Можно ли взять кредит под залог доли в квартире?

Возможно ли получить кредит под залог доли квартиры?

Долевой собственник жилой площади всегда имеет особый статус. Он обладает правами на совершение возмездных операций с принадлежащей ему частью недвижимости:

• реализация доли;
• передача части квартиры в залог;
• переуступка права собственности.

На практике без согласия второго собственника реализовать свои права практически нереально. Если совладелец категорически против отдавать жилую площадь под залог, остается только искать компромисс. Достичь его возможно, но придется обсудить множество насущных вопросов.

Если собственник второй части недвижимости не дает своего согласия на предоставление в качестве залога, подобное обеспечение всегда ставится под сомнение. Кредитно-финансовые учреждения с хорошей репутацией и авторитетом не рассматривают подобные квартиры в качестве ликвидных и отклоняют заявки на ссуду при подобных обстоятельствах.

Закон не запрещает распоряжаться своей долей в квартире, поэтому есть коммерческие организации, которые не пренебрегают подобными залогами и принимают в качестве обеспечения доли в квартире. Иными словами, получить займ под залог части недвижимости возможно, но есть некоторые нюансы.

Размер комиссии кредитно-финансового учреждения будет огромным. Это связано с прямой непосредственной зависимостью от величины рисков по нелегитимной сделке. Многие люди, отчаявшись получить кредит, располагая только своей частью квартиры, соглашаются на подобные «грабительские» условия. Не стоит принимать скоропалительных решений. Лучше сначала проконсультироваться со специалистом.

На заметку! Второй собственник, если вы получите кредит под залог доли в квартире, окажется в довольно щекотливой ситуации, когда вы не сможете выполнить своих обязательств. Поэтому, отказываясь в помощи получить крупный займ, совладелец может столкнуться с проблемами в будущем, к примеру, подселение на часть квартиры постороннего лица при неисполнении займовых обязательств и так далее.

Уважающие себя банки никогда не предоставляют кредит под залог доли, если это совместно нажитое имущество супругов, у пары есть несовершеннолетние дети или недееспособные родственники, прописанные на жилой площади. В большинстве случаев разрешение потребуется в любом случае.

Где можно взять займ под залог доли в квартире?

Собственников доли в квартире в России огромное количество. Но далеко не все банки работают с такими клиентами. Причины я уже озвучил – невысокая ликвидность долевой недвижимости, проблемы с документами на объект, более сложная процедура оформления сделки.Теперь – пошаговая инструкция для тех, кто решил действовать самостоятельно.

От правильного выбора кредитора зависит и сумма займа, и процентная ставка, и условия кредитования. Это самый важный этап процесса, поэтому не стоит жалеть на него времени.

Если у вас есть зарплатная карта какого-либо банка, прежде всего изучите предложения в «своём» кредитном учреждении.

Для лояльных клиентов банки снижают ставки, увеличивают сроки, вводят упрощённый режим проверки документов.

Если никаких карт у вас нет, или ваш банк не работает с залоговой недвижимостью, придётся искать предложения «на стороне».

В этом случае, выбирая банк, ориентируйтесь на следующие показатели:

• место в рейтинге от независимых рейтинговых агентств;
• финансовые показатели банка – важна стабильность и размер чистой прибыли;
• отзывы на форумах и сервисах сравнения (рекомендую сайты Банки.ру и Сравни.ру);
• опыт работы компании.

Предупреждаю, что выбор кредитных программ под залог комнаты (доли) крайне ограничен в банках. Если вы живёте в небольшом городе, найти выгодное предложение будет нелегко.

Придётся искать частных кредиторов, посредников или представителей небанковского сектора кредитного рынка. В интернете полно предложений такого плана, но я уже говорил, что относиться к ним нужно максимально настороженно.

Не хочу очернять компании, услугами которых не пользуюсь, но приведу пример из жизни.

Не подписывайте сомнительные кредитные договоры

Это ещё не самый страшный вариант сотрудничества с сомнительными компаниями. Есть вероятность остаться вообще без жилья.

О документах собственника я уже упоминал – нужны: паспорт, второй документ, справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, согласие других собственников на оформление залога.

Документы на недвижимость:

• свидетельство права собственности на долю в квартире (или свежая выписка из ЕГРП);
• правоустанавливающие документы – на каких основаниях вам принадлежит объект (договор купли-продажи, приватизация, дарение, наследование, долевое участие);
• технический план помещения;
• справка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ, электроэнергию и отопление;
• кадастровый план;
• сведения о прописанных в квартире жильцах;
• выписка из домовой книги либо ЕЖД (единый жилищный документ).

Обязательные стадии процесса – оценка недвижимости и страхование. Клиент имеет право воспользоваться услугами независимой оценки и обратиться к тому страховщику, который ему больше по душе.

Особого выбора программ тоже не ждите. Но если есть возможность, стоит предпочесть целевой кредит нецелевому. Если в банке – особые условия для пенсионеров или госслужащих, а вы как раз принадлежите к одной из этих категорий, обязательно воспользуйтесь льготами. Это сэкономит вам десятки тысяч рублей.

Каждый договор – индивидуальный документ. Это вовсе не «формальность», на которую не стоит обращать внимания. Договор перед подписанием нужно прочитать и перечитать, а ещё лучше – показать его юристу.

Самые важные пункты:

• итоговая процентная ставка;
• обязанности и права сторон;
• условия досрочного погашения долга;
• варианты выплат по кредиту;
• наличие комиссий за банковские операции.

Если какие-то пункты кажутся вам сомнительными – НЕ подписывайте! Добейтесь изменения формулировок или полного исключения этих пунктов. Лучше пусть вас посчитают занудой и параноиком, чем несколько лет выплачивать кредит на кабальных условиях.

Средства перечисляют на ваш счёт либо выдают наличными. Вам остаётся только потратить их, куда было задумано, и рассчитаться за кредит согласно графику погашения долга.

Обратите внимание, что те виды расчетов с банком, в которых участвуют электронные платёжные системы, предполагают снятие процентов с общей суммы перечисления. Учитывайте это, когда будете вносить платежи.

Закрыв кредит, обязательно возьмите в банке справку об отсутствии всяческих обязательств и снимите с комнаты залоговое обременение.

Заложить долю под обеспечение кредита – не единственный вариант занять денег у банка. Если вам срочно нужна относительно небольшая сумма (в диапазоне от 200 до 750 тыс. руб.), оформите кредитную карту – они имеют льготный период использования, в течение которого проценты вообще не начисляются.

В нашем обзоре – банки с наиболее выгодными условиями кредитования и самыми популярными кредитными продуктами.

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из анализа указанных норм можно сделать вывод о том, что предмет залога в виде 2/3 доли в праве собственности на здание и 2/3 доли на земельный участок не соответствует требованиям закона. Регистрирующим органом правомерно будет отказано в регистрации договора ипотеки на таких условиях, а зарегистрированный договор может быть признан недействительным.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

В рассматриваемой ситуации речь идет о залоге не выделенной в натуре доли, а не части помещения, характеризующегося отдельными квадратными метрами.

Юридическая консультация онлайн