Договор займа под залог недвижимости. Образец 2020 года

Договор займа под залог недвижимости. Образец 2020 года Залог недвижимости

Почему вносится задаток? а может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Договор займа с залоговым обеспечением

с залоговым обеспечением

г.

«» 2021 г.

в лице

, действующего на основании

, именуемый в дальнейшем «

Займодавец

», с одной стороны, и

в лице

, действующего на основании

, именуемый в дальнейшем «

Заемщик

», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «

Договор

», о нижеследующем:

  1. В целях финансовой стабилизации Заемщика Заимодавец предоставляет Заемщику заем на сумму рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу указанную сумму займа в обусловленный срок.
  2. Возврат указанной в настоящем договоре суммы займа может иметь место по желанию Заемщика в течение по частям (в рассрочку), но не позднее «»2021.
  3. Предоставляемый Заимодавцем заем является беспроцентным, то есть за пользование им проценты (плата) не взимаются.
  4. Заимодавец перечисляет сумму займа поэтапно в следующие сроки:
  5. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте 2 настоящего договора срок, Заемщик предоставляет В залог следующее имущество: , именуемый в дальнейшем «Имущество». Договор залога устанавливающий обеспечение, является приложением к настоящему договору и вступает в действие не позднее одной недели с момента подписания настоящего договора.
  6. Заложенное Имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств остается у Заемщика.
  7. Стороны договорились, что Заемщик не вправе распоряжаться Имуществом, служащим обеспечением без согласия Заимодавца.
  8. При утрате Заемщиком Имущества, являющегося обеспечением обязательств Заемщика по настоящему договору или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые Заимодавец не несет ответственности, Заимодавец вправе требовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа.
  9. Стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа Заимодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет Имущества, служащего обеспечением обязательств Заемщика путем его реализации в установленном порядке.
  10. Стороны договорились, что в случае недостаточной суммы, вырученной при реализации Имущества, Заимодавец получает недостающую сумму из другого имущества Заемщика, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с действующим законодательством.
  11. Если сумма, вырученная при реализации Имущества, превысит сумму предоставленной суммы займа, разница возвращается Заемщику не позднее дней с момента реализации.
  12. Во всем ином, не предусмотренном настоящим договором, применяется действующее законодательство.
  13. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи Заимодавцем первого платежа, указанного в п.4 Заемщику или перечисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Настоящий договор будет считаться исполненным при выполнении Сторонами взаимных обязательств. Действие договора прекращается в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
  14. В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным настоящим договором или в связи с ним, Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. В случае невозможности мирного урегулирования споров они будут разрешаться в порядке, установленном действующим законодательством.
  15. Договор составлен в экземплярах.
  16. Юридические адреса и банковские реквизиты Сторон:
  17. Подписи Сторон
Еще про залог:  Займы под залог техники в ломбардев г. Екатеринбург

Как между физ лицами заключить договор займа под залог недвижимости — юридическая консультация

Эдуард, добрый вечер.

Со своей стороны обращу Ваше внимание вот на какой момент. В договоре об ипотеке у Вас указано, что

5.1. Обращение взыскания на Предмет залога производится в порядке, предусмотренном действующим Российским законодательством, в том числе по решению суда.
5.2. Обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по договору займа.

Вы не сможете в будущем обратить взыскание на предмет ипотеки.

Согласно ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, обратить взыскание на предмет ипотеки возможно только в том случае, если кредитором по договору займа выступает коммерческая организация, но никак не физическое лицо.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Мележик Л.М., Песковой Ж.А.
при секретаре Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску К.С. к Х.Т. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, по апелляционной жалобе Х.С. на решение Ершовского районного суда Саратовской области от 25 марта 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения третьего лица Х.С., представителя Х.С. — адвоката Зайцева В.В., ответчика Х.Т., поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия

установила:

К.С. обратился в суд с исковыми требованиями к Х.Т. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, в обоснование которых ссылался на то, что <дата> между сторонами был заключен кредитный договор с залоговым обеспечением. Согласно условиям договора истец предоставил ответчику займ на сумму 150000 руб., ответчик в целях обеспечения исполнения обязательств на основании договора ипотеки, заключенного между сторонами <дата>, предоставил в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>. Сумма задолженности по кредитному договору на момент обращения с исковым заявлением в суд составляла: основной долг — 150000 руб., проценты по кредиту — 41317 руб.

К.С., с учетом уточненных исковых требований, исходя из суммы долга 185317 руб., просил обратить взыскание на предмет залога — квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>, принадлежащую Х.Т., взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5026,34 руб.
Решением Ершовского районного суда Саратовской области от 25 марта 2021 г. постановлено:
— обратить взыскание на предмет залога — квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>, принадлежащую Х.Т. на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность от <дата> в связи с имеющейся задолженностью на <дата> перед К.С. в сумме 185317 руб., установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 185317 руб.
— обязать залогодателя Х.Т. передать предмет залога — квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес> залогодержателю К.С. в собственность.
В апелляционной жалобе Х.С., не привлеченный к участию в деле, выражает несогласие с решением суда и ставит вопрос об его отмене и принятии нового решения, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы указано, что судом допущено нарушение норм материального права, поскольку решение суда затрагивает его интересы в связи с тем, что обращение взыскания на заложенное имущество, которым выступает квартира, лишает его права на проживание в спорном жилом помещении. Кроме того, суд неправомерно применил к отношениям физических лиц, возникших из договора займа, положения ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В возражениях на апелляционную жалобу К.С. просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
В соответствии со ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле. Право принесения апелляционного представления принадлежит прокурору, участвующему в деле. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
Как разъяснено в абз. 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2021 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в силу ч. 4 ст. 13 и ч. 3 ст. 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и(или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и(или) резолютивной частях судебного постановления.
В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Судебная коллегия полагает, что решением Ершовского районного суда Саратовской области от 25 марта 2021 г. затрагиваются права Х.С., не привлеченного к участию в деле судом первой инстанции.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 июля 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Х.С., в связи с чем коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Также определением судебной коллегии к участию в деле в качестве третьего лица привлечен новый собственник спорной квартиры К.А.
Третье лицо Х.С. исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать и поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица Х.С. — адвокат Зайцев В.В. поддержал позицию своего доверителя, дополнительно пояснив, что обращение взыскания на квартиру Х.Т. не возможно, исходя из положений ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ответчик Х.Т. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержала доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительности неявки не представили, что в силу требований ст. 167 ГПК РФ является основанием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Статьей 807 ГК РФ предусмотрено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Из материалов дела следует, что <дата> между К.С. и Х.Т. был заключен договор займа, который стороны обозначили как кредитный договор с залоговым обеспечением, согласно условиям которого истец (заимодавец) предоставил ответчику (заемщику) кредит на сумму 150000 руб., а заемщик приняла денежные средства.
Исходя из положений ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Исходя из положений ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства может быть установлена ипотека.
Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору <дата> между сторонами был заключен договор ипотеки, предметом которого являлась квартира, общей площадью 29,9 кв. м, жилой площадью 16,8 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>, принадлежащая на праве собственности Х.Т. Договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росрегистрации по <адрес> <дата>.
Согласно п. 1.5 договора ипотеки на дату заключения договора оценочная стоимость предмета ипотеки составляла 438000 руб., которая определена в соответствии с отчетом N от <дата>, подготовленным <данные изъяты>», и согласована сторонами.
Из представленной судебной коллегии представителем Зайцевым В.В. справки МУП «Городское хозяйство» муниципального образования <адрес> муниципального района <адрес> от <дата> следует, что в спорной квартире на дату заключения договора ипотеки были зарегистрированы и проживали Х.С. и Х.Т.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и(или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
В соответствии с п. 4.4 договора ипотеки, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях:
а) при просрочке залогодателем осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней;
б) при неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем любого из обязательств, предусмотренных договором ипотеки;
в) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна;
г) в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета ипотеки;
д) при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению залогодержателя, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц.
Из материалов дела следует, что Х.Т. не исполняла принятые обязательства по своевременному осуществлению платежей в счет погашения займа и уплате начисленных на него процентов, что не оспаривалось ответчиком.
Удовлетворяя исковые требования и обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с нарушением принятых обязательств и неуплате долга требования истца могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества.
Судебная коллегия находит такой вывод суда ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 г. N 14-П, от 20 декабря 2021 г. N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (п. 1 ст. 24 ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 819 ГК РФ; статьи 1 и 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (п. 2 ст. 24 ГК РФ).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит общую норму, согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (ст. 50).При этом в главе XIII данного Федерального закона предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).
Таким образом, исходя из смысла положений указанных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или займ был предоставлен банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.Вместе с тем договор ипотеки от <дата> заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С. ответчику Х.Т. Однако эти обстоятельства судом первой инстанции не были учтены при разрешении возникшего спора. В связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований и обращения взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение Ершовского районного суда Саратовской области от 25 марта 2021 г. подлежит отмене по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ. В связи с чем надлежит принять новое решение, которым К.С. следует отказать в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Еще про залог:  Кредиты под залог дома с участком в Йошкар-Оле: 7 банков, где можно взять кредит под залог загородной недвижимости

определила:

решение Ершовского районного суда Саратовской области от 25 марта 2021 г. отменить и принять по делу новое решение, которым К.С.в удовлетворении исковых требований к Х.Т. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, отказать.

Таким образом, если заемщик откажется вернуть займ и Вы потребуете в суде обратить взыскание на предмет ипотеки — велика вероятность отказа в удовлетворении заявленных требований.

Оцените статью
Добавить комментарий