Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором. Несмотря на это, на практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением.
Следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2021 N 108-ФЗ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если в отношении арендуемого земельного участка в целях, указанных в ч. 2 ст. 32 упомянутого закона, установлен сервитут, и это обстоятельство делает невозможным использование земельного участка или его части.
2.1. Вывод из судебной практики: Приобретение иного помещения арендатором в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу N А72-5802/2007“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и банком (арендатор) 21.10.2003 заключен договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв. м, расположенные по адресу:
Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (пункт 1.1 договора).Письмом от 08.02.
2007 N 12/849 истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 банка планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России в третьем квартале 2007 года.
Ответчик письмом от 28.02.2007 сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС, указав, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора…”
2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, заключенный в целях строительства, может быть расторгнут по требованию арендатора досрочно, если объект недвижимости, для строительства которого был предоставлен в аренду участок, построен и введен в эксплуатацию до истечения срока действия договора.
Примечание: В Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа, утвержденных 20.05.2021, содержится вывод: в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учет и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст.
606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли – проектирование и строительство (ст. 22, 42 ЗК РФ). Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные ст. ст.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2009 N Ф09-10615/09-С6 по делу N А07-11160/2009“…Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) 03.05.2007 заключен договор N 2 аренды земельного участка общей площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 02:65:01 12 19:
0046, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Мичурина, д. 22, литера Д, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора определен сторонами до 28.04.2021.Поскольку жилой дом N 22 по ул. Мичурина в г.
Туймазы построен и введен в установленном законом порядке в эксплуатацию 29.12.2008 (разрешение N RU 03546000-202-02), что исключает дальнейшую возможность использования земельного участка в целях строительства, предприятие 25.02.2009 обратилось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды от 03.05.2007.
Суд первой инстанции, принимая во внимание положения ст. 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установив, что жилой дом N 22, возведенный предприятием на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию 29.12.2008, сделал вывод о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, указал на то, что цель использования данного земельного участка (для строительства объекта) достигнута, в связи с чем исполнение договора до 28.04.
2021 повлечет для истца ущерб, что противоречит целям и назначению договора, и удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.05.2007 с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, отказав в признании договора аренды от 03.05.
2007 расторгнутым с 29.12.2008.Выводы суда первой инстанции являются правильными.Как установлено судом, жилой дом N 22, под строительство которого предприятию был предоставлен земельный участок по договору аренды от 03.05.2007, введен в эксплуатацию 29.12.2008.
Учитывая системное толкование положений ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.В силу ст.
450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, влекущем для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор.Суд, исследуя обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 28.04.
2021 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а также судом установлены обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор аренды (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”
2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2021 по делу N А53-11498/2009“…В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.
2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.
7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.
2005 расторгнутым с 01.05.2009.Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.
Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению.
При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению…”
Аналогичная судебная практика:Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2021 по делу N А75-2492/2021“…Индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу “Сбербанк России” (далее – ответчик, банк)
о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2021 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2021 по 23.05.2021.Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.
2021 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца.Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.Пункт 2.
12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении.При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию.
2.4. Вывод из судебной практики: Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, не пригодном для использования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ст. 620 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.02.2021 N Ф02-329/2021 по делу N А33-2719/2021“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью “Радуна” (арендодатель) и ООО “Доставка N 1″ (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.10.
2021, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект недвижимого имущества: часть нежилого помещения N 57 (литера А, А1), общей площадью 345 кв. м, часть нежилого помещения N 52 (литера А2) общей площадью 100 кв. м согласно приложению N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г.
Красноярск, ул. Николаева, д. 3. Помещение будет использоваться под ресторан быстрого питания.В силу пункта 3.3.11 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за шесть месяцев о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном освобождении арендуемого объекта при расторжении договора по соглашению сторон.
Согласно пункту 6.1 договора изменение условий договора, а также его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора.По акту приема-передачи от 01.02.2021 указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору.
Письмом от 01.09.2021 истец, ссылаясь на пункт 3.3.11 договора, в связи с нестабильной экономической ситуацией предлагал расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. В письме от 05.09.2021 истец предлагал ответчику в соответствии с пунктом 6.
1 договора расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 01.10.2021, а также указал на возможность возвратить арендодателю арендуемое помещение 01.10.2021.В ответ на обращение истца от 01.09.2021, в письме N 15/09-16 от 15.09.2021, ответчик со ссылкой на нарушение арендатором условий пункта 3.3.
11 договора указал на возможность расторжения договора аренды с соблюдением пункта 3.3.11 договора с 01.02.2021.Ссылаясь на наступление обстоятельств, влекущих невозможность использования спорного имущества по назначению, указанному в договоре, истец обратился в суд с настоящим иском на основании пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Фактически требования истца основаны на пункте 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого предоставляют арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По смыслу названной нормы таким обстоятельством может являться как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; вместе с тем, учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.
При этом, исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится.Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что в сложившихся правоотношениях именно на арендаторе как субъекте предпринимательской деятельности в сфере общественного питания лежат риски предпринимательской деятельности, связанные в том числе с необходимостью соблюдения санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, суды пришли к правильному выводу о том, что указанное истцом обстоятельство не является основанием для расторжения договора по смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора; при этом, учитывая конкретные обстоятельства спора и отсутствие неоспоримых доказательств о передаче спорных помещений 01.10.
2021, суды также отказали в удовлетворении требования о признании арендуемого имущества возвращенным арендатору с 01.10.2021.Неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено…”
Аналогичная судебная практика:Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2021 N Ф07-2114/2021 по делу N А56-45069/2021“…Как следует из материалов дела, по договору аренды от 12.10.2004 N 548 правопредшественник ТУ ФАУГИ – Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) на основании своего распоряжения от 26.05.
2004 N 83 обязалось предоставить открытому акционерному обществу “Ленинградский речной порт” (арендатор) за плату во временное владение и пользование до 01.08.2021 объект, являющийся федеральной собственностью, – буксирный теплоход “Новгород” 1967 года постройки (проект N 9.
8057/Н-М-пр/Л-01, г. Магдебург, Германия) без оказания услуг по управлению судном и без технической эксплуатации для обеспечения работы землесосов по добыче нерудных материалов в Финском заливе, проведения геолого-маркшейдерских работ (т.д. 1, л. 5 – 14).
Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.5 арендатор обязался самостоятельно и за свой счет осуществлять управление судном и его техническую эксплуатацию, а также поддерживать судно в пригодном к плаванию состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта.
Письмом от 22.02.2021 N 281 арендатор уведомил арендодателя о реорганизации в форме присоединения к Обществу и просил расторгнуть договор на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – по соглашению сторон (т.д. 1, л. 88).
В письме от 08.05.2021 N 2582-13 ТУ ФАУГИ сообщило Обществу об отказе в расторжении договора аренды (т.д. 1, л. 89 – 90).Полагая, что договор аренды от 12.10.2004 N 548 подлежит досрочному расторжению на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ, Общество 16.07.
2021 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание пояснения Общества о том, что договор аренды заключен в силу производственной необходимости и отсутствия возможности в 2004 году приобрести аналогичное судно в собственность; дальнейшее исполнение договора повлечет для арендатора дополнительные расходы при невозможности получения прибыли от использования судна.
Исходя из представленного Обществом экспертного заключения от 29.04.2021 с рекомендацией эксперта списать буксирный теплоход “Новгород” суд посчитал доказанным факт нахождения судна в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие правовых оснований для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ при разрешении данного спора, поскольку наличие обстоятельств, не связанных с действиями арендатора, но повлекших за собой невозможность использования судна, истцом не доказано.
В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который (исходя из Правил ремонта судов Министерства речного флота РСФСР, утвержденных приказом Министерства речного флота РСФСР от 12.05.1989 N 61)
составляет 30 лет.Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 12.10.2004 истцу было известно о техническом состоянии судна.С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий пунктов 2.2.1, 2.2.
5 договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора.Из имеющегося в материалах дела свидетельства Российского Речного Регистра следует, что по состоянию на 29.04.
2009 судно находилось в состоянии, пригодном для плавания (т.д. 1, л. 91 – 102).На обстоятельства, возникшие в период с 29.04.2009 до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался.
Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится.С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ…”
Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе
Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.
7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2021 по делу N А36-1063/2021“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.26.01.
2021 ООО “Инвест” направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2021. (т. 1 л.д. 98 – 99).Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.
2009 и претензии от 26.01.2021, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2021, ООО “Инвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2021 до 21.03.
2021, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.В п. 8.
6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст.
65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2021 по 21.03.2021, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО “Инвест” о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.
2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2021 года – 12 000 рублей, февраль 2021 года – 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2021 года включительно – 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей…”
Аналогичная судебная практика:Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 15.04.2021 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2021“…Между ООО “Инвест” (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д.
10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.ООО “Инвест” 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2021.Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.
2021 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2021 года по 21.03.2021 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Волго-Вятский округ
Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2021 по делу N А43-24738/2021“…Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2021 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2021 (письмо получено истцом 15.06.2021).Претензией от 03.07.2021, полученной ответчиком 12.07.2021, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей.
Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <*>).——————————–<*>
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 4 которой договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что стороны реализовали принцип свободы договора, предусмотрев в пункте 9.6 договора аренды условие об ответственности за досрочное расторжение договора в случае отказа арендатора от права аренды в виде обязанности внести арендные платежи за весь период до конца текущего года.
Срок действия спорного договора определен сторонами с 06.02.2021 до 31.12.2021. Предложение о расторжении договора получено истцом 15.06.2021. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правомерному выводу о досрочном прекращении арендного обязательства и обоснованно, с учетом действующего законодательства и пункта 9.6 спорного договора, взыскал с ответчика неустойку в размере 155 520 рублей…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2021 по делу N А40-133445/11-53-1222“…Арендатор уведомлением от 15.09.2021 г. сообщил арендодателю о досрочном отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, которое было получено последним 16.09.2021 г.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. в связи с досрочным расторжением договора, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.
Суд кассационной инстанции с не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.
Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте положений пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.Так в соответствии с пунктом 14.2.
4 договора N 49А от 31.08.2021 г. сторонами предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю до прекращения договора не менее чем за три месяца.
В этом случае арендатор обязуется уплатить арендодателю компенсацию за досрочное расторжение договора в размере, равном сумме арендной платы по договору за три месяца. При этом срок действия названного договора установлен по 31.07.2021 г. (п. 3.2 договора).
При таких обстоятельствам вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО “Зика” в пользу ЗАО “ПрофЭстейт” компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. за досрочное расторжение договора противоречит условиям названного договора и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
7.2. Вывод из судебной практики: В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором.
Примечание: С 01.06.2021 в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Судебная практика:
Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2021 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2021“…Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.
2021 N 16/04/12-3 (далее – соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 – 6.4.
3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.
4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.
При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре “механизм расторжения договора” противоречащим нормам гражданского законодательства.
Между тем судами не учтено следующее.В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.
Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов…”
Аналогичная судебная практика:Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 08.10.2021 N 13481/10 по делу N А40-104629/09-89-711“…Как следует из судебных актов, 01.04.2009 между ОАО “ГИСС” (арендодатель) и ООО “Д-Войст” (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул.
Кетчерская, вл. 1, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, 8. Стороны согласовали также внесение обеспечительного взноса в размере фиксированной месячной арендной платы в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.Арендатором 09.04.
2009 произведена оплата обеспечительного взноса в размере 61 696 рублей.28.05.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.В соответствии с пунктом 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО “ГИСС” удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 рублей.
Установив, что ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 18.05.2009, суды взыскали 68 029 рублей 51 копейку с учетом внесенного обеспечительного платежа в соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.
2 договора аренды.Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды и пункта 4 соглашения к нему, суды пришли к выводу, что оспариваемые пункты договора аренды не противоречат требованиям ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…”
Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2021 N Ф05-1642/2021 по делу N А40-64148/2021“…Материалами дела установлено, что 14.03.2021 г. между ООО “РИО Менеджмент” (Арендодатель) и ИП Гроссманом Р.С. (Арендатор) был заключен договор субаренды N G108-01 помещения по адресу: Москва, ул.
Большая Черемушкинская, д., сроком на 3 года с момента подписания передаточного акта.В соответствии с п. 10.4 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора в соответствии с п. п. 19.5.2, 19.6 обеспечительный депозит, уплаченный Арендатором в соответствии с п. 10.
1 настоящего договора, подлежит зачету в качестве штрафа, размер которого равен сумме обеспечительного депозита, находящегося в распоряжении Арендодателя на дату расторжения договора.Сторонами заключено соглашение от 29.07.2021 г. о передаче прав и обязанностей по договору субаренды нежилого помещения G108-01 от 14.03.2021 г. 29.07.2021 г., согласно которому обеспечительный депозит в сумме 9812,50 у. е.
, уплаченный Арендатором Арендодателю, считается обеспечительным депозитом по договору, уплаченным со стороны нового арендатора – ИП Филипповой Т.В. (п. 4 соглашения).Уведомлением от 05.12.2021 г. N 3/12-2021 ИП Филиппова Т.В. информировала арендодателя об одностороннем отказе от договора с просьбой вернуть обеспечительный платеж.
Обращаясь в суд, истец ссылался в том числе на незаконность условия вышеназванного договора о зачете суммы обеспечительного платежа, в связи с чем просил признать недействительными (ничтожными) пункты 10.3, 10.4, 19.5.2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2021 г. в части условия о выплате штрафа в соответствии с п. 10.
4 договора и взыскать с ответчика обеспечительный депозит в размере 345 740 руб. 49 коп. и начисленные на него проценты за пользование чужими денежными средствами.Суд первой инстанции, установив прекращение обязательств из договора субаренды и возврата объекта аренды арендодателю, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя оснований для удержания обеспечительного платежа, удовлетворил требования о признании п. 10.4, п. 19.5.
2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2021 г. в части обязанности Арендатора выплатить штраф в соответствии с п. 10.4 договора недействительным в силу ничтожности, взыскав с ООО “РИО Менеджмент” в пользу ИП Филипповой Т.В. обеспечительный депозит в сумме 345 740 руб. 49 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2021 г. по 05.08.2021 г.
в сумме 15 679 руб.Между тем судами не учтено следующее.В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2021 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п.
4 указанного Постановления).Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2021.По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон.
Реализуя принцип свободы договора, стороны договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2021 г. предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, уплаченного Арендатором в соответствии с п. 10.
1 настоящего договора, путем его зачета в качестве штрафа.Поскольку не требуется устанавливать новых обстоятельств и исследовать дополнительных доказательств, судебная коллегия находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении заявления в указанной части…”
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2021 N Ф05-2536/2021 по делу N А40-40138/2021“…Общество с ограниченной ответственностью “Тендер” (далее – истец, ООО “Тендер”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Меркурий” (далее – ответчик, ООО “Меркурий”) о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенного субарендатором обеспечительного платежа в сумме 605 477 рублей 31 копейки по договору от 01.10.2021 N 21Т/12.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2021 иск удовлетворен.Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 решение отменено. В удовлетворении иска отказано.Как установлено судами, 01.10.2021 между ООО “Тендер” (арендатор)
и ООО “Меркурий” (арендодатель) заключен договор аренды N 21Т/12, в соответствии с условиями которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлены помещения общей площадью 492,6 кв. м в зданиях, расположенных по адресу: г. Москва, ул.
Краснобогатырская, д. 2 стр. 2 и стр. 6.Арендатор в соответствии с условиями договора обязался уплатить арендодателю денежные средства в сумме 605 477 рублей 31 копейки (обеспечительный платеж), из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований к арендатору и которые по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору; также арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа, в том числе, в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.24.10.
2021 арендатор реализовал право одностороннего отказа от исполнения договора аренды посредством направления арендодателю соответствующего письменного уведомления, в связи с чем обязательства сторон из договора аренды прекратились в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ.
Апелляционный суд, применив положения статьи 421 ГК РФ, проанализировав условия пункта 4.6 договора, предоставляющего арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора, пришел к выводу о том, что договор аренды заключен сторонами на условиях возможности прекращения обязательства аренды предоставлением арендатором взамен исполнения отступного (уплатой денег), включение соответствующего условия в договор положениям действующего законодательства не противоречит, в связи с чем у арендодателя в связи с досрочным прекращением обязательств вследствие отказа арендатора от его исполнения возникло право удержать сумму обеспечительного платежа в размере 605 477 рублей 31 копейки в качестве штрафа.
Как установлено судами, пункт 4.6 договора предоставляет арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2021 N Ф05-12847/2021 по делу N А40-88887/14“…Как было установлено судами обеих инстанций при рассмотрении данного спора, 24 декабря 2021 года между ООО “ТРК-Петербург (арендодатель) и ООО “Техноград” (арендатор) был заключен договор аренды N 1-29/12 в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 732,64 кв. м, расположенное в здании по адресу: г.
Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А.Кроме того, стороны согласовали обязанность арендатора по уплате обеспечительного платежа в размере 94266,35 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды.
Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.Помимо этого, стороны заключили 24 ноября 2021 года договор аренды нежилого помещения N Кр1-29с/13, в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого ООО “ТРК-Петербург” (арендодатель) обязался передать, а ООО “Техноград” (арендатор) принять во временное владение и пользование складские помещения общей площадью 48,48 кв. м, расположенные по адресу: г.
Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А на 11 месяцев.Стороны согласовали обязанность истца внести обеспечительный платеж по договору в размере 2599,8 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды.
Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве неустойки (штрафа) за отказ истца от исполнения договоров аренды, поскольку такой отказ допускается договорами аренды и сам по себе не может быть квалифицирован как нарушение обязательств.
Кроме того, обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве отступного, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере, сроках и порядке предоставления отступного, что предусмотрено статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании существенных обстоятельств дела и с нарушением норм материального права в связи со следующим.В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из названных правовых норм стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2021 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п.
4 указанного Постановления).Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2021.По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон (пункты 9.
4 договоров аренды в редакции дополнительных соглашений к ним).Между тем в дополнительном соглашении N 1 от 24 декабря 2021 года к договору аренды N 1-29/12 пункт 9.5 изложен в следующей редакции: в случаях досрочного расторжения настоящего договора аренды по основаниям, указанным в пунктах 9.1.1 – 9.1.9, пункт 9.3, пункте 9.
4 (односторонний отказ от договора со стороны арендатора), настоящего договора аренды, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращаются.
Однако суды обеих инстанций не дали оценку этому условию договора.Учитывая изложенное, выводы судов нельзя признать обоснованными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене полностью, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку зачет удовлетворенных требований был осуществлен исходя из взысканного размера обеспечительного платежа…”
Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2021 N КГ-А40/1658-11 по делу N А40-37004/10-6-313“…Согласно п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 о своем намерении досрочно прекратить действие договора арендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме за 45 дней до предполагаемого срока расторжения.
Судами установлено, что в соответствии с п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 18.05.2009 N J0905-24 ООО “Ориентир” (арендатор) направило в адрес ответчика уведомление, принятое ответчиком за вх. 239 от 19.11.2009 г., с требованием произвести перерасчет арендной платы с 1 сентября 2009 г.
по 30 ноября 2009 г., а также о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 01.12.2009 г.Истец воспользовался правом, предусмотренным договором и в одностороннем порядке расторг договор, что является основанием для прекращения обязательств у сторон, за исключением тех, которые возникли до его расторжения согласно положениям ст. 453 ГК РФ.
В пункте 5.13 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 стороны предусмотрели, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора по любым основаниям залоговая сумма возврату не подлежит.При этом, арбитражные суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что в данном случае спорная сумма денежных средств не является залогом как таковым исходя из положений ст. ст.
334 – 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.Определение в указанном договоре аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 спорной суммы денежных средств как залоговой не означает, что она относится к предмету залога.С учетом приведенного судебная коллегия кассационной инстанции находит правильными выводы нижестоящих судов об отсутствии правовых оснований для принудительного обязания ЗАО Корейско-российское совместное предприятие “Джинро-Русь Фуд Ко” осуществить возврат арендатору ООО “Ориентир” залоговой суммы в размере 94 320 руб., поскольку исходя из условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г.
Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2021 N КГ-А40/6635-10 по делу N А40-104629/09-89-711“…Открытое акционерное общество “ГИСС” (далее ОАО “ГИСС”) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Д-Войст” (далее ООО “Д-Войст”) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 68 029 руб. 51 коп. за период с апреля по май 2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2009 г. исковые требования ОАО “ГИСС” удовлетворены. Встречный иск ООО “Д-Войст” о признании пунктов 5.2 договора аренды и пункта 4 дополнительного соглашения к нему недействительными отклонен, поскольку суд исходя из статьи 329 ГК РФ установил, что обеспечительный платеж имеет целевое назначение – гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, что не противоречит статье 329 ГК РФ.
Как установлено судами, 01.04.2009 г. между ОАО “ГИСС” (Арендодатель) и ООО “Д-Войст” (Арендатор) заключен договор аренды N 06.01.04/09 по условиям которого Арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул.
Кетчерская, вл. 1г, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 8.Срок договора установлен сторонами с даты его подписания (с 01.04.2009 г.) по 28.02.2021 г.Во исполнение условий договора арендатором по п/п N 066 от 09.04.2009 г. была произведена оплата обеспечительного взноса по договору в размере 61.696 руб.28.05.2009 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора по инициативе арендатора.В п.
4 соглашения стороны указали, что согласно п. 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ГИСС удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61.690 руб. Таким образом, обеспечительный взнос оплаченный по договору возврату поступает в распоряжение ГИСС в качестве штрафа.
Встречный иск ООО “Д-Войст” мотивирован тем, что пункт 5.2 договора аренды от 01.04.2009 г. N 06.01.04/09 и пункт 4 дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, устанавливающие, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО “ГИСС” имеет право удержать в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 руб., являются недействительными в силу нарушения статьи 330 Гражданского кодекса РФ.
Суды установили, что обеспечительный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.Поскольку в договоре сторонами четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что это не противоречит статьям 329 и 421 ГК РФ…”
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2021 по делу N А63-10179/2021“…Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора аренды (далее – договор аренды), выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.08.
2005 обеспечительный взнос, с момента подписания основного договора направлен на обеспечение исполнение обязательств арендатора по новой сделке.В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.
По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за три месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 29.08.2021 о расторжении договора с 30.11.2021 (т. 1, л.д. 85).Письмом от 09.04.2021 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки в размере 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора, после чего подал иск в арбитражный суд.
Статьей 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды, оценив сформулированное в пункте 8.3.3 условие договора от 26.02.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008), в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 16.01.2021 N Ф09-8777/11 по делу N А50-1951/2021“…Суды, оценив условие договора, сформулированное в п. 3.5, в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве штрафной неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).
При этом судами также учтено, что договор аренды нежилого помещения, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (ст. 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).Таким образом, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно…”
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2021 по делу N А36-1063/2021“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
При этом в силу п. 4.6.1 договора при досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора обеспечительный платеж не возвращается.21.12.2009 ООО “Инвест” было получено заявление ИП Кирильцева Д.Е. о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.
2021, в котором субарендатор просил засчитать сумму обеспечительного депозита в счет оплаты субаренды за январь 2021 года (т. 1 л.д. 100).Письмом от 24.12.2009 N 23 ООО “Инвест” предложило субарендатору досрочно расторгнуть договор субаренды с 31.01.
2021 при условии своевременного внесения им арендной платы за январь 2021 года включительно, а также неустойки согласно пункту 8.6 договора, указав при этом, что в силу п. 4.6.1 обеспечительный платеж не подлежит возврату субарендатору и не может быть засчитан в счет субарендной платы.
Помимо этого ООО “Инвест” отметило, что в случае не исполнения ИП Кирильцевым Д.Е. вышеизложенных требований датой расторжения договора будет считаться 21.03.2021, то есть по истечении трех месяцев после получения уведомления о досрочном расторжении договора субаренды (т. 1 л.д. 101).
Указанное письмо получено лично Кирильцевым Д.Е., о чем свидетельствует его подпись.Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.
2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.Довод ответчика о необходимости зачета в арендную плату обеспечительного платежа по договору субаренды N 22/И от 09.09.2009, перечисленного последним в сумме 12 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данное требование противоречит условиям п. 4.6.1 договора субаренды…”
7.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор отказался от исполнения договора в одностороннем порядке на основании договорного условия, арендодатель вправе требовать от него выплаты твердой денежной суммы в качестве возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора, и уплаты неустойки за просрочку этой выплаты при наличии в договоре соответствующих условий.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 08.05.2021 N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/12“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Кисленко А.Н., предпринимателем Бабкиным С.В. (арендодатели) и обществом “МТС-Банк” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.09.
2007 N 22Ч-21-7, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: а) N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (условный)
номер 74-74-01/732/2006-82; б) N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-83; в) N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-81 (далее – помещение), для использования его в целях уставной деятельности.
В случае досрочного прекращения действия договора от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 названного договора, или расторжения на основании п. 5.3.3 договора арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб.
Указанная сумма денежных средств по соглашению сторон включает в себя все расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды. Названная выше сумма возмещения, предусмотренная данным пунктом, должна быть уплачена арендатором в течение 10 календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателей (п. 2.3.
21 указанного договора).Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.Апелляционным судом верно отмечено, что взыскиваемая сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства.
Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.При неуплате ответчиком указанной суммы в установленный договором срок обществом “МТС-Банк” нарушено данное условие договора.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателей Бабкина С.В. и Кисленко А.Н., взыскав с общества “МТС-Банк” в пользу истцов основной долг в общей сумме 3 500 000 руб. 00 коп., пени в сумме 30 015 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 300 руб. 16 коп.
Кроме того, судом апелляционной инстанции верно указано, что условие п. 2.3.21 договора аренды согласовано сторонами при заключении названного договора. Доказательства наличия между сторонами разногласий по данному пункту не представлены.Довод ответчика о применении к нему двойной ответственности также обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку пени начислены истцами на сумму денежных средств в размере 3 500 000 руб. как на договорную задолженность.
Аналогичная судебная практика:Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2021 N Ф09-13115/13 по делу N А76-6154/2021“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 24.09.2007 между предпринимателями Бабкиным С.В., Кисленко А.Н. (арендодатели)
и обществом “МТС-Банк” (арендатор) заключен договор N 22Ч-21-7 аренды нежилых помещений N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (или условный)
номер 74-74-01/732/2006-81, расположенных по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 9, для использования в целях уставной деятельности. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2007.
Предприниматели Бабкин С.В., Кисленко А.Н. направили в адрес общества “МТС-Банк” претензию о просрочке исполнения обязательства, предусмотренного п. 2.3.21 договора аренды, и необходимости выплаты пени, предусмотренной п. 4.4 договора.Неисполнение обществом “МТС-Банк” указанных требований явилось основанием для обращения предпринимателей Бабкина С.В., Кисленко А.Н.
в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.При этом согласно п. 2.3.21 указанного договора в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 договора, арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб.Пунктом 4.
4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.Судами сделан правильный вывод о том, что указанная сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства.
Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.Нарушение обществом “МТС-Банк” условий договора об оплате в установленный срок указанной суммы является основанием для взыскания с него неустойки за период просрочки в размере, определенном п. 4.4 договора.
Довод общества “МТС-Банк” о недействительности п. 2.3.21 договора аренды в связи с тем, что условиями данного пункта установлена ответственность за реализацию права на односторонний отказ от договора аренды, а также начисление неустойки на неустойку, рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен, поскольку указанная в п. 2.3.
21 договора сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства, а определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением настоящего договора.
