Соглашение о расторжении договора залога образец — Консультант-юрист

Соглашение о расторжении договора залога образец - Консультант-юрист Залог недвижимости

Вс рф: законный залог нельзя прекратить соглашением сторон

ВС РФ принял любопытное решение по спору о взыскании долга по кредиту.

Гражданин взял ипотечный кредит, через 2 года банк написал в Росреестр письмо с просьбой снять ипотеку «в виду отсутствия у банка претензий» к заемщику.

Еще через 4 года банк обратился с иском о взыскании долга, утверждая, что заемщик не сделал ни одного платежа по кредиту.

1ая инстанция в иске отказала, сказав, что погашение ипотеки свидетельствует о возврате долга. 2ая инстанция отменила, не согласившись с такой причинно-следственной связью.

ВС РФ отменил решение и направил дело во 2ую инстанцию, указав, что дело нельзя разрешить, не установив, по какому основанию прекратилась ипотека: в связи с исполнением основного обязательства или по другому основанию.

2ая инстанция повторила прежнюю позицию, и ВС РФ отменил ее решение и вынес новое решение об отказе в иске.

Поведение банка действительно очень странно. Видимо суды решили, что гражданин погасил долг, а после снятия ипотеки «в виду отсутствия у банка претензий» выкинул все документы об оплате кредита.

Возможно, так оно и было. Но нельзя пройти мимо некоторых утверждений ВС РФ в мотивировочной части:

1) ипотека, возникшая в силу закона, не могла прекратиться по соглашению сторон, а могла прекратиться только по основаниям, прямо указанным в законе.

Во-первых, в силу принципа диспозитивности лица свободны распоряжаться своими правами, включая отказ от них, даже если они возникли в силу закона.

Во-вторых, к залогу в силу закона применяются общие нормы о залоге. Непонятно, почему ст.334 ГК РФ не могла применяться.

2) в потребительских отношениях предприниматель должен доказать неисполнение обязательства должником-гражданином.

Поскольку такой нормы даже в Законе о ЗПП нет, суду осталось лишь сказать «по смыслу закона о ЗПП».

Неисполнение обязательства это отрицательный факт, доказывание которых, по общепринятому мнению, невозможно.

Кроме того, банк представил, наверно, единственные доказательства, которые он мог представить, о том, что исполнения не было: выписки по лицевому счету и справку по счету клиента. Как еще можно доказать невозврат кредита, я не знаю.

3) при первом рассмотрении, отправляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ сказал, что дело нельзя разрешить, не установив, являлось ли погашение кредита причиной прекращения ипотеки.

При втором рассмотрении, констатировав, что 2ая инстанция этого так и не выяснила, ВС РФ принял решение при неустановленном обстоятельстве, которое до этого сам же назвал имеющим существенное значение для разрешения дела.

Такой выход объяснен тем, что «дело рассматривалось неоднократно». Т.е. что толку передавать на новое рассмотрение, если эти нижестоящие суды не могут выяснить такой пустяк.

Еще раз оговорюсь, что не считаю решение заведомо неправильным, т.к. и поведение банка очень странно, и заемщик вполне мог выкинуть документы через 4 года после погашения ипотеки и отказа от претензий. Суды могли понять, кто говорит правду.

Но такая аргументация плохо сказывается на единообразии правильной практики.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 декабря 2021 г. N 5-КГ14-121

Порядок действий

Процедура изменения или расторжения договора выглядят так:

ШагОписание
Определяется причинаЕе можно и не указывать, но как правило, она прописывается.Примеры:
  • уменьшаются поставки продуктов для работников в связи с сокращением персонала;
  • ситуации форс-мажора: пожар, наводнение, катастрофы и пр., когда поставщик не может выполнить то, что он обязался сделать ранее;
  • неисполнение или крайне плохое выполнение контракта: нарушены сроки, бракованная продукция и подобное (ст. 450 ГК РФ).
Переговоры согласование новых изменений или условий расторженияСтороны вправе сколько угодно в устном или письменном порядке согласовывать условия.
Написание и оформление соглашенияДокумент составляется в письменной форме. Он должна соответствовать той же форме, которая применялась при заключении первичного договора. Если сделка расторгается, нужно указать, что с момента подписания между сторонами полностью прекращаются предусмотренные ею правоотношения.
Возврат обеспечения (залога)
  1. Если внесена предоплата, то прекращение обязанностей участников сделки ведет к ее возвращению.
  2. Невозврат предоплаты чреват признанием поставщика через суднезаконнно обогатившимся (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Эта ситуация особо характерна для госзакупок.
  3. Указанные выше правила не касаются банковских гарантий. Они не возвращаются ни при каких условиях.
ИнформированиеЭто нужно сделать для договоров, к которым применяется регистрация, например, при госзакупках (исключения составляют контракты, которые имеют гриф государственной тайны). Данные о расторжении вносятся в единую систему по обмену информацией (ЕИС). С момента подписания соглашения документ прекращает действовать на протяжении 1 рабочего дня. В течение 1 нед. после занесения информации в базу в ЕИС публикуется отчет о выполнении пунктов договора (пост. Правительства РФ 1093 от 28.11.2021 г.).
Еще про залог:  Статья 488 ГК РФ с комментариями - Оплата товара, проданного в кредит | Гражданский Кодекс РФ 2020-2021

Соглашение о расторжении договора с иппотекой

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452 ГК. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Еще про залог:  Договор задатка при покупке автомобиля: образец бланка и порядок оформления соглашения

Статья 352 гк рф. прекращение залога — разъяснения, судебная практика

Залог сохраняется:

  • при изменении условий о размере или сроке исполнения основного обязательства

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”

Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (статья 337 ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.

Суды также должны учитывать, что в силу статьи 337 ГК РФ отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом.

Указанное в настоящем пункте разъяснение относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

  • техническом изменении предмета ипотеки

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

  • разделе, выделе, объединении, перераспределении земельных участков, если не предусмотрено иное

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”

Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

 Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

  • ликвидации должника по основному обязательству, если требование об обращении взыскания на залог уже предъявлено залогодателю

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 “О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя”

Если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

  • возбуждении в отношении залогодателя дела о банкротстве 

“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2021)

Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Примененный судами подход вошел в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай невозможности исполнения обязательства должником, в том числе ввиду его несостоятельности. Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.

В рассматриваемом случае, как установил суд апелляционной инстанции, первая очередь строительства многоквартирного дома завершена, дом в этой части введен в эксплуатацию, квартиры (жилые помещения) в данном доме переданы участникам строительства, а нежилые помещения поставлены на кадастровый учет. В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Оцените статью
Добавить комментарий