- Что такое залог и обеспечение? пример и формулы расчета
- Апелляционное определение ск по гражданским делам саратовского областного суда от 05 августа 2021 г. по делу n 33-4457 (ключевые темы: договор залога — ипотека — договор займа — предмет залога — смешанный договор)
- Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении получение имущества в залог
- Образец договора займа с процентами, с обеспечением залогом движимого (недвижимого имущества) имущества
Что такое залог и обеспечение? пример и формулы расчета
Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен.
Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство.
Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог.
При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д.
Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования».
Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита.
При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.
Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд.
При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка.
Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
сумма кредита начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Апелляционное определение ск по гражданским делам саратовского областного суда от 05 августа 2021 г. по делу n 33-4457 (ключевые темы: договор залога — ипотека — договор займа — предмет залога — смешанный договор)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 05 августа 2021 г. по делу N 33-4457
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Литвиновой М.В., Филатовой В.Ю.,
при секретаре Бурлиной Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лосенко Р.А. к Александрову А.В. о понуждении заключить договор залога по апелляционной жалобе Лосенко Р.А. на решение Марксовского городского суда Саратовской области от 06 июня 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Литвиновой М.В., выслушав объяснения Александрова А.В., представителя Александрова А.В. — адвоката Сапирова А.А., действующего на основании ордера … от … , возражавших по доводам жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Лосенко Р.А. обратился в суд с иском к Александрову А.В. о понуждении заключить договор залога, в обоснование которого указал, что … между сторонами заключен договор процентного денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества на сумму … рублей, на срок до … под … % годовых. Денежные средства были переданы в день заключения договора. В соответствии с п. 2.1 договора в обеспечение возврата указанной суммы Александров А.В. обязался предоставить в залог принадлежащее ему недвижимое имущество и зарегистрировать договор залога не позднее … , что им сделано не было. Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 421, 445 ГК РФ, истец просил суд в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору займа от … обязать Александрова А.В. заключить с ним договор залога на недвижимое имущество: нежилое двухэтажное административное здание, общей площадью … кв.м, запись о регистрации права … от … , с земельным участком, общей площадью … кв.м, кадастровый номер … , расположенное по адресу: … ; земельный участок, общей площадью … кв.м, кадастровый номер … , расположенный по адресу: … ; земельный участок, общей площадью 13286 кв.м, кадастровый номер … , расположенный по адресу: …
Разрешая спор, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Лосенко Р.А. просит решение суда первой инстанции отменить, постановить новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что судом неправильно истолкованы нормы материального права. Не соглашаясь с выводами суда, автор жалобы указал, что при заключении договора займа стороны четко определили состав заложенного имущества, с указанием его наименования, количества, кадастрового номера, на которые ответчик передал истцу копии документов. Ссылаясь на толкование положений договора, автор жалобы полагает, что стороны определили залоговую стоимость имущества в размере … рублей, поэтому между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в связи с чем договор нельзя считать незаключенным.
В судебном заседании ответчик Александров А.В., его представитель Сапиров А.А. возражали по доводам жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены или изменения вынесенного судебного постановления не имеется.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
Положениями ст. 421 ГК РФ закрепляется свобода договора. Из этого следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Из материалов дела следует, что … между Лосенко Р.А. и Александровым А.В. был заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, согласно которому Лосенко Р.А. передает денежные средства в размере … рублей Александрову А.В., который обязуется возвратить займодавцу сумму займа в срок до …
В соответствии с п. 2.1 указанного договора в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщик обязался передать в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: нежилое двухэтажное административное здание, общей площадью … кв.м, запись о регистрации права … от … , с земельным участком, общей площадью … кв.м, кадастровый номер … ; земельный участок, общей площадью … кв.м, кадастровый номер … ; земельный участок, общей площадью … кв.м, кадастровый номер … (л.д. 34).
Обеспечение оформляется в соответствии с действующим законодательством РФ договором залога, который будет оформлен между сторонами и зарегистрирован в порядке, установленным действующим законодательства РФ, в срок не позднее … Обязанность по оформлению договора залога возложена данным договором на заемщика.
Заложенное имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств, остается в пользовании заемщика.
Правильным является вывод суда первой инстанции о недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям предполагаемого истцом договора залога недвижимого имущества, так как не указана цена данных объектов недвижимости, их адрес расположения, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали. Ссылка Лосенко Р.А. на обстоятельства того, что к договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, были приложены свидетельства о праве собственности истца на объекты недвижимого имущества не свидетельствуют о достижении всех необходимых условий договора.
При этом суд обоснованно сослался на ст. ст. 339, 432 ГК РФ и на ст. 10 Закона РФ от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге» и верно учел разъяснения, содержащиеся в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Залог не является самостоятельным обязательством, а служит мерой обеспечения исполнения основного обязательства, в связи с чем в данном споре положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ применению не подлежат.
В соответствии с закрепленным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность по заключению договора предусмотрена ГК РФ или добровольно принятым обязательством.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор залога не имеется, поскольку п. 2.1 договора займа является не более чем намерением сторон в будущем заключить договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.
Судебная коллегия отмечает, что ГК РФ не предусматривает обязанности для граждан заключать договор залога при заключении договора займа, следовательно, иное толкование норм материального права автора жалобы не влечет удовлетворение изложенных в апелляционной жалобе требований о понуждении ответчика к заключению такого договора.
При этом следует отметить, что договор об ипотеке (договор залога нежилого административного здания и земельных участков) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1 и 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Закон допускает включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В этом случае в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Вместе с тем несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Поскольку договор займа от … , в который включено соглашение о залоге недвижимого имущества — нежилого административного здания и земельных участков, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор залога у суда первой инстанции не имелось.
При этом в случае невозврата денежных средств в сроки, установленные договором займа, у Лосенко Р.А. есть право на обращение в суд с иском о взыскании долга по договору займа.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность постановленного решения, были предметом оценки суда первой инстанции, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает. В апелляционной жалобе не содержится ссылок на обстоятельства, опровергающие правильные выводы суда первой инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Марксовского городского суда Саратовской области от 06 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Лосенко Р.А. — без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении получение имущества в залог
Обеспечить исполнение обязательств по договору с контрагентом можно с помощью залога. При этом залогодателем (стороной, которая передает свое имущество в залог) может быть как организация-должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).
Предмет залога
Предметом залога могут быть вещи (включая ценные бумаги), имущественные права, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры (п. 4 ст. 334, п. 1 ст. 336, ст. 128, 357, 358.1, 358.9, 358.15, 358.16, 358.18 ГК РФ).
Нельзя заложить:
- имущество, которое нельзя взыскать. К такому имуществу относятся, например, некоторые виды огнестрельного оружия (ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ), пестицидов и агрохимикатов (ст. 3 Закона от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ), наркотических и психотропных веществ в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 681, этилированный автомобильный бензин (ст. 1 Закона от 22 марта 2003 г. № 34-ФЗ);
- требования, неразрывно связанные с личностью кредитора залогодателя. К ним относятся требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом).
Об этом сказано в пункте 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ.
При этом залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Например, это могут быть:
О том, могут ли деньги быть предметом залога, см. Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении передачу имущества в залог.
Предмет залога должен принадлежать организации на праве собственности, либо организация должна быть надлежаще управомочена распоряжаться таким предметом (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Передача в залог чужого имущества допускается только с согласия его собственника или правообладателя (ст. 335 ГК РФ).
Договор о залоге
Как оформить договор о залоге
Договор о залоге должен быть оформлен письменно. В этом договоре следует указать предмет залога, его стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В договоре можно предусмотреть порядок реализации заложенного имущества.
В некоторых случаях, предусмотренных законом, договор о залоге необходимо зарегистрировать. В частности, это относится к договорам о залоге недвижимого имущества (ипотеке), о залоге доли в уставном капитале ООО.
Нотариальное удостоверение договора о залоге обязательно только в случае, если залог выдается в обеспечение обязательств по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению.
Такой порядок установлен в статьях 339, 339.1 Гражданского кодекса РФ.
Использование предмета залога
Заложенное имущество остается у организации, если иное не предусмотрено гражданским законодательством или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Причем имущество, на которое установлена ипотека, а также товары, находящиеся в обороте, остаются у организации в любом случае (ст. 357 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).
Если предмет залога остается у организации, то она вправе им пользоваться (в т. ч. в целях извлечения доходов), если иное не указано в договоре о залоге. Если предмет залога передается залогодержателю, то он вправе им пользоваться только в случаях, предусмотренных договором. При этом он обязан регулярно представлять залогодателю отчет об использовании заложенного имущества.
Такой порядок установлен в статье 346 Гражданского кодекса РФ.
Это правило не распространяется на ломбарды. Они как залогодержатели вообще не имеют права пользоваться предметом залога (п. 3 ст. 358 ГК РФ).
Организация-залогодержатель обязана застраховать заложенное имущество, если оно передается непосредственно ей (не остается у залогодателя). Однако сделать это следует за счет залогодателя (или за свой счет, но с последующим возмещением понесенных расходов залогодателем), если в договоре (законе) не установлено иное.
Это следует из пункта 1 статьи 343 Гражданского кодекса РФ.
Подробнее об учете затрат на имущественное страхование см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на страхование имущества.
Если предмет залога находится у залогодержателя, то при надлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства он обязан вернуть заложенное имущество залогодателю (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
Образец договора займа с процентами, с обеспечением залогом движимого (недвижимого имущества) имущества
Договор денежного займа
_____________________ , именуемое в дальнейшем «Займодавец», в лице__________,
действующего на основании _____________ , с одной стороны и _____________ , именуемое в дальнейшем «Заемщик», в лице __________, действующего на основании ___________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Предмет договор
1.1.Займодавец передает заемщику денежные средства в размере_______(_______) рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа до __________ .
За пользование займом взимается плата в размере _______ процентов от суммы займа.
2. Обеспечение исполнения обязательств
2.1.В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы Заемщик предоставляет в залог следующее движимое имущество_________________
_______________________________________________________________,
принадлежащее ему на прав собственности на основании ________________________.
2.2.Обеспечение оформляется в соответствии с действующим законодательством о залоге.
2.3.Заложенное имущество для обеспечения обязательств Заемщика остается в его пользовании.
2.4. Стороны определили, что при неисполнении Заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа в срок Займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме за счет заложенного имущества Заемщика, путем его реализации в установленном порядке.
2.5. При недостаточности суммы от реализации заложенного имущества для выполнения обязательств, взыскание обращается на иное имущество Заемщика.
2.6. Если сумма, вырученная при реализации заложенного Имущества превысит сумму обязательств, разница возвращается Заемщику.
3.Передача суммы займа
3.1. Сумма займа передается Займодавцем заемщику в течении ________ рабочих дней с момента оформления в соответствии с действующим законодательством договора залога ( гос. регистрация ).
4. Возврат суммы займа
4.1. Заемщик обязуется возвратить сумму займа и проценты за пользование в срок до _________________г. , путем внесения наличными в кассу Займодавца или перечисления денежных средств на его банковский счет.
5. Ответственность сторон
5.1.В случае невозвращения суммы займа или его части в срок указанный в пункте 4.1 Договора Заемщик уплачивает Займодавцу пеню в размере ______ % за каждый день просрочки от невозвращенной суммы.
5.2. Займодавец вправе без дополнительного согласования с Заемщиком обратить взыскание на предмет залога в случае невозвращения суммы займа в срок, указанный в пункте 4.1. более чем на дней.
6. Заключительные положения
6.1. Договор вступает в силу с момента его подписания ( или момента передачи займодавцем заемщику суммы займа.)
6.1 Все споры сторон решаются в установленном законом порядке
6.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Адреса и реквизиты сторон:
Заемщик:
________________________________________________________________
Подписи сторон:
_____________________________________________________________________________