СТОИМОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ НА 2021 ГОД

СТОИМОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ НА 2021 ГОД Залог недвижимости

Банковские комиссии в общехозяйственной деятельности и при возврате задатков участкам торгов в процедурах банкротства. перспективы взыскания и подходы в судебной практике

Предлагаю краткий обзор судебной практики, касающейся вопроса взыскания банковских комиссий, взымаемых при возврате задатков, внесенных участками торгов в рамках процедуры банкротства, а также иных вопросов, связанных с банковскими комиссиями.

Судебная практика по данному вопросу до настоящего времени, за исключением отдельных эпизодов, явно имеет «пробанковский» характер, однако отдельные банковские комиссии все же возможно взыскать как неосновательное обогащение или убытки, как следует из указанного обзора. 

В любом случае, понимание указанного вопроса поможет оценить риски при выборе банка, тарифов банковского обслуживания при планировании организацией своей хозяйственной деятельности.

Часть исследуемых вопросов применима исключительно к процедурам банкротства, часть может быть использована для целей организаций, ведущих обычную экономическую деятельность.

I. Судебная практика по спорам о признании недействительными банковских операций по списанию комиссии за возврат участкам торгов внесенных задатков в порядке п. 1 и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве и ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Сложилась практика в пользу банков, возможность признания таких операций недействительными в судебном порядке на основании норм Закона о банкротстве, а также ст.ст. 10, 168 ГК Ф фактически заблокирована.

1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2021 № Ф05-17705/2021 по делу № А40-177409/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2021 N 305-ЭС18-26470(3) отказано в передаче дела № А40-177409/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

«Из содержания обжалуемых судебных актов усматривается, что 09.11.2021 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве конкурсным управляющим КТ «СУ — N 155″ и Компания» размещено объявление о проведении торгов по продаже имущества КТ «СУ — N 155″ и Компания» — квартир в Московской области, состоящем из двух лотов: Лот N 1: 12 квартир (общая начальная цена Лота N 1: 33 155 000 руб.), и Лот N 2: 1 квартира (начальная цена 1 763 100 руб.). В соответствии с п. 4.7. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущества должника по лотам N 1 и N 2 задаток установлен в размере 15% от начальной цены, то есть задаток по Лоту N 1 равен 4 973 250 руб. 00 коп., по Лоту N 2: 264 465 руб.

Задатки принимались на расчетный счет Должника N 40702.810.3.00220212419, открытый в ПАО Банк «Возрождение».

В связи с выбытием квартиры по адресу, указанному в заявлении, из объектов, находящихся в собственности КТ «СУ — N 155″ и Компания» 17.12.2021 принято решение отменить торги N 9837 по продаже квартир в Московской области, что подтверждается Сообщением об отмене сообщения об объявлении торгов N 318587.

В связи с отменой торгов задатки, поступившие на расчетный счет должника в качестве обеспечения участия в торгах, возвращены всем претендентам (заявителям), в том числе, заявителям физическим лицам.

Судами установлено, что согласно выписке по лицевому счету N 40702.810.3.00220212419 за период с 18.12.2021 по 20.12.2021 за каждую произведенную операцию (13 аналогичных операций) по возврату задатка ПАО Банк «Возрождение» списало со счета КТ «СУ — N 155″ и Компания» комиссию на общую сумму 4 276 995 руб. с отметкой «за расчетные услуги банка». 22.01.2021 Банком «Возрождение» дополнительно списано комиссии на сумму 2 188 230 руб. (банковский ордер N 574610).

Конкурсный управляющий оспорил сделки по списанию Банком «Возрождение» (ПАО) комиссии с расчетного счета КТ «СУ — N 155 и Компания» в размере 6 465 225, 00 руб. на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявления управляющего, суды исходили из того, что 20.02.2021 на основании подписанного Заявления о переходе с Договора банковского счета на Единый Договор банковского счета (ПАО) от 18.02.2021 (далее — Заявление) между Банком и КТ «СУ — N 155″ и Компания» (далее — Компания) заключен Единый Договор банковского счета N 306501/ДБС/002 (далее — Договор) на основании которого открыт расчетный счет N 40702810300220212419 (далее — Счет), подписав Заявление, Компания в порядке, предусмотренном статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, присоединилась к действующей редакции Правил расчетно-кассового обслуживания корпоративных клиентов в Банке «Возрождение» (ПАО) (далее — Правила); счет N 40702810300220212419 является расчетным счетом, конкурсный управляющий не обращался в Банк с заявлением на открытие специального банковского счета — залогового и т.д.

Таким образом, судами установлено, что комиссионное вознаграждение за оказанные Банком услуги списано с расчетного счета Компании N 40702810300220212419, не имеющего режима специального счета должника, за счет имеющихся на расчетном счете денежных средств, при этом задатки были возвращены всем физическим лицам в полном объеме, интересы физических лиц, участников торгов Банком соблюдены, удержание комиссионного вознаграждения за счет денежных средств из сумм задатков участников торгов, Банком не производилось, права физических лиц не нарушены, внесение предусмотренной договором платы за обслуживание банковского счета по утвержденным Банком тарифам совершается в соответствии с условиями действительного договора и в процессе обычной хозяйственной деятельности должника.

Кроме того, суды посчитали, что заявителем не представлено надлежащих доказательств совершения указанных сделок с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, поскольку конкурсный управляющий знал о тарифах Банка, в рамках которых проходило обслуживание расчетного счета общества, специального банковского счета, как это предусмотрено Законом о банкротстве, конкурсный управляющий не открыл, возврат задатков осуществлялся в соответствии с Положением о проведении торгов и Законом о банкротстве.

Также судами установлено, что доказательства неравноценности в сравнении с тарифами других Банков за аналогичные услуги управляющим в материалы дела не представлено.».

Идентичная позиция высказана также в постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-150721/2021 от 01.04.2021 (оределением Верховного суда Российской Федерации по делу N 305-ЭС19-11141 от 26.07.2021 отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда российской Федерации), постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2021 № Ф05-14433/2021 по делу № А40-234957/2021, постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.03.2021 по делу N А33-22222/2021к49, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 N 13АП-30414/2021 по делу N А56-26216/2021.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными банковских операций по списанию комиссии суды прежде всего руководствуются следующим:

— клиент осведомлен о тарифах, присоединился к ним добровольно;

— в части доводов о том, что комиссия за возврат задатков не должны взымается, суды отклоняют в связи со следующим:

«довод заявителя жалобы о том, что установленная банком комиссия в размере 1% за перечисление денежных средств должная взиматься за осуществление юридическим лицом операций по расчетному счету со своими денежными средствами в процессе хозяйственной деятельности, возврат должником задатков таким операциям не относится, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку подаче заявления на открытие банковского счета должник присоединился к существующим правилам обслуживания, согласился с тем, что обслуживание специального счета является платным».

— не доказан факт неравноценности сделки (суды исходят из того, что сравнить надо стоимость комиссий в других банках).

Следует обратить внимание, что во всех судебных актах идет речь о списании банковской комиссии с основного расчетного счета, то есть за счет средств клиента, а не за счет средств участников торгов и суммы внесенного ими задатка.

Банк не имеет право на списание комиссии со специального счета, на который поступают денежные средства от задатка, то есть, за счет средств от поступившего задатка. Списание комиссии возможно лишь за счет средств самого должника с основного расчетного счета согласно тарифам банка. 

Подобная позиция присутствует в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2021 № Ф06-17875/2021 по делу № А12-16199/2021.

«Истец не является собственником перечисленных денежных средств на специальные счета, в связи с чем указанные денежные средства не принадлежат должнику (истцу). Задаток является средством обеспечения заключения договора с лицом, выигравшим торги. Возврат задатка осуществляется в особом порядке, установленном Законом о банкротстве, обусловленном обеспечительным характером данного платежа, а не в общей очередности расчетов с кредиторами. В этой связи суммы задатков, полученные при проведении торгов, не подлежат включению в конкурсную массу, не могут использоваться для расчетов с кредиторами (в том числе кредиторами по текущим платежам). Задаток поступает в распоряжение должника лишь в том случае, если он внесен лицом, признанным победителем торгов, и с этим лицом заключен договор отчуждения имущества должника».

Вместе с тем, иммунитет от банковских комиссий имеется лишь у задаткового счета и отсутствует у залогового.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2021 № Ф06-29695/2021 по делу № А12-10335/2021.

«Судом апелляционной инстанции установлено, что Банком списана комиссия за совершение операций с денежными средствами на счете. Списанию спорных комиссий предшествовали: возмещение расходов организаторам торгов, выплата вознаграждения арбитражному управляющему за процедуру конкурсного производства, оплата труда.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 40.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 «О некоторых вопросах, связанных с применением Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», к первой очереди текущих обязательств (абзац второй пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве) в любой процедуре банкротства относится, в частности, оплата услуг кредитной организации по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отнес спорную комиссию к текущим обязательствам должника первой очереди, что в силу статьи 138 Закона о банкротстве позволяет погашать такие обязательства за счет денежных средств, поступивших на счет от реализации залогового имущества. Доказательства нарушения очередности по текущим платежам конкурсным управляющим не представлены».

Еще про залог:  Английский язык видовременная форма глагола - Английский язык, грамматика

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2021 N Ф05-14433/2021 по делу N А40-234957/2021, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04.12.2021 N Ф05-19636/2021 по делу N А41-31476/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 29.03.2021 N 305-ЭС19-2216 отказано в передаче дела N А41-31476/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления), постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2021 N Ф07-10246/2021 по делу N А56-27712/2021.

В свою очередь следует обратить внимание, что убытки с арбитражного управляющего за списание комиссии в следствие возврата задатка при несостоявшихся торгах взыскать нельзя.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2021 № Ф05-4345/2021 по делу № А40-47316/2021.

Судами также установлено, что конкурсным управляющим нарушений в части начисления и уплаты мораторных процентов допущено не было, поскольку на повторных торгах по продаже предмета залога заявка была подана единственным участником Д.В. Беловым, в связи с чем торги признаны несостоявшимися. В таком случае задаток в сумме 28 800 000,00 рублей подлежит возврату на основании пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации. По правилам банковского обслуживания, установленным ПАО Сбербанк, комиссия за перечисление денежных средств физическому лицу составляет 2, 55%. Таким образом, суды посчитали, что в действиях конкурсного управляющего отсутствует вина в списании установленной ПАО Сбербанк комиссии».

2. Взыскание клиентом списанной банковской комиссии как неосновательного обогащения.

Судебная практика исходит из того, что банковскую комиссию возможно вернуть как неосновательное обогащение в случае, если:

2.1. Тарифы банка не предусматривали такую комиссию (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.01.2021 № Ф05-20399/2021 по делу № А40-57938/17, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2021 по делу № А19-1157/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.11.2021 № Ф05-19675/2021 по делу № А40-108325/2021).

2.2. Тарифы банка предусматривали такую комиссию, однако на момент списания средств клиент не был надлежащим образом уведомлен об изменении тарифной сетки, которая существовала на момент подписания договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2021 № Ф05-17141/2021 по делу № А40-252241/2021, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.09.2021 № Ф01-3801/2021 по делу N А31-12191/2021, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2021 N Ф04-6032/2021 по делу № А45-1263/2021).

Вывод: в ситуации, когда повышенные тарифы банка за перечисление денежных средств на счета физических лиц были установлены уже давно и имели место как таковые, то взыскание неосновательного обогащения по основаниям, перечисленным в пунктах 2.1. и 2.2. Справки имеет судебные перспективы лишь в случае ненадлежащего уведомления об изменении тарифов, ошибки в размере комиссии при ее взимании (случается часто, ситуация не редкая, необходимо перепроверять), по причине применение устаревших комиссий или комиссий не вступивших в силу и т.д.

2.3. Тарифы банка предусматривали такую комиссии, однако обосновывали ее взимание на основании Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Примечание:необходимо разграничивать комиссии банка обычные, не привязанные к ФЗ № 115 (о которых шла речь в пунктах 2.2. и 2.3.), и комиссии, связанные с применением такого закона. В первом случае взыскание комиссии затруднено, суды указывают на согласие клиента с ними, во втором – имеются судебные перспективы в зависимости от того как своевременно был запрошен пакет документов для проверки по ст. 115 ФЗ, не является ли операция подозрительной по ст. 115 ФЗ и т.д. Сейчас практика поворачивается в сторону того, что взымать комиссию по ст. 115 ФЗ незаконно.

Комиссия по ст. 115 ФЗ — это фактически легализованная взятка банку в ситуации, когда денежные средства добыты незаконным путем, или предлог удержать имеющихся клиентов, нажиться при их переходе в другой банк (такая комиссия распространена, как правило, в условиях о закрытии и переводе денежных средств, их снятии со счета).

Закон 115 ФЗ предусматривает право банка на приостановку сомнительной операции, запрос документов для ее проверки. Однако если таких документов предоставлено не было, то банк ОСУЩЕСТВЛЯЕТ перевод за вычетом комиссии. То есть, банк не исполняет свои обязанности по приостановке сомнительной операции и совершает операцию за установленную в договоре плату, которую называют или штрафом или комиссией (в уголовном праве подобные действия именуются иначе). 

Привожу судебную практику (особенно Московского округа, где суды чаще всего встают на сторону банков и где чаще всего ведутся подобные споры), в которой суды указывают на неправомерность взыскания такой комиссии по факту неисполнения банком условий в рамках проверки о 115 ФЗ, то есть признают возможность существования такого условия о комиссии, но не соглашаются с соблюдением банком порядка его реализации, и практику, в которой суды указывают на незаконность условия о взимании комиссии по 115 ФЗ.

Примечание: приводится «клиентская» практика, однако нужно иметь ввиду, что существует очень много актов конца 2021 года, в которых суды поддерживают справедливость взыскания комиссии по ст. 115 ФЗ, особенно в практике АС Московского округа.

2.3.1. Признают законность условия, но указывают на несоблюдение порядка взыскания комиссии.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2021 N Ф05-13169/2021 по делу N А40-241820/2021.

«Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами суда первой и апелляционной инстанций, с учетом установленных судами фактических обстоятельств по делу, в том числе и о том, что в соответствии с положениями статей 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» Банк вправе при осуществлении «внутреннего контроля» запрашивать у клиента документы для идентификации клиента, их представителей, выгодоприобретателей, вправе документально фиксировать сведения и предоставлять их в уполномоченный орган. Как установлено судом, таких документов у истца запрошено не было. Доказательств обратного не представлено».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.04.2021 N Ф05-4478/2021 по делу N А40-29040/18.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в совокупности, исходили из недоказанности наличия оснований, позволяющих банку в данном конкретном случае квалифицировать действия истца, попадающие под признаки, указывающие на необычный характер сделки, перечень которых содержится в приложении к Положению ЦБ РФ от 02.03.2021 N 375-П, и применить комиссию при перечислении денежных средств на расчетный счет другого банка в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и списать денежные средства, равно как и того, что банк воспользовался своим правом на запрос у клиента необходимых документов для подтверждения экономической целесообразности проводимых операций.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2021 № Ф05-16637/2021 по делу № А40-256581/20.

«Признавая заявленные требования законными и обоснованными, суды первой и апелляционной инстанций, применив положения статей 309, 310, 330, 395, 845 — 848, 854, 856, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 115-ФЗ, исследовав и оценив приведенные доводы сторон и представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что основания для признания проведенных обществом операций сомнительными у банка отсутствовали, банком в материалы дела не представлено доказательств, что в деятельности клиента (истца) были установлены признаки осуществления сомнительных операций, в связи с чем действия банка по удержанию 547 297 рублей 40 копеек в размере 10% от остатка денежных средств на расчетном счете в виде комиссии за перечисление остатка денежных средств при закрытии счета с применением меры в соответствии с требованиями Федерального закона N 115-ФЗ согласно тарифам банка судами признано необоснованным».

2.3.2. Не признают законность взимания комиссии по 115 ФЗ как таковую.

Особо следует обратить внимание на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2020 N 16-КГ19-46, 2-13134/2021. 

Верховный Суд рассмотрел по существу спор между гражданином Завяловым Ю.В. и ПАО «Совкомбанк», отменил решение областного суда, которым было признано правомерным взыскание банком комиссии в 20% от денежных средств, полученных физическим лицом от юридического лица, указав на недопустимость установления банковских комиссий по 115 ФЗ.

«Установление кредитной организацией повышенного размера комиссионного вознаграждения при совершении клиентами отдельных видов операций, в частности по переводам денежных средств с банковских счетов юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на банковские счета физических лиц, в связи с признанием такой операции сомнительной по смыслу Федерального закона N 115-ФЗ не может быть обусловлено и положениями абзаца первого статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Согласно указанной статье процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем Федеральный закон N 115-ФЗ, как указывалось выше, не предусматривает возможности установления такого комиссионного вознаграждения.

В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что взимание комиссии в размере 20% при зачислении на счет в безналичном порядке денежных средств от юридических лиц в сумме свыше 600 000 руб. (накопительным итогом в течение месяца с момента поступления денежных средств), закону не противоречит, является ошибочным.

Учитывая изложенное, не имеет юридического значения и ссылка суда апелляционной инстанции на то, что, вопреки выводу суда первой инстанции, взимание указанной выше комиссии в размере 20% осуществлялось по тарифам, действовавшим как на момент заключения договора банковского счета, так и на момент проведения спорных операций».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2021 № Ф05-2716/2021 по делу N А40-138478/17.

«Суды также указали, что Федеральный закон № 115-ФЗ, равно как и иные федеральные законы, не содержит норм, позволяющих кредитным организациям в качестве мер противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, устанавливать специальное комиссионное вознаграждение или взимать штраф, взыскание комиссии за непредставление клиентом документов и (или) исчерпывающих пояснений либо представление недостоверных и (или) недействительных документов, формой контроля не является».

Еще про залог:  Сдать золото в ломбард в Минске | Прием золота в ломбарде

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2020 № Ф09-1391/20 по делу № А60-51415/2021.

«Дополнительно суд апелляционной инстанции правомерно указал, что Закон N 115-ФЗ, равно как и иные федеральные законы, не содержит норм, позволяющих кредитным организациям в качестве мер противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, устанавливать специальное комиссионное вознаграждение в повышенном размере. Взыскание комиссии за совершение операций с денежными средствами, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма, формой контроля не является».

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.10.2021 № Ф06-37073/2021 по делу № А12-47864/2021.

«Суды правомерно указали, что Закон N 115-ФЗ, равно как и иные федеральные законы, не содержит норм, позволяющих кредитным организациям в качестве мер противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, устанавливать специальное комиссионное вознаграждение в повышенном размере. Взыскание комиссии за совершение операций с денежными средствами, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма, формой контроля не является».

Аналогичные акты: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 N Ф07-17288/2021 по делу N А56-41751/2021, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.10.2021 N Ф07-11607/2021 по делу N А56-103867/2021, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2020 N Ф09-1391/20 по делу N А60-51415/2021, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2021 N Ф09-8652/19 по делу N А60-4125/2021.

3. Верховный Суд в 2020 году поддержал два постановления Арбитражного суда Уральского округа и отказал в передаче кассационных жалоб на рассмотрение споров в Судебную коллегию по экономическим спорам, в которых были сделаны крайне невыгодные для банков выводы, касающиеся банковских комиссий.

С исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере неправомерно выплаченной банковской комиссия обратились в суд ООО «Строительная компания «Золотые ворота» к АО «ВУЗ-Банк» и ООО «Альянс-Сервис» к ПАО «Уральский банк реконструкции и развития».

Из обстоятельств дела следует, что в обоих случаях банки списали со счетов юридических лиц комиссию в размере 10% от суммы платежа при закрытии счетов в их банках и переводе денежных средств в другой банк.

Организации не согласились с правомерностью списания указанной комиссии и обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Оба судебных акта дословно повторяют друг друга за исключением фактических обстоятельств, потому цитирование одно на два судебных акта. Характерно, что дела рассматривали два разных состава судей.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2021 № Ф09-8135/19 по делу № А60-13522/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 02.04.2020 № 309-ЭС20-4544 отказано в передаче дела № А60-13522/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).</o:p>

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2021 № Ф09-8898/19 по делу № А60-13188/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 18.03.2020 № 309-ЭС20-2433 отказано в передаче дела № А60-13188/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

«Тарифы ответчика с января по декабрь 2021 года претерпели существенные изменения в части комиссии за закрытие счета. Если ранее комиссия 10% от остатка была предусмотрена в связи с несоблюдением требований к Закона N 115-ФЗ, то с декабря 2021 года эта комиссия была поставлена в зависимость от суммы перевода.

Такое условие суды посчитали несправедливым договорным условием, ухудшающим положение истца, обеспечивающее ответчику более выгодное положение, позволившее ему получить необоснованное преимущество в виде платы в размере 5 474 583 руб. 12 коп. Кроме того, банк не подтвердил экономическую обоснованность применения такого тарифа.</o:p>

Судом первой инстанции принят во внимание и тот факт, что плата за услуги банка другим клиентам, в частности, при закрытии счета и переводе остатка менее 50 000 руб. не взимается.

Фактически за стандартное действие, не требующее каких-либо затрат и составляющее обязанность банка в силу закона, клиент обязан вносить значительную плату.

При этом доказательств несения каких-либо затрат на такую стандартную для него операцию как перевод остатка денежных средств клиента на его же счет в ином банке, ответчик в материалы дела не представил.</o:p>

Следует также отметить, что в Законе N 115-ФЗ не содержатся нормы, позволяющей кредитным организациям в качестве мер противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, устанавливать специальное комиссионное вознаграждение.</o:p>

Таким образом, находившиеся на счете истца денежные средства в силу пункта 3 статьи 859 ГК РФ подлежали перечислению в связи с закрытием счета в полном объеме».</o:p>

Полагаю, что указанную позицию по аналогии необходимо использовать для составления претензий к банкам для целей обоснования снижения или исключения банковских комиссий при совершении любых операций, если оставлены в зависимость от размера банковской операции.

Примечание: в феврале 2020 года в Государственную дум Российской Федерации внесен законопроект о внесении изменений в ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», согласно которому предлагается дополнить статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» нормами, не допускающими взимание кредитной организацией комиссионного вознаграждения  при осуществлении операций  по переводу денежных средств с банковских счетов юридических и  физических лиц  в разных размерах в зависимости от различного назначения переводов, сумм переводов или в связи с изменением или расторжением договора банковского счета  и (или) иного договора, регулирующего обслуживание этих лиц  в кредитной организации.

Также законопроект прямо запрещает взымать штрафы, комиссии по 115 ФЗ.

Данный законопроект нашел одобрение в правовом заключении профильного комитета Государственной думы по финансовому рынку в части комиссий по Закону о банках и неодобрен в части запрета на комиссии по 115 ФЗ (без комментариев).

В настоящий момент законопроект рассматривается в первом чтении. Полагаю, что поддержка Верховным Судом двух последних судебных актов и принятие указанного законопроекта в один и тот же период неслучайны, нужно иметь это ввиду при прогнозировании результатов судебных споров.

Отслеживать статус рассмотрения законопроекта можно здесь: https://sozd.duma.gov.ru/bill/886268-7

4. Альтернативный вариант решения проблемы с банковскими комиссиями при возврате задатков – возложение обязанности по их оплате на участников торгов.

При таком подходе в договоре задатка указывается условие о том, что в случае возвращения задатка он перечисляется на счет участника торгов за вычетом банковской комиссии из суммы задатка.

Практика Федеральной антимонопольной службы находит такое условие законным.

Решение Кемеровского УФАС России от 01.07.2021 по жалобе N 042/01/18.1-1030/2021.

«Кроме того, на официальном сайте торгов в сети Интернет https://zalognedvigimosti.ru к извещению о проведении вышеуказанных торгов прикреплен документ «договор о задатке», который представляется участником торгов в составе своей заявки.

Согласно пункту 3.1 вышеуказанного договора о задатке, задаток возвращается путем перечисления суммы внесенного задатка за минусом 1% от суммы задатка (комиссия банка за счет перечисление денежных средств) на счет заявителя.

Исходя из условий обслуживания банка, если задаток будет перечисляться физическому лицу, которое не стало победителем торгов с использованием услуг банка, его размер, несмотря на то, что организатор торгов возвратит ему задаток в полном объеме, будет уменьшен на размер комиссии банка, осуществляющего данную операцию.</o:p>

При таких обстоятельствах, указание организатором торгов в извещении о проведении торгов информации о том, что, «суммы внесенных ими задатков возвращаются за минусом 1% (комиссия банка)» не противоречит положениям действующего законодательства, и носит информационный характер.

Уменьшение суммы возвращаемых задатков физическим лицам было обусловлено тем обстоятельством, что за денежные переводы юридических лиц в адрес физических лиц банком взимается комиссия за осуществление указанной процедуры.

При таких обстоятельствах, указание в договоре о задатке, который является неотъемлемой частью извещения о проведении торгов, в действиях организатора торгов — ООО «В» по возврату задатка физическим лицам, не выигравшим торги, нарушений действующего законодательства не установлено».

См. также: решение Санкт-Петербургского УФАС России от 12.10.2021, Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 25.09.2021, Решение Смоленского УФАС России от 10.07.2021 N 20/17-18.1/Ж, Решение Ленинградского УФАС России от 09.07.2021.

Несмотря на согласие действующей антимонопольной практики с подобным условием, тем не менее она в будущем может измениться, так как по логике следует, что подобная форма распределения бремени оплаты банковской комиссии сужает потенциальный круг участников торгов, которые могут отказаться от участия в торгах ввиду рисков экономически необоснованной потери денежных средств в случае проигрыша в торгах или признания их несостоявшимися.

Также нужно иметь ввиду, что указанное условие о распределении на участника торгов бремени оплаты банковской комиссии, порядка ее списания, размера банковской комиссии, должно быть четко выражено в договоре задатка, положении о торгах, в публикациях о проведении торгов. Обратное может послужить основанием для признания торгов недействительными или взыскания банковской комиссии с должника.

Съем квартиры непосредственно у владельца

Достоинство этого варианта в том, что все договоренности осуществляются непосредственно между сторонами, без участия посредников.

И для съемщика, и для арендатора это еще и означает меньшие финансовые затраты: не секрет, что агентства взимают комиссию от каждой заключенной сделки, причем нередко с обеих сторон.

Недостатки съема квартиры напрямую следующие:

        • найти добропорядочного арендодателя и достойных доверия жильцов становится намного труднее;
        • нередко владельцы стремятся сдать жилплощадь вовсе без заключения договора, или же составляют юридически неграмотный договор.

        Аренда квартиры через агентство

        Достоинства этого варианта — полное юридическое сопровождение, квартиры подбирает квалифицированный консультант, который учитывает пожелания обеих сторон, а значит, соискателям квартиры не придется смотреть множество неподходящих вариантов.

        Недостатки тоже присутствуют: риск нарваться на недобросовестных съемщиков или арендаторов все же есть, а процент комиссии нередко составляет сумму аренды за 1 месяц, что не так уж и мало.

        Налоги при сдаче жилой недвижимости

        Сдавать квартиру в аренду обязательно нужно с соблюдением буквы закона.

        Ведь тогда арендодатель будет защищен юридически, и в экстренной ситуации сможет обратиться за помощью в правоохранительные органы.

        А это значит, что не обойтись без уплаты налога за сдачу квартиры в аренду.

        Налог этот может быть разным, в зависимости от юридического статуса владельца:

        Что входит в агентский минимум?

        Стандартный набор услуг по сопровождению сделок с недвижимостью включает:

        • подбор возможных предложений, исходя из клиентских баз и иных источников информации;
        • подготовка к просмотру возможных предложений, непосредственное участие в нем;
        • проведение предварительного анализа документов по объекту недвижимости, возможности принимать условия арендодателя,
        • договорные обязательства сторон, их разработка в данных условиях,
        • организация оплаты, предварительная работа по заключению договора, проект договора на условиях клиента.

        Ответственность за предоставленные услуги лежит на риэлторе только в случае заключения договора. Отдельными пунктами договорных обязательств определен круг его обязанностей. В этот момент нужно определиться, за что платить риэлтору, сопровождающему сделку.

        Что необходимо предусмотреть в договоре?

        Большинство посреднических компаний работает на условиях оплаты комиссионных, составляющих определенный процент от сделки.

        Арендные отношения, в которые клиенты вступают при посредничестве риэлтерских контор, могут несколько отличаться. Обычно это стоимость месячной аренды. Оплата услуг производится либо в момент заключения договора, либо в момент передачи суммы аренды владельцу.

        Клиент имеет право на такой поступок, какне заплатить риэлтору.

        Теоретически несоблюдение риэлтором условий договора может значительно повлиять на оплату его труда. Необходимость «впарить» арендатору квартиру с отягчающими обстоятельствами (владелец-псих, несогласованные желания всех совладельцев жилья и т.п.) зачастую входит в обязанности риэлтора. Недобросовестная работа посредника обязательно прописывается в договоре в виде различных штрафных санкций.

        В иных ситуациях воспользоваться услугами риэлтора и не заплатить за них возможно, когда:

        • клиент отказывается от услуг маклера в момент полной подготовки всех документов, забрав их,
        • клиенту необходима помощь в получении прав собственности на помещение, которое сдается в аренду. Он просит агентство провести всю необходимую предварительную работу, забирает документы и отказывается от услуг,
        • между клиентом и маклером заключено устное соглашение об оплате по факту заключения договора, но после успешного завершения работы клиент отказывается платить, аргументируя недостатком средств или отсутствием соглашения,

        Классическим примером уменьшения оплаты можно считать непосредственный сговор с риэлтором в обход фирмы. Работа при этом выполняется полностью, а сумму вознаграждения можно уменьшить, передав ее лично маклеру. Это, конечно, при условии отказа заключения договора о предоставлении услуг с фирмой.

        Обычные способы арендовать квартиру без переплаты агентам

        Итак, как же можно обойти посредника при съеме/аренде квартиры. В случае аренды квартиры – дело обстоит так в экономических условиях. Один из вариантов: прибыть по указанному адресу, просмотреть квартиру с риэлтором, познакомиться с хозяином, оставить о себе наилучшее впечатление и попрощаться, сказав риэлтору, что вариант не подходит.

        После того, как вы убедитесь, что риэлтор уехал, поднимитесь к владельцу квартиры и попробуйте переговорить лично, познакомиться ближе, договориться об условиях и объяснить, почему решились на такой шаг.

        Форс мажорные обстоятельства : если хозяин заключил с агентом (агентством) эксклюзивный договор об услуг, то вероятность договориться напрямую минимальная: только если убедите собственника разорвать договор с риэлтором. Но на это не всегда пойдет владелец квартиры.

        Расклеить объявления на улице и ждать звонка

        Первый способ мне посоветовал товарищ, именно так он нашел себе жильё, обойдя назойливых агентов. Способ крайне простой и логичный. На каждом подъезде, столбе, дворовой собаке, возле интересующего Вас дома клеить объявления с контактным номером и ждать звонка.

        Обход агентства

        Если не получается найти квартиру напрямую от собственника, можно не платить комиссию риэлтору при аренде квартиры полностью, а лиш половину, предложив ему оформить сделку по съему жилья в обход агентства. В замен вы храните его секрет, а точнее забываете, что вы когда-либо виделись. Нюансы способа: специалист по аренде может не согласиться на ваше предложение из-за страха быть пойманным, возможной проверкой его агентства на «чистоплотность».

        Контрагенты

        Подключаете знакомого или знакомую, который играет роль посредника, звонит в агентства, которые сдают интересующие вас квартиры и предлагает поделиться комиссией, т.к. он приведет клиента. Как только кто-то из риэлторов соглашается, едете с другом-«агентом», смотрите квартиру, если нравится, заключаете договор.

        Затем друг-«агент» получает половину комиссии от реального агента по недвижмости и так вы экономите 50% комиссии, но другу придется отблагодарить за хлопоты!

        Если в цифрах, то при цене аренды в 20000 рублей, комиссия составляет от 10000 рублей, т.е. ваша экономия от 5000 рублей. Нюансы схемы: довольно хлопотно; вашему другу надо понимать специфику работы агента по недвижимости по аренде и не проколоться, что он не настоящий маклер.

        Базы данных собственников

        Вам достаточно иметь знакомых менеджеров по аренде, которые работают в агентстве недвижимости. Они могут предоставить вам за небольшое вознаграждение несколько интересующих вас контактов. Нюансы: способ не подходит для приезжих; менеджер может отказать на вполне разумных основаниях.

        Кстати, арендодатель тоже может не платить комиссию риэлтору, если найдет способ связаться напрямую с квартиросъемщиком во время или после показа. Например, при уходе последнего сунуть в руки записку с предложением. Если договоренности будут достигнуты, арендодатель просто сообщает маклеру, что передумал сдавать жилище.

        Здесь только важно не забывать, что не должен быть заключен договор между собственником и посредником, иначе можно ждать юридических последствий. Вы узнали способы, как снять квартиру и не платить риэлтору, каждый из них имеет свои плюсы и минусы, но вам выбирать, какой самый подходящий в вашей ситуации.

        Как правильно арендовать квартиру

        Казалось бы, свежий ремонт, доброжелательный хозяин, удачное расположение и приятная цена – 4 из 4 причин снять именно эту квартиру. Но это совсем не так. Под свежим ремонтом могут красоваться многолетние проблемы с канализацией и проводкой, у хозяина при всей его харизме не будет нужных документов, так что цена в результате будет даже слишком высокой.

        Грамотно снять квартиру может помочь агентство недвижимости или частный риелтор.

        Если же вы уверены в своих силах, можете снять квартиру по советам, которые мы собрали ниже.

        Как правильно арендовать квартиру

        Как снять квартиру у собственника

        Безопасно снять квартиру на длительный срок можно и без помощи специалистов, но при этом учтите, что вам придется самостоятельно:

        • искать недвижимость, подходящую под ваши параметры;
        • договариваться с собственниками о просмотрах;
        • проверять документы;
        • решать мелкие организационные вопросы.

        Риелтор сможет с профессиональной точки зрения посоветовать, как снять квартиру чтобы не обманули. Если вы решили справляться своими силами, опросите знакомых. Разместите объявления о поиске в социальных сетях, спросите у друзей, не знают ли они кого-то, кто ищет арендатора.

        Отличный способ самостоятельно найти подходящую квартиру – DOM.RIA. В процессе поиска вы можете использовать фильтр «От собственника».

        Следующий шаг, чтобы правильно снять квартиру – тщательный просмотр. Обратите внимание, если арендодатель предлагает встретиться только в определенное время или в квартире во время просмотра открыты окна. Возможно, таким образом, владелец пытается скрыть неискореняемый неприятный запах или шумных соседей.

        Лучше снять квартиру немного позже, потратив больше времени на поиски и на проверку информации о документах собственниках и самой квартире, но быть уверенным в том, что здесь вам и вашей семье будет комфортно жить.

        Схемы мошенничества при аренде

        Настоящие владельцы

        Схема с «настоящими владельцами» направлена на неконфликтных людей. Уже после подписания документов, на пороге появляется возмущенный человек, представляющийся владельцем жилья и в жесткой форме требующий присутствующих покинуть помещение.

        В этой ситуации не нужно теряться, а требовать документы появившегося человека. Если только это не предыдущая схема, у «хозяина» документов не окажется. Просто настаивайте на законном разбирательстве ситуации и предложите вызвать полицию.

        Правила аренды жилья

        Правила аренды жилья

        Арендатор должен помнить – во время съема квартиры он берет на себя ответственность за предоставленную недвижимость. Так, сделка накладывает обязательства не только на арендодателя, но и на квартиросъемщика. Правила аренды квартиры довольно простые, их можно сформулировать в пяти пунктах.

        Определите приоритеты. Что для вас более критично – близость к центру, низкая цена или развитая инфраструктура. Это поможет выбрать наиболее подходящий вариант квартиры и не тратить энергию на просмотр десятков вариантов по всему городу.

        Выбирайте проверенные источники информации. Объявления на заборе уже давно не актуальны. Лучше обратить внимание на проект «Перевірені квартири», который за 2,5 года завоевал доверие арендаторов по всей Украине. Так вы обезопасите себя от мошенников.

        Будьте внимательны при просмотре. Старайтесь заметить детали, состояние мебели, сантехники и бытовых приборов. Это необходимо, чтобы впоследствии владелец не смог обвинить вас в порче имущества.

        Сверьте все документы. Очень важно, чтобы перед вами был единоличный владелец жилья. А если в документах есть еще владельцы, чтобы они написали согласие или доверенность. Еще один способ проверки – поиск квартиры по реестру недвижимости. Так вы сможете самостоятельно узнать, соответствуют ли данные, предоставленные владельцем, истине.

        Обезопасьте себя договором. Это главное правило съема квартиры, которое сможет уберечь вас потом от внезапных повышений цен или даже выселения.

        Осмотр жилья, опись имущества

        Осмотр жилья, опись имущества

        Осмотр жилья лучше проводить дважды. Первый раз – ознакомительный, который даст вам понять, с чем вы имеете дело, и подходят ли вам предлагаемые жилищные условия в принципе. Сделать это можно как при личном визите, так и с помощью панорам 360.

        Второй раз – более основательный. Во время него вы составите вместе с владельцем акт приема-передачи имущества, которое находится в квартире: мебель, техника, фурнитура, сантехника, аксессуары и прочее.

        Опись имущества часто идет в комплекте со страховым депозитом. Он представляет собой сумму, которая находится у арендодателя весь срок съема арендатором жилья.

        Страховой депозит возвращается по завершению договорных обязательств, если только не наступил страховой случай: ущерб имущества в квартире и прочее.

        Как правильно снять квартиру: советы

        Пять советов, как правильно снять квартиру и не стать жертвой обмана

        1. Проверьте документы на квартиру.
        2. Укажите срок аренды в договоре.
        3. Не ходите на осмотр квартиры в одиночку.
        4. Не верьте всему, что есть в интернете.
        5. Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином.

        Список документов

Еще про залог:  Формирование толерантности как средство успешной социализации младших школьников – тема научной статьи по психологическим наукам читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка
Оцените статью
Залог недвижимости