Кредит под залог недвижимости с плохой КИ: особенности и способы получения денег

Почему плохая кредитная история может стать поводом для отказа в кредите?

Ваша кредитная история — это подробная и полная характеристика заемщика. В ней указываются абсолютно все связанные с кредитованием действия:

• поданные вами заявки (как одобренные, так и отклоненные),
• полученные займы,
• подробности выполнения долговых обязательств (условия кредитов, внесенные платежи, допущенные просрочки).

Все банки перед выдачей кредитов проверяют клиентов, анализируя их добросовестность, ответственность и платежеспособность. И большинство кредиторы оценивают кредитные истории, ведь сотрудничать с недобропорядочным заемщиком невыгодно и проблематично.

Если у гражданина испорчена КИ, значит, ранее он допускал просрочки, что указывает либо на финансовые трудности, либо на безответственность и забывчивость. И из-за этого банк может отказать в кредите.

Дом, в котором находится квартира

Должен быть многоэтажным, лучше всего – современной постройки. Не допускаются ветхие и аварийные строения, дома с запланированным капитальным ремонтом или вообще такие, которые готовятся под снос.

Если квартира расположена на последнем этаже – в обязательном порядке проверяется состояние кровли и прочность крыши. Если залог находится на первом этаже – проверяется прочность фундамента во избежание затопления.

Кстати! Конструкция здания должна быть прочной, такие же требования устанавливаются к стенам и самому фундаменту, поэтому не допускается, чтобы основным материалом было дерево.

Дом должен располагаться в городской местности, причем ликвиднее будет квартира, которая находится в благоустроенном районе, а не на окраине пусть и большего города.

Состояние объекта залога

Должен быть проведен минимальный ремонт, входная дверь и окна должны быть в удовлетворительном состоянии.

Если залог – единственное жилье

Возникнут трудности, если для заемщика или его поручителя предлагаемый залог является единственным местом проживания. При этом ждите 100% отказ в кредите, если на жилой площади прописаны несовершеннолетние, без разрешения органов попечительства кредит не дадут. Но такое разрешение Вы вряд ли получите.

Связано это с том, что изымать такой залог, в котором прописан или владеет частью собственности несовершеннолетний запрещено по закону. А зачем банку брать такую недвижимость в гарант выплат, если в случае чего реализовать он ее не сможет?

Кстати! Требование многих банков о том, что на жилой площади никто не должен быть прописан (максимум – заемщик) и связано с проживанием лиц из стоп-листа (по типу несовершеннолетних, пожилых и инвалидов).

Подведем итог:подходящим залогом по кредиту станет 1,2-х или трехкомнатная квартира в многоэтажке с обычным ремонтом в городе с хорошим расположением дома. Обязательны наличие и работоспособность всех коммуникаций, юридическая чистота залога и отсутствие темного прошлого.

Банки, в которых кредит могут оформить пенсионеры

Самый большой возраст заемщика допускают в:

• Совкомбанке – 85 лет;
• Сбербанке – 75 лет.

Сравнение условий по кредитованию под залог недвижимости в Сбербанке и Совкомбанке:

Следует обратить внимание, что максимально допустимый возраст в 75 и 85 лет должен быть на момент последней выдачи, а не на дату обращения за кредитом. Поэтому если вы хотите взять кредит под залог недвижимости на 10 лет, то подавать заявку в Сбербанк следует не позже 65 лет, а в Совкомбанк не позже 75.

Оформить заявку на кредит под залог недвижимости можно на официальных сайтах Сбербанка и Совкомбанка.

В каких случаях возможен отказ

Кредитор вправе отказать в кредитовании, если недвижимость не соответствует заявленным требованиям (находится в аварийном состоянии, располагается не в регионе присутствия банка, имеет обременения, принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему лицу).

Кредитор предъявляет и требования к пакету документов — зачастую помимо документа-основания и подтверждения права собственности, требуется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписка из домовой книги, технический паспорт квартиры, данные об оценки недвижимости.

Внимание! Оценку квартиры проводит независимый оценщик по согласованию с банком. За основу берется ликвидационная стоимость имущества — та, которая возможна при среднесрочной продаже (за 3-6 месяцев). На итоговую стоимость влияет тип постройки, удаленность от города, наличие рядом развитой инфраструктуры, квадратура, количество комнат и другие параметры. Итоги оценки специалист представляет кредитору в виде отчета.

Отказывают в кредитовании, если доход заемщика не соответствует предъявляемым условиям — кредитор сомневается в платежеспособности плательщика. В этом случае рекомендуется указать в анкете-заявлении все источники дохода, убедить банк в стабильном финансовом состоянии.

Другие распространенные причины отказа — неофициальное трудоустройство, стаж работы на последнем месте менее 3 (6) месяцев, наличие действующих кредитов в других банках, предоставление недостоверной информации.

Еще одна распространенная причина отказа — плохая кредитная история. Это означает, что у плательщика есть долги и просрочки по платежам в других кредитных программах.

Документы, которые могут понадобиться при оформлении

Основные документы, которые потребуются при оформлении кредита под залог недвижимости:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН с указанием владельца имущества.

Кроме этих документов, банк может запросить:

• справку о доходах по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
• заверенную копию трудовой книжки;
• брачный договор, если его оформляли;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• водительское удостоверение;
• военный билет;
• СНИЛС;
• загранпаспорт;
• отчет об оценке стоимости залогового объекта;
• заверенное нотариусом согласие супруга на оформление жилья в залог.

Точный список необходимых документов сообщит сотрудник банка при оформлении кредита.

Как влияет кредитная история

Перед тем как оформить кредит под залог недвижимости, банк проверит кредитную историю потенциального заемщика. Поэтому изучите ее самостоятельно до подачи заявки. Даже если у вас никогда не было просрочек или других проблем с выплатами, запросите отчет и проверьте информацию на достоверность.

Получить свою кредитную историю можно бесплатно на сайтах БКИ 2 раза в год. Но если бесплатные отчеты исчерпаны, можно подать заявку через платные сервисы, у посредников количество запросов не ограничено. Если в кредитной истории допущены ошибки или неточности, которые снижают кредитный рейтинг, их нужно исправить до подачи заявки на кредит. Сделать это можно через банк, в котором был оформлен кредит, или напрямую через БКИ.

Если открыты кредитные карты, которыми давно не пользуетесь и не планируете, их лучше закрыть, это повысит шанс одобрения заявки. Если кредитная история плохая, это не значит, что банк гарантированно откажет в оформлении займа. Некоторые кредитные учреждения не выдадут кредит даже с обеспечением, а другие одобрят заявку, но с повышенной процентной ставкой.

Как влияет на кредит заемщик

В целом, от заемщиков требуется в первую очередь российское гражданство и совершеннолетний возраст, причем, чем старше субъект, тем он надежнее в глазах банка. Конечно же, это касается занятого в экономике гражданина, никого не заинтересует 26-ти летний человек, не проработавший за свою жизнь ни дня.

Сложности возникают у людей с неофициальным заработком, у которых основная часть дохода предоставляется в конвертах. Дело в том, что подтверждение платежеспособности относится к обязательному требованию, а получить от нанимателя справку с реальным доходом не получится.

Достаточно требовательно относятся ко времени трудоустроенности, к примеру, если это Ваше первое рабочее место, то стаж должен превышать 12-ти месяцев.

Как оформить кредит с обеспечением

Кредит под залог недвижимости оформить сложнее, чем потребительский. Понадобится собрать больше документов. Период от рассмотрения заявки до подписания кредитного договора займет больше времени. При этом деньги выдадут не сразу после предварительного одобрения, а только после оформления залога.

Этапы получения кредита с залогом имущества:

1. Оформите заявку нна кредит дистанционно через сервис Бробанк или в отделении. Укажите цель, на которую потратите деньги.
2. Предоставьте сведения и документы на залоговое имущество. Если нужны дополнительные документы специалист банка подскажет какие.
3. Собранные по списку документы принесите в банк. Сделайте это как можно быстрее, так как у некоторых документов ограниченный срок годности. Обратите внимание на срок действия предварительного одобрения в банке, вы должны уложиться в этот период.
4. После подписания договора о кредитовании, на недвижимость узаконьте обременение в ЕГРН. Процедура занимает около 5 рабочих дней.
5. Принесите документ о наложении обременения в банк.

После подписания кредитного договора банк зачислит одобренную сумму займа на карту или банковский счет заемщика. Деньги можно снять и распорядиться в рамках указанной цели или по своему усмотрению, если кредит нецелевой.

Как оценивают недвижимость

Часто заемщики допускают ошибку – самостоятельно пытаются определить стоимость недвижимости. Тратить на это время бессмысленно, так как неофициальные сведения банки все равно не принимают в расчет. Оценку недвижимости проводят официальные оценочные организации. Если возникают сомнения в проведенной оценке, можно запросить повторную оценку у независимого эксперта.

При оценке за основу берут кадастровую стоимость объекта. Но кадастровые данные могут быть не всегда актуальными, поэтому итоговая стоимость может сильно отличаться. Результат оценочного исследования фиксируют в банковской документации. Заемщик может рассчитывать на 75-80% от суммы итоговой оценочной стоимости недвижимости.

Например, если жилье оценили в 4 млн рублей, заемщику одобрят кредит на сумму до 3 млн рублей. Оставшиеся 25% пойдут на погашение рисков банка в случае, если заемщик не сможет или откажется гасить кредит.

Каким требованиям нужно соответствовать

Чтобы получить кредит с залогом, нужно соответствовать предъявляемым кредитором требованиям. В их стандартные списки обычно включаются:

• определенный возраст: старше 18-и лет или 21-го года на дату подписания договора и младше 65-75 лет на день внесения последнего платежа по кредиту;
• российское гражданство;
• наличие регистрации по месту жительства либо по месту фактического пребывания;
• официальное трудоустройство;
• минимальный стаж длительностью от трех-четырех месяцев на текущем месте и от года за прошедшие пять лет;
• стабильный и достаточный для выплат по кредиту доход;
• наличие собственности для оформления в залог (принадлежащей либо титульному заемщику, либо созаемщику, либо поручителю, либо третьему лицу — залогодателю).

Эти требования стандартны, но в перечни иногда включается и положительная кредитная история. Хотя не всегда такое условие указывается, оно может предусматриваться и являться негласным, но обязательным.

Какой залог подойдет

В качестве залога по кредитам принимаются разные типы недвижимости: квартиры и их доли (отдельные комнаты), коттеджи и частные дома, апартаменты, блок-секции таунхаусов, загородные строения, коммерческие постройки, земельные участки, иногда гаражи. Вид собственности зависит от условий кредитора и программы.

В качестве залога подойдет недвижимость, которая:

• находится в нормальном состоянии;
• не относится к зданию, поставленному в очередь на капитальный ремонт с расселением или на снос;
• является юридически «чистой», то есть законно оформленной;
• не обременена арестами, являющимися собственниками или прописанными в жилье несовершеннолетними лицами, залогами по прочим кредитам;
• располагается в городе присутствия кредитующей компании (либо не дальше допустимого расстояния от него);
• имеет необходимые элементы конструкции (фундамент, перекрытия, стены) и инженерные системы (отопление, водопровод, канализацию, электричество).

Требования, распространяющиеся на объекты залога, лучше уточнять в кредитующей компании.

Когда оформляют кредит под залог квартиры

Кредит под залог недвижимости может понадобиться в трудных жизненных ситуациях или тем, кто хочет сэкономить на процентной ставке. Бывает, что клиент не может представить банку документы о наличии постоянного заработка, но при этом ему по силам вносить ежемесячные платежи.

Однако для банков такие ситуации слишком рискованные, поэтому они либо отклонят заявку на кредит, либо назначат очень высокую процентную ставку. Обеспечение залогом может решить эту проблему.

Заемщики, которым может потребоваться кредитование под залог жилья:

Проблемным клиентам банки отказывают в выдаче необеспеченных кредитов. При оформлении залога риск кредитора снижается, поэтому заемные деньги могут выдать. Однако в особо сложных ситуациях, таким заемщикам устанавливают максимально возможную процентную ставку, даже если залог ликвидный.

Кредит в банке зенит под залог недвижимости

Условия кредитования с залогом недвижимого имущества от банка Зенит:

1. Процентная ставка – от 8,89%.
2. Срок кредитования – от 1 года до 15 лет.
3. Минимальная сумма займа – 1 млн рублей, максимальная в Москве и Московской области – 20 млн рублей, в остальных регионах – 15 млн рублей.

Оформить кредит онлайн →

В качестве залога банк принимает квартиру, комнату, апартаменты, таунхаус или коммерческую недвижимость.

Требования, которые банк предъявляет к заемщикам:

• гражданство России с постоянной регистрацией;
• наличие постоянного дохода.

При оформлении кредита понадобится паспорт. А также копии документов, которые подтвердят трудовую деятельность, справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ и заявление на оформление кредита.

Главные плюсы и минусы кредита под залог недвижимого имущества в банке Зенит:

Чтобы получить кредит, нужно заполнить заявку на официальном сайте банка Зенит. Если банк ободрит заявку, с вами свяжется сотрудник для уточнения сведений. После этого следует подойти в офис банка Зенит, предъявить документы, подписать договор и получить деньги.

Кредит под залог недвижимости от тинькофф банка

Условия по кредиту наличными под залог недвижимости в Тинькофф банке:

1. Процентная ставка – от 8% до 25,9%.
2. Максимальная сумма, которую может выдать банк – 15 млн рублей, минимальная – 200 тыс. рублей.
3. Валюта кредита – российские рубли.
4. Срок кредита – от 3 месяцев до 15 лет.

Оформить кредит онлайн →

Преимущества кредитования от Тинькофф банка:

1. Для того чтобы получить кредит, не нужно подтверждать цель, на которую будут потрачены средства. Также не нужны справки о доходах или поручители.
2. Оформить заявку на кредит под залог квартиры и получить ответ можно в тот же день. В случае одобрения курьер привезет деньги, зачисленные на карту в течение 1-5 дней, в зависимости от региона проживания заемщика.

Надежным клиентам банк предлагает снизить процентную ставку. После выплаты кредита можно обратиться к сотрудникам банка с просьбой о снижении ставки, если не было просрочек на протяжении всего срока погашения. Работник Тинькофф банка пересчитает сумму по сниженной процентной ставке и вернет разницу.

Требования к заемщику:

• возраст от 18 на дату подачи заявки до 70 лет на момент последней выплаты по кредиту;
• гражданство РФ с постоянной или временной регистрацией в любом регионе страны.

Заемщику не обязательно быть собственником жилья, которое оставляют в залог.

Тинькофф банк принимает в залог квартиры, находящиеся на территории России, без обременений.

Методология отбора кредитов с залогом

Российские банки предлагают разные программы кредитования под залог недвижимости – только под квартиры или разные капитальные строения. В составленном рейтинге определяющие критерии:

• минимальная процентная ставка;
• высокая степень лояльности кредиторов по отзывам заемщиков.

В топ Бробанка по кредитам с залогом недвижимости, вошли 3 банка, которые находятся в перечне системно значимых для банковской системы РФ. Это Сбербанк, Газпромбанк и Россельхозбанк. Остальные 4 входят в Топ-40 российских банков по размеру активов.

Можно ли действительно остаться без квартиры

Остаться без жилья, оформленного в залог, можно, но этого не случится, если у заемщика не возникает проблем с выплатами по кредиту. Банку не нужна недвижимость, его задача – вернуть выданные взаймы деньги. Собственника не выселят из квартиры, только из-за того, что она оформлена в качестве залога. Пока просрочек нет, банк не будет отбирать жилье.

И даже если появятся просрочки, банк сначала начислит штрафы и пени. Если заемщик продолжит уклоняться от выплат, банк потребует полного погашения долга. Только в случае умышленного игнорирования кредитных обязательств на протяжении длительного времени от 6 месяцев и дольше, банк начнет судебный процесс и продажу залогового имущества. Но это крайняя мера, и доходит до нее не всегда.

Чтобы избежать просрочек по платежам из-за непредвиденных обстоятельств, банк предлагает оформить страховку. Обычно заключают комплексный договор страхования, в котором страхуют объект залога, титульное право, а также жизнь и здоровье заемщика.

Нецелевой кредит от россельхозбанка

Условия по кредиту под залог недвижимости от Россельхозбанка:

1. Минимальная сумма займа – 100 тыс. рублей, максимальная – 10 млн рублей.
2. Срок кредитования – от 12 до 120 месяцев.
3. Процентная ставка – от 9,7% до 12%.

Требования к заемщикам от Россельхозбанка:

• гражданство РФ с регистрацией на территории России;
• возраст – от 21 года до 65 лет, допускается до 75 лет, если есть созаемщик и к моменту исполнения 65 лет заемщик уже выплатит половину кредита.

Требования к заемщикам по стажу работы:

В залог банк принимает квартиры, жилые дома, таунхаусы. Допускается привлечение 3 созаемщиков. Супруг обязательно становится созаемщиком.

Оформить заявку на кредит и рассчитать ежемесячный платеж по желаемым условиям можно на официальном сайте банка.

Плюсы и минусы залогового кредитования

Поняв, как работает залоговое кредитование, можно выделить его основные плюсы и минусы.

К первой группе относятся:

• не нужно представлять справку о доходах;
• максимальный срок кредитования – до 20 лет;
• часто выдаются с плохой кредитной историей (если она испорчена не критически);
• оформить займ можно не только в банке, но и у частного инвестора или МФК.

Среди недостатков:

• сумма займа всегда меньше стоимости объекта;
• при заключении договора в банке необходимо оформить страховку на имущество и жизнь.

Плюсы и минусы кредита под залог недвижимости

Среди преимуществ кредитования под залог недвижимости можно отметить:

1. Максимальную сумму кредита. Она больше по сравнению с обычным потребительским кредитом.
2. Выгодные процентные ставки. Наличие залога уменьшает риски банка, поэтому ставку могут снизить и платить придется меньше.
3. Продолжительный период выплаты кредита. Максимальный срок кредитования достигает 15-20 лет, поэтому сумма ежемесячного платежа окажется меньше, чем при краткосрочном кредите.
4. Высокий процент одобрения. Кредит под залог какого-либо имущества банки одобряют чаще, чем займы без обеспечения.

Но у такого вида кредитования есть и минусы:

1. На недвижимость накладывают ограничения. До окончания выплаты кредита жилье нельзя продавать, обменивать или дарить.
2. Придется платить не только за кредит, но и за страховку, так как без нее банк может ужесточить условия – поднять процентную ставку или сократить срок кредитования. В отдельных случаях банк даже откажет в выдаче кредита.
3. Оценка объекта происходит за счет заемщика, банк эту услугу не оплачивает.
4. В залог примут не любую недвижимость.
5. Такой кредит сложнее рефинансировать, чем кредиты без залога.

Кредит под залог недвижимости лучше всего подходит заемщикам в сложных жизненных обстоятельствах или тем, кто не может или не хочет тратить большие суммы ежемесячно на погашение долгов.

Подготовка документации

Залог под квартиру с плохой кредитной историей требует подготовки таких документов:

• гражданского паспорта;
• второго удостоверения личности: СНИЛС, военного или водительского удостоверения, загранпаспорта (на выбор заявителя или кредитора);
• копии трудовой книги (договора) с заверением руководителя;
• подтверждающей доходы справки: общепринятого стандарта 2-НДФЛ или свободной банковской формы;
• документации на объект залога: правоустанавливающих бумаг (свидетельства о зарегистрированном праве собственности и документа-основания возникновения прав владения, например, договора купли-продажи), технического и кадастрового паспортов, единого жилищного документа (ЕЖД) и акта проведенной меньше полугода назад оценки.

Документы следует подготовить сразу, так как они наверняка понадобятся уже на следующем этапе.

Сравнений условий кредитования в банках с максимальным сроком

Максимальный срок кредитования предлагают:

• Банк Восточный – 20 лет;
• Сбербанк – 20 лет.

Сравнение остальных условий по кредитованию в Сбербанке и банке Восточный:

Банк Восточный предлагает более привлекательные условия заемщикам по минимальной ставке и максимальной сумме. Однако при подаче заявки в эти два банка одному и тому же заемщику могут быть предложены разные условия кредитования. Поэтому следует подавать заявки в несколько банков, чтобы выбрать самый выгодный вариант.

Подробные условия по кредиту, требования к заемщику и залоговому имуществу можно узнать на официальных сайтах Сбербанка и банка Восточный.

Требования к залогу

В качестве залога можно использовать:

• дом;
• квартиру;
• комнату;
• дачу;
• складское ли офисное помещение;
• земельный участок.

При этом чтобы получить кредит под залог квартиры, недостаточно просто быть владельцем имущества. Перед принятием положительного решения финансовому учреждению необходимо удостовериться в ценности залога. Для этого он прибегает к помощи независимых специалистов – оценщиков. В обязанности последних входит определение рыночной стоимости недвижимости на день обращения.

В большинстве случаев размер займа не превышает 70% от рыночной стоимости залоговой недвижимости.

Если заемщик хочет получить кредит под залог квартиры, он может рассчитывать на сумму в размере 80% от ее стоимости. Но к жилью есть определенные требования:

• сантехническое оборудование, крыша, двери и окна должны быть исправны;
• наличие горячего и холодного водоснабжения;
• подключение к системе отопления;
• подключение к электропитанию.

Отдельные требования есть и к дому, в котором находится квартира. Здание должно:

• не находиться в аварийном состоянии;
• иметь фундамент из кирпича, железобетона или камня;
• не быть поставленным на учет на капремонт или снос;
• отвечать санитарно-гигиеническим нормам.

В отличие от кредита под залог квартиры, получить займ под залог дома сложнее, так как его ликвидность гораздо ниже, чем у жилья в многоэтажке. Если частный дом находится за городом, шансы одобрения кредита начинают стремиться к нулю.

То же самое относится и к земельным участкам в качестве залога. Но здесь есть своя особенность. Во время оценки земли учитываются наличие на нем построек, коммуникаций и возможность подъезда в любое время года.

Общие требования для всех типов залога: расположение на территории РФ и в том регионе, где есть отделение банка, в который обратился клиент. Кроме этого, недвижимость не должна находиться в залоге в другом финансовом учреждении или принадлежать нескольким владельцам. Во втором случае придется представить нотариально заверенное согласие всех собственников на оформление объекта в залог.