное время. В большинстве случаев нотариусы подают документы на государственную регистрацию самостоятельно. Иногда просто удостоверяют договор.
Если нотариус только удостоверит договор, то вам с продавцом потребуется самостоятельно подавать весь пакет документов на государственную регистрацию в МФЦ. Если нотариус сам подает документы на регистрацию, то после нотариуса идти больше никуда не нужно. Если сдали документы на регистрацию с помощью нотариуса, то и забирать зарегистрированные документы будете у него.
Сделка регистрируется в среднем от 3 до 9 рабочих дней. На практике электронные сделки регистрируют быстрее — в среднем 1—5 рабочих дней.
Когда получите документы о собственности, их необходимо предоставить в банк. Обычно нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН с отметкой «ипотека в силу закона» с указанием банка-кредитора. Однако список документов лучше уточнить у ипотечного менеджера в конкретном банке.
Как самостоятельно пройти весь путь с ипотекой
- Определитесь, для чего покупаете квартиру: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестиций.
- Сразу решите, что вам больше подходит: новостройка или жилье на вторичном рынке. От этого будет зависеть пакет документов для банка и порядок действий.
- Если выбрали жилье на вторичном рынке, понадобится сделать оценку и при необходимости подписать предварительный договор.
- Когда готовите и направляете документы в банк, соблюдайте рекомендации по оформлению и подготовке файлов. Так больше шансов, что ваши документы рассмотрят быстрее.
- Выберите страховую компанию и оформите страховку. Что именно нужно страховать, зависит от того, что покупаете: новостройку или квартиру на вторичном рынке.
- Согласуйте дату и время, когда будете подписывать все документы, с банком и продавцом.
- Когда все подписали, сдайте документы на государственную регистрацию.
