Что такое аренда и наем квартиры? «

Согласно ст. 606 ГК РФ предоставление имущества одной стороной другой во временное владение и пользование или во временное пользование осуществляется по договору аренды. Зачастую сходные отношения оформляются договором возмездного оказания услуг. В связи с чем возникает вопрос о возможности применения к таким отношениям норм, регулирующих договор возмездного оказания услуг, а также о действительной воле сторон и возможности оформления таких отношений с использованием данного вида договора.

По вопросу о правовом регулировании договора о предоставлении торговых мест существует три позиции судов.

Позиция 1. Договор о предоставлении торговых мест регулируется нормами Гражданского кодекса РФ об аренде.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу № А53-5432/2009

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорных договорах от 01.11.2008 указаны номера торговых мест, общая площадь, имеется указание на то, что торговые места предоставляются в соответствии с дислокацией. Схема расположения торговых мест имеется в материалах дела.

Аналогичная судебная практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2005 № А79-10455/2004-СК2-10446

Вместе с тем из пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Из текста договора от 01.01.2004 № 7, заключенного между поименованными лицами, следует, что основной обязанностью МУП «Алатырский городской рынок» является обязанность передать предпринимателю во временное пользование торговые места. Подобная обязанность свойственна не правоотношениям по возмездному оказанию услуг, а договору аренды, понятие которого дано в статье 606 Кодекса. При этом мотивировка суда о том, что торговые места не являются недвижимым имуществом, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, ибо закон не содержит запрета на аренду движимого имущества.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 № Ф08-246/2008 по делу № А53-2980/2007-С2-41

Дочернее предприятие (балансодержатель) и предприниматель О. (арендатор) заключили договор от 01.02.06 № 14, в соответствии с которым балансодержатель передал арендатору в аренду 101 кв. м площади указанного здания, находящегося в оперативном управлении балансодержателя. Балансодержатель в течение всего срока нахождения арендатора на территории балансодержателя обязался предоставлять арендатору коммунальные услуги, обеспечивать силами своих специалистов обслуживание энергетических сетей, уборку и дезинфекцию, предоставлять доступ к телефонам. Арендатор обязался оплачивать услуги в размере 15 тыс. рублей в месяц.

Из содержания названных норм следует, что оказание услуг возможно, в том числе, с использованием имущества исполнителя, однако передача имущества исполнителя в пользование заказчику не соответствует природе данных отношений и регулируется иными нормами права.

Позиция 2. Договор о предоставлении торговых мест регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг.

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2010 № Ф10-5949/09 по делу № А14-3407/2009/81/32

Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту, за ноябрь и декабрь 2008 года ответчик не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление исх. № 96 от 10.03.2009 с требованием погасить задолженность в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места № 310 от 01.10.2008, № 328 от 19.11.2008.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика основного долга, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.

Поскольку наличие задолженности предпринимателя перед предприятием по договору № 328 от 21.11.2008 в сумме 5 733 руб. за предоставление торгового места за ноябрь и декабрь 2008 года подтвержден материалами дела и ответчиком документально не оспорен, апелляционный суд обоснованно взыскал вышеназванную сумму в пользу истца.

Позиция 3. Договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ. Суд может применить к нему положения Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 по делу № А70-5210/2010

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.

В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне — Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 № 74-п «Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках» и от 03.04.2007 № 70-п «Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области» (далее — Требования).

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу № А38-934/2009

В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован.

В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне (Законом о розничных рынках), так и на уровне субъектов Российской Федерации (в Республике Марий Эл — постановлением Правительства Республики Марий Эл от 16.04.2007 № 104 «О мерах по реализации Федерального закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»).

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу № А70-9788/2010

Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП «Рынок» о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.

Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 № 74-п «Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках» и от 03.04.2007 № 70-п «Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области» (далее — Требования к торговым местам).

Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.

Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов.

Договор, по которому передается в пользование инфраструктура связи, в частности порт (канал связи) или опоры контактной сети, регулируется нормами об аренде.

Если договором на оказание услуг связи не предусмотрена передача заказчику в пользование инфраструктуры связи, такой договор регулируется нормами гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг. Подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2011 по делу № А40-152513/10-160-1282, Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу № А40-148220/10-9-1258

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.06.2009 по делу № А66-7295/2008

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором от 01.09.2005 № 1/1 закрытое акционерное общество «АТС» (ныне Центр, оператор) организует и предоставляет Обществу (пользователь) в аренду ПОРТ на ОПТС 70,77.

Судом сделан вывод, что сторонами подписан договор аренды оборудования — Порта.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2009 № А19-7913/08-Ф02-7017/08 по делу № А19-7913/08

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2, 2.3, 2.4 договора, ООО «Иркутскэнергосвязь» обязалось передать по заявке ОАО «Сибирьтелеком» в пользование свои технические средства — цифровые местные и внутризоновые каналы связи в городах Иркутской области. Согласно пунктам 3.1.1 и 3.1.2 договора, истец обязался предоставлять в установленный срок каналы ТЧ и/или цифровые каналы, подавать каналы на указанные ОАО «Сибирьтелеком» пункты по соединительным линиям (каналам) ООО «Иркутскэнергосвязь». В свою очередь ОАО «Сибирьтелеком» обязалось оплачивать использование цифровых каналов связи в соответствии с условиями договора.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.10.2007 № Ф08-7159/07 по делу № А53-1152/2007-С2-32

Договор, по которому предоставляется недвижимое имущество, регулируется нормами об аренде, даже если в качестве предмета договора указано оказание услуг с использованием такого имущества.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.08.2007, 14.08.2007 № Ф03-А73/07-1/2974 по делу № А73-11596/2006-25

Оценив представленные в дело документы, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что взаимоотношения сторон в данном случае направлены на заключение договора аренды, следовательно, задолженность, предъявленная ко взысканию в настоящем споре составляет арендную плату.

Из материалов дела усматривается, что имущество ФГУП «СУ ДВО» является федеральной собственностью, включено в реестр федерального имущества под номером 02701035 и закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения (свидетельство о внесении в реестр от 16.09.2004, выписка из реестра № 3345 от 12.04.2006, перечень объектов недвижимости).

Согласно статье 294, пункту 2 статьи 295 ГК РФ, пункту 2 статьи 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника.

Если договор об оказании гостиничных услуг не содержит перечня оказываемых услуг, кроме предоставления жилья, и фактически исполнитель не совершал иных действий, помимо предоставления заказчику помещений, то отношения по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса РФ об аренде.

В указанном ниже Постановлении суд сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от 25.04.97 № 490, которым утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации. В нем закреплены услуги, которые исполнитель обязуется оказать потребителю. Невключение их перечня в договор суд расценил в качестве их неоказания, что явилось основанием для переквалификации заключенного договора в договор аренды.

Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2007 по делу № А36-1394/2006

Также необоснованным суд кассационной инстанции находит отнесение судами спорных договоров к договорам возмездного оказания услуг.

Между тем условия договора не содержат перечня подлежащих предоставлению услуг. В пунктах 1.1 договоров имеется лишь указание на оказание услуг по проживанию в гостинице по ул. Титова, 3/3.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.97 № 490 утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации.

Доказательства того, что истец оказывал ответчику либо работникам ответчика гостиничные услуги в соответствии с данными Правилами, истец не представил.

Из материалов дела усматривается, что каких-либо действий, помимо предоставления ответчику части 4 этажа здания, истец не совершал.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не позволяют сделать вывод о том, что у сторон на основании спорных договоров возникли отношения по возмездному оказанию услуг.

Отклоняя доводы ответчика о том, что возникшие правоотношения относятся к отношениям аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не нес расходы по содержанию арендованного имущества; коммунальные платежи ответчик не оплачивал.

По вопросу правовой природы договоров о размещении одним лицом за плату в помещениях другого лица терминалов (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор о размещении одним лицом за плату в помещениях другого лица терминалов (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами об аренде.

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 № КГ-А40/12815-09 по делу № А40-94259/08-23-802

Поскольку судами установлено, что на момент заключения указанного договора ответчик, выступающий в качестве арендатора и субарендатора помещений, не обладал правом на дальнейшую передачу помещений в субаренду, вывод судов о несоответствии договора нормам ст. ст. 209, 606, 608 ГК РФ и его недействительности в силу ст. 168 ГК РФ следует признать правильным.

Довод кассационной жалобы о неправильной правовой квалификации оспариваемого договора, являющегося, по мнению ответчика, договором возмездного оказания услуг, отклоняется как не основанный на правильном применении норм материального права.

Как правильно отмечено судами, ответчик, настаивая на квалификации спорного договора как договора на оказание услуг, признаки которого определены п. 1 ст. 779 ГК РФ, не указал на юридические либо фактические основания, в силу которых ответчик правомочен предоставлять истцу право на размещение терминалов в помещениях, не принадлежащих ЗАО «СК-Недвижимость».

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 № 09АП-15190/2009-ГК по делу № А40-94259/08-23-802

В Приложении № 4 к договору стороны установили перечень мест, предоставляемых для установки терминалов.

Согласно п. 3.1 договора Пользователь обязан ежемесячно выплачивать Исполнителю вознаграждение за предоставление прав на размещение каждого терминала: 5 000 руб. — за каждый размещенный терминал, 650 руб. — компенсация Исполнителю стоимости электроэнергии, потребленной терминалами за каждый размещенный терминал.

Позиция 2. Договор о размещении одним лицом за плату в помещениях другого лица терминалов (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами о возмездном оказании услуг.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу № А33-14855/2009

Заключенное сторонами соглашение № 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильной квалификации спорных отношений как отношений по оказанию услуг, а не отношений по аренде отклоняется судом кассационной инстанции.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2011 по делу № А56-16647/2011

По своей правовой природе Договор является договором возмездного оказания услуг, поэтому спорные правоотношения регулируются положениями главы 39 ГК РФ.

Статьей 782 ГК РФ предусмотрено право сторон в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.

При этом закон не связывает такой отказ с наличием тех или иных причин, побудивших заказчика или исполнителя отказаться от исполнения договора.

Предприятие в письме от 01.02.2011 № 03/2-02/6 со ссылкой на Уведомление известило Общество о том, что Договор прекратил свое действие 31.12.2010, что не противоречит нормам действующего гражданского законодательства, а также условиям Договора.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учитывал то обстоятельство, что площадь, занимаемая аппаратами, в договоре точно не определена и может меняться.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 № Ф09-5003/09-С5 по делу № А60-40089/2008-С4

Поскольку из содержания договора следует, что его предметом является обязательство по возмездному оказанию ответчиком услуг по размещению торговых аппаратов в целях обеспечения преподавателей и студентов напитками и продуктами питания, суд сделал вывод о том, что торговые аппараты для производства напитков установлены на территории университета в интересах государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (п. 5 ст. 51 Закона от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании»).

Судом установлено, что площадь, занимаемая торговым аппаратом, составляет менее 1 кв. м и в договоре точно не определена; в силу спорного договора местонахождение аппаратов может изменяться, сторонами в договоре определены только здание и этаж. Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2008 по делу № А60-31608/2008-С9 по заявлению прокурора Ленинского района г. Екатеринбурга о привлечении общества «Кофемат» к административной ответственности (ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В договоре отсутствуют условия, позволяющие идентифицировать передаваемые помещения (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что передача университетом обществу «Кофемат» объектов недвижимого имущества не производилась и федеральное имущество из владения и пользования учреждения не выбывало, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений положений ст. 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор о предоставлении заказчику права на размещение оборудования на части земельного участка является договором аренды.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А46-5361/2010

Подписанный сторонами договор от 20.03.2007 правомерно квалифицирован арбитражными судами как договор аренды, а не возмездного оказания услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, предметом договора возмездного оказания услуг являются определенные действия (деятельность) исполнителя, за выполнение которых заказчик обязан произвести оплату. А по договору аренды арендодатель передает арендатору право пользования (либо владения и пользования) определенным имуществом и арендатор обязуется оплатить не действия арендодателя, а именно возможность (право) пользоваться полученным в аренду имуществом.

Из буквального толкования условий договора от 20.03.2007 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду части земельного участка, принадлежащего истцу.

Так, обязанностью истца по договору являлось предоставление ответчику права на размещение оборудования на земельном участке и обеспечение ответчику беспрепятственного доступа и использования этого оборудования.

Как правильно указали суды, предоставление ответчику части земельного участка для размещения оборудования предполагало выбытие соответствующей части земельного участка из владения истца с передачей права владения и пользования ею ответчику. Никаких действий (деятельности) по заданию ответчика истец не обязался производить.

По вопросу о правовой природе договора о предоставлении строительной техники с работником (водителем) или без него существует три позиции судов.

Позиция 1. Договор о предоставлении строительной техники с работником (водителем) или без него может быть квалифицирован как договор возмездного оказания услуг.

Определение ВАС РФ от 19.05.2011 № ВАС-6007/11 по делу № А05-7736/2010

Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к выводу о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по возмездному оказанию услуг, которые регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод кооператива со ссылкой на то, что спорный договор является договором перевозки, суды обоснованно сослались на то, что из существа договора от 04.05.2008, его предмета и условий не следует, что между сторонами имели место отношения перевозки.

Спорный договор представляет собой договор оказания услуг по предоставлению строительной техники.

Определение ВАС РФ от 13.04.2011 № ВАС-4830/11 по делу № А56-3481/2010

Определение ВАС РФ от 13.04.2011 № ВАС-3948/11 по делу № А51-3155/2010

Суды квалифицировали заключенный между сторонами договор от 01.09.2009 № 01/09-09 как договор возмездного оказания услуг.

Определение ВАС РФ от 02.09.2009 № ВАС-10504/09 по делу № А32-23081/2007-44/179

В соответствии с пунктом 4.1 договоров выполненные работы принимаются заказчиком в течение 3-х рабочих дней по акту приема-передачи.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 № Ф03-9191/2010 по делу № А51-3155/2010

Рассматривая спор, арбитражные суды правильно квалифицировали правоотношения сторон как регулируемые положениями главы 39 ГК РФ («Возмездное оказание услуг»)..

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2010 по делу № А45-18825/2009

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2011 по делу № А05-7736/2010

Суды, проанализировав условия спорного договора, пришли к выводу о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по возмездному оказанию услуг, которые регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором от 04.05.2008.

Из буквального толкования условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ суды пришли к правильному выводу о том, что он не содержит признаков и элементов договора перевозки, установленных главой 40 названного Кодекса.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2012 по делу № А53-1364/2011

Согласно пункту 1.5 договора члены экипажа предоставляемой техники в период срока действия договора остаются работниками исполнителя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к вопросам управления техникой, ее технического содержания (обслуживания) и эксплуатации. Экипажи техники исполнителя подчиняются распоряжениям заказчика, касающимся ее коммерческой эксплуатации.

Позиция 2. Договор о предоставлении строительной техники с работником (водителем) или без него может быть квалифицирован как договор аренды.

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу № А12-9296/2009

Факт оказания услуг на общую сумму 3 353 973 руб. подтвержден актом от 27.08.2008 № АУ0001380, подписанного сторонами без возражений, а также актом от 27.08.2008 № 17.

Анализ условий договора с учетом действительной общей воли сторон, а также цели договора позволяют сделать вывод о том, что стороны предполагали использование транспортных средств и иной техники для выполнения монтажных работ на скважине 2 Медведевская, которая передавалась во временное владение и пользование ЗАО «Волгограднефтедобыча».

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.08.2011 № Ф03-3132/2011 по делу № А59-4981/2010

По условиям договора от 24.07.2010 исполнитель (ООО «Турсервис») обязуется передать во временное пользование заказчику (ООО «Сахалинуголь-2») экскаватор HITACHI ZX-200 за плату без оказания услуг по управлению и его технической эксплуатации. Экскаватор передается для выполнения работ по переработке угля на топливном складе при двухсменном режиме работ. Размер арендной платы, сроки и порядок оплаты урегулированы сторонами в разделе 3 договора.

Признав установленными факт исполнения истцом обусловленных договором обязательств по передаче транспортного средства ответчику на основании акта приема-передачи от 24.07.2010 и отсутствие оплаты арендных платежей со стороны ответчика, руководствуясь статьями 606, 614 ГК РФ, суды удовлетворили требование ООО «Турсервис» о взыскании 1 166 536 руб. задолженности по договору от 24.07.2010.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2004 № Ф04/3366-341/А81-2004

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.12.2003 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции посчитал, что отношения сторон по договору от 01.08.2001 № 24/01 являются отношениями по оказанию услуг, и, сославшись на нормы права, регулирующие эти правоотношения, и статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал истцу в удовлетворении иска в связи с недоказанностью вины ответчика.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.03.2004 решение арбитражного суда от 18.12.2003 отменено. Апелляционный суд не согласился с правовой оценкой договора № 24/01 судом первой инстанции. Посчитал, что между сторонами сложились правоотношения по аренде транспортного средства с экипажем. Применив нормы права, регулирующие эти правоотношения, суд отказал в иске за недоказанностью вины ответчика и причинной связи между его действиями и наступившими последствиями.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 по делу № А53-29881/2009

Позиция 3. Договор о предоставлении строительной техники с работником (водителем) может быть квалифицирован как смешанный, содержащий в себе элементы договоров аренды и возмездного оказания услуг.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд квалифицировал договор как смешанный. Однако при этом он посчитал невозможным применение норм о возмездном оказании услуг, поскольку договором установлена единая плата за аренду и услуги.

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу№N А12-4787/2009

Таким образом, применение судом апелляционной инстанции норм о договоре аренды транспортного средства к спорным отношениям следует признать ошибочным.

Таким образом, учитывая, что по договору от 01.08.2008 № 02-07/08 ООО «Высота» предоставило во временное пользование за плату башенный кран КБ-403, с оказанием услуг по его управлению и технической эксплуатации (обслуживанию), указанный договор признается смешанным, содержащим в себе элементы договора аренды общие положения и возмездного оказания услуг.

Условия пункта 2.5 договора, определяют единую цену аренды башенного крана с оказанием услуг по его управлению и техническому содержанию.

Следовательно, в силу специфики условий договора, исключается применение к данным отношениям норм о возмездном оказании услуг, что не противоречит пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из существа смешанного договора вытекает иное.

Использование имущества, находящегося во временном пользовании и владении ответчика, а также техническое обслуживание крана истцом, подтверждено документально, соответственно ООО «Техностройсервис» обязано вносить арендные платежи до прекращения договора аренды и фактического возврата техники.

Договор о предоставлении во временное пользование железнодорожных путей является договором возмездного оказания услуг.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 по делу № А75-9408/2009

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2011 по делу № А78-5525/2010

Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу № А70-4551/2008

Предметом договора от 22.02.2007 № 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на ней баннером истца, истцу не передавалась.

Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.

Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного перерыва во владении

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?

Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.