- Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?
- Онлайн проверка квартиры на возможные риски
- Шаг 1. заказываем “расширенную” выписку из егрн (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из егрн о зарегистрированных правах и обременениях. для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из егрн о характеристиках объекта недвижимости. анализируем полученные сведения.
Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?
Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда.
При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами.
В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик.
И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков.
Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику.
Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика.
При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д.
Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника.
Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца.
В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки.
Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника.
Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска.
Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу.
Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.
Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние.
Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.
Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости не может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН и проверкой паспорта продавца или уставных документов застройщика, а должна включать более глубокой анализ как непосредственно самого объекта недвижимости, так и непосредственно продавца.
Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение.
Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог.
Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.
Онлайн проверка квартиры на возможные риски
- Политика в отношении обработки персональных данных
- Оператор ставит своей важнейшей целью и условием осуществления своей деятельности соблюдение прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.
- Настоящая политика Оператора в отношении обработки персональных данных (далее – Политика) применяется ко всей информации, которую Оператор может получить о посетителях веб-сайта https://b2b.realtycloud.ru.
- Основные понятия, используемые в Политике
- Автоматизированная обработка персональных данных – обработка персональных данных с помощью средств вычислительной техники;
- Блокирование персональных данных – временное прекращение обработки персональных данных (за исключением случаев, если обработка необходима для уточнения персональных данных);
- Веб-сайт – совокупность графических и информационных материалов, а также программ для ЭВМ и баз данных, обеспечивающих их доступность в сети интернет по сетевому адресу https://b2b.realtycloud.ru;
- Информационная система персональных данных — совокупность содержащихся в базах данных персональных данных, и обеспечивающих их обработку информационных технологий и технических средств;
- Обезличивание персональных данных — действия, в результате которых невозможно определить без использования дополнительной информации принадлежность персональных данных конкретному Пользователю или иному субъекту персональных данных;
- Обработка персональных данных – любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных;
- Оператор – государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных, а также определяющие цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными;
- Персональные данные – любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому Пользователю веб-сайта https://b2b.realtycloud.ru;
- Пользователь – любой посетитель веб-сайта https://b2b.realtycloud.ru;
- Предоставление персональных данных – действия, направленные на раскрытие персональных данных определенному лицу или определенному кругу лиц;
- Распространение персональных данных – любые действия, направленные на раскрытие персональных данных неопределенному кругу лиц (передача персональных данных) или на ознакомление с персональными данными неограниченного круга лиц, в том числе обнародование персональных данных в средствах массовой информации, размещение в информационно-телекоммуникационных сетях или предоставление доступа к персональным данным каким-либо иным способом;
- Трансграничная передача персональных данных – передача персональных данных на территорию иностранного государства органу власти иностранного государства, иностранному физическому или иностранному юридическому лицу;
- Уничтожение персональных данных – любые действия, в результате которых персональные данные уничтожаются безвозвратно с невозможностью дальнейшего восстановления содержания персональных данных в информационной системе персональных данных и (или) результате которых уничтожаются материальные носители персональных данных.
- Оператор может обрабатывать следующие персональные данные Пользователя
- Фамилия, имя, отчество.
- Электронный адрес.
- Номера телефонов.
- Платежные реквизиты
- Также на сайте происходит сбор и обработка обезличенных данных о посетителях (в т.ч. файлов «cookie») с помощью сервисов интернет-статистики (Яндекс Метрика и Гугл Аналитика и других).
- Вышеперечисленные данные далее по тексту Политики объединены общим понятием Персональные данные.
- Цели обработки персональных данных
- Цель обработки персональных данных Пользователя — информирование Пользователя посредством отправки электронных писем; заключение, исполнение и прекращение гражданско-правовых договоров; предоставление доступа Пользователю к сервисам, информации и/или материалам, содержащимся на веб-сайте.
- Также Оператор имеет право направлять Пользователю уведомления о новых продуктах и услугах, специальных предложениях и различных событиях. Пользователь всегда может отказаться от получения информационных сообщений, направив Оператору письмо на адрес электронной почты fazleev@realtycloud.ru с пометкой «Отказ от уведомлениях о новых продуктах и услугах и специальных предложениях».
- Обезличенные данные Пользователей, собираемые с помощью сервисов интернет-статистики, служат для сбора информации о действиях Пользователей на сайте, улучшения качества сайта и его содержания.
- Правовые основания обработки персональных данных
- Оператор обрабатывает персональные данные Пользователя только в случае их заполнения и/или отправки Пользователем самостоятельно через специальные формы, расположенные на сайте https://b2b.realtycloud.ru. Заполняя соответствующие формы и/или отправляя свои персональные данные Оператору, Пользователь выражает свое согласие с данной Политикой.
- Оператор обрабатывает обезличенные данные о Пользователе в случае, если это разрешено в настройках браузера Пользователя (включено сохранение файлов «cookie» и использование технологии JavaScript).
- Порядок сбора, хранения, передачи и других видов обработки персональных данных
- Оператор обеспечивает сохранность персональных данных и принимает все возможные меры, исключающие доступ к персональным данным неуполномоченных лиц.
- Персональные данные Пользователя никогда, ни при каких условиях не будут переданы третьим лицам, за исключением случаев, связанных с исполнением действующего законодательства.
- В случае выявления неточностей в персональных данных, Пользователь может актуализировать их самостоятельно, путем направления Оператору уведомление на адрес электронной почты Оператора fazleev@realtycloud.ru с пометкой «Актуализация персональных данных».
- Срок обработки персональных данных является неограниченным. Пользователь может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных, направив Оператору уведомление посредством электронной почты на электронный адрес Оператора fazleev@realtycloud.ru с пометкой «Отзыв согласия на обработку персональных данных».
- Трансграничная передача персональных данных
- Оператор до начала осуществления трансграничной передачи персональных данных обязан убедиться в том, что иностранным государством, на территорию которого предполагается осуществлять передачу персональных данных, обеспечивается надежная защита прав субъектов персональных данных.
- Трансграничная передача персональных данных на территории иностранных государств, не отвечающих вышеуказанным требованиям, может осуществляться только в случае наличия согласия в письменной форме субъекта персональных данных на− трансграничную передачу его персональных данных и/или исполнения договора, стороной которого является субъект персональных данных.
- Заключительные положения
- Пользователь может получить любые разъяснения по интересующим вопросам, касающимся обработки его персональных данных, обратившись к Оператору с помощью электронной почты fazleev@realtycloud.ru.
- В данном документе будут отражены любые изменения политики обработки персональных данных Оператором. Политика действует бессрочно до замены ее новой версией.
- Актуальная версия Политики в свободном доступе расположена в сети Интернет по адресу https://egrn.realtycloud.ru/privacy.
Реквизиты ООО «Реалти Клауд»
ИНН 1650367985 | КПП 165001001 | ОГРН 1181690067932
Адрес: 423800, г.Набережные Челны, ул.Машиностроительная, 91, пом.59
E-mail: fazleev@realtycloud.ru
Телефон: 7 (917) 911-13-88
- Общие положения
- Настоящий публичный договор (далее Договор, договор) представляет собой официальное предложение сайта, принадлежащего компании ООО «Реалти Клауд», далее именуемого «Исполнитель», направленное на оказание информационных услуг юридическому или дееспособному физическому лицу на условиях, изложенных в настоящем договоре.
- В соответствии с пунктом 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) данный документ является публичным Договором (в части условий оказания услуг), а принятие изложенных ниже условий, регистрация на сайте и оплата услуг Исполнителя — акцептом Оферты. В соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ акцепт Оферты равносилен заключению договора на условиях, изложенных в Оферте.
- При толковании условий настоящего публичного договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила не позволяют определить содержание договора, до заключения настоящего договора сторонами должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. В случае акцепта оферты и оплаты услуг все условия настоящего договора считаются согласованными сторонами.
- Определения и термины
- В целях настоящей Оферты нижеприведенные термины используются в следующем значении:
— Оферта – предложение заключить настоящий публичный договор на оказание информационных услуг.
— Сайт – интернет-сайт https://egrn.realtycloud.ru, используемый Исполнителем для оказания услуг.
— ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
— Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
— Информационные услуги — услуги Исполнителя по предоставлению Заказчику информации, содержащейся в Реестрах, в виде официальных электронных документов, выданных Росреестром.
— Аналитические услуги — услуги Исполнителя по предоставлению Заказчику информации, построенной на основании данных, полученных сервисом из официальных или иных открытых источников.
— Акцепт Оферты — полное и безоговорочное принятие Оферты путем осуществления действий, указанных в п. 9.1. Согласия.
— Заказчик — лицо, осуществившее Aкцeпт Оферты и являющееся заказчиком Информационных услуг на условиях заключаемого публичного договора.
— Договор на оказание информационных услуг (далее – Договор) – договор между Заказчиком и Исполнителем на предоставление Информационных услуг, который заключается посредством Акцепта Оферты.
- В целях настоящей Оферты нижеприведенные термины используются в следующем значении:
- Предмет договора
- Предметом настоящего договора является возмездное оказание Заказчику Информационных услуг Исполнителем в соответствии с условиями настоящего договора.
- Условия оказания услуг
- Исполнитель оказывает заказчику услугу по получению и первичной обработке запрашиваемой заказчиком информации из государственного реестра в виде документа (документов) в формате, оределяемом заказчиком (в т.ч. с применением электронной подписи), в соответствии с деталями запроса, указанными Заказчиком при заполнении запроса (адрес объекта, вид документа, кадастровый номер), в форме отправки ссылки на файл на e-mail, указанный Заказчиком или в иных формах, которые позволяют однозначно определить, что заказчик получил запрошенную информацию. При этом Исполнитель не отвечает за полную или временную неработоспособность телематических сервисов Заказчика, связанных с Услугой, и не может гарантировать 100% работоспособность указанных сервисов при оказании услуги и направлении ее результатов в адрес Заказчика.
- Услуга, предусмотренная п. 4.1 настоящей оферты, оказывается в срок, не более чем 7 рабочих дней, исчисляемых с момента акцепта оферты в порядке, предусмотренном пунктом 9.1 настоящего договора.
- Исполнитель дополнительно по запросу Заказчика оказывает ему Аналитические услугу по обработке первичной информации, полученной Заказчиком в результате выполнения Услуги 4.1 и предоставляет результат оказания такой услуги в виде аналитического документа (документов) в формате справки, содержащей предположительные выводы, основанные на анализе полученной информации с применением методов математического и статистического моделирования. Исполнитель оставляет за собой право определить используемые модели для оказания услуг.
Информация и выводы, полученные на основании обработки первичной информации носят вероятностный характер и не могут быть абсолютно верными. Процент допустимой погрешности выводов соответствует или более погрешности математической или статистической модели построения итогов. - Исполнитель считается исполнившим свои обязательства с момента направления запрашиваемой информации Заказчику, при этом не имеет значения дата получения указанной информации Заказчиком, а также понимание (или его отсутствие) в отношении предоставленной аналитической информации.
- Полный перечень предоставляемых информационных услуг определяется их подробным описанием, представленным на соответствующей странице Сайта. В случае, если какая-то информация несет в себе разночтения, содержит элементы неопределенности или иным образом может быть трактована двояко, сторона обязана воздержаться от заказа такой услуги до момента получения разъяснения от Исполнителя. Если сторона воспользуется услугой до получения разъяснений, то Заказчик и Исполнитель считают, что стороны получили полную информацию относительно услуги и не вправе ссылаться на то, что услуга оказана некорректно (некачественно).
- Права и обязанности исполнителя
- Исполнитель вправе самостоятельно определять способы выполнения задания Клиента, используемыую математическую, статистическую или иные формы моделирования или прогнозирования результатов, самостоятельно организовывать всю работу по исполнению настоящего договора, определять непосредственных исполнителей и распределять между ними обязанности. Исполнитель имеет право привлекать к выполнению Заказа третьих лиц при условии, что это не влияет на результат оказания Услуги. Исполнитель имеет право использовать для работы любые не запрещенные законодательством РФ источники информации (в т.ч. закрытые источники информации с ограниченным доступом сторонних потребителей) для исполнения настоящего договора.
- Исполнитель вправе пользоваться услугами любых физических и юридических лиц в целях своевременного и качественного исполнения обязательств по договору. Привлечение к выполнению Услуг третьих лиц, в т.ч. в тот момент, когда услуга уже оказывается, не требует дополнительного согласования с Заказчиком.
- Исполнитель вправе требовать и получать от Заказчика документы и информацию, необходимые для выполнения поручения, в том числе в ходе исполнения Задания. При предоставлении Заказчиком недостоверной информации, которая необходима для оказания услуги, оплаченная услуга считается оказанной независимо от полученного результата. В случае отказа от предоставлении информации не по вине Заказчика, Исполнитель возвращает денежные средства за услугу за вычетом фактически понесенных расходов на услуги, уже оказанные Заказчику. При направлении запроса на получение дополнительных документов срок, определенный п. 4.2 настоящей Оферты продлевается на срок, необходимый Заказчику на предоставление указанных документов.
- Исполнитель обязуется оказать услуги, предусмотренные п.3.1. настоящего договора с соблюдением интересов Заказчику добросовестно, качественно и в пределах срока, который является разумным.
- Исполнитель гарантирует, что представленные ему сведения не будут им использованы во вред интересам Заказчика или переданы третьим лицам иначе, чем для исполнения поставленной перед ним задачи.
- Права и обязанности заказчика
- Заказчик обязан оплатить услуги исполнителя в порядке, указанном при заказе запрашиваемой информации.
- Заказчик обязан предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию, необходимую для исполнения настоящего договора.
- Заказчик имеет право требовать у Исполнителя сведения о ходе исполнения договора.
- Ответственность сторон
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора.
- Исполнитель не несет ответственности за недостоверность, неполноту, содержание информации, предоставленной органом кадастрового учета, указанном в ст. 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 года.
- Стороны не несут ответственность за неисполнение условий настоящего договора, если такое неисполнение явилось следствием наступления обстоятельств непреодолимой силы, предусмотреть и/или предотвратить которые разумными мерами не могла ни одна из Сторон.
- Бремя доказывания убытков лежит на потерпевшей Стороне.
- В случае предоставления аналитической информации на основании полученной выписки из ЕГРН или иной, предоставленной Заказчиком информации, Заказчик считается уведомленным, что все предоставленные ему аналитические рекомендации носят исключительно вероятностный характер, полученный на основании анализа большого объема однотипных данных, и степень наступления последствий или наличия указанных проблем не носят 100% вероятности их наступления, а также не могут являться основанием для предъявления к Исполнителю материальных или иных требований, связанных с принятыми на основании этих данных решений, в т.ч. требующих оказания любых дополнительных услуг.
- Стороны согласовали, что на основании положения ст. 400 ГК РФ максимальный размер всей ответственности за нарушение условий настоящего договора не может превышать стоимость услуги, по которой одна из сторон требует компенсировать ей неустойку. Стороны согласовали тот факт, что максимальный размер неустойки, определенный настоящей статьей, включает в себя все пени, штрафы, неустойки и убытки, которые могут быть заявлены стороной для компенсации.
- Стоимость услуг и порядок оплаты
- Стоимость Информационных услуг, оказываемых Исполнителем, без учета комиссии платежной системы, в зависимости от заказанного документа, определяется на основании утвержденного прайс-листа, опубликованного на сайте https://egrn.realtycloud.ru/price. Исполнитель самостоятельно определяет ценовую политику и вносит сответствующие изменения в прайс-лист, при этом стоимость оказываемой услуги определяется на момент совершения заказа и является неизменной до момента оказания услуги в полном объеме.
- Все расчеты по Договору производятся в рублях РФ.
- Оплата Информационных услуг, оказываемых Исполнителем, производится в виде предварительной оплаты в размере 100% стоимости с использованием банковских карт, безналичных платежей или иных форм расчетов, допустимых на территории РФ.
- Заказчик не вправе запросить у Исполнителя возврат оплаты в случае отсутствия в Реестрах запрашиваемых сведений, поскольку получение отказа является, в том числе, результатом оказания услуги. В случае наличия аванса, возврат переведенных в качестве аванса средств производится в срок до 30 рабочих дней тем же способом, что и было осуществлено пополнение счета.
- Акцепт оферты и заключение публичного договора
- Заказчик производит Акцепт Оферты путем оплаты Информационных услуг, в отношении которых заключается сделка, в течение срока для Акцепта с учетом условий гл. 8, 9 настоящего договора.
- Срок для Акцепта составляет 1 (один) рабочий день с момента выставления для оплаты суммы, указанной в пункте 8.3 настоящего договора, на оплату Информационных услуг.
- В случае если Заказчик произвел Акцепт Оферты в срок, превышающий указанный в п. 9.2. Оферты, Исполнитель имеет право, по своему усмотрению, принять такой Акцепт и приступить к оказанию Информационных услуг, либо отказаться от принятия такого Акцепта, возвратив Заказчику сумму предоплаты.
- Стороны оставляют за собой право подписать настоящий договора, скрепив его подписями и печатями сторон, при этом все условия, указанные в настоящем договоре, приобретают условия индивидуально согласованных (утрата публичности договора). В указанном в настоящем пункте случае датой заключения договора будет являться дата подписания договора второй стороной, при этом стороны согласовали, что договор может быть подписан, в т.ч., в электронной форме с использованием средств электроннйо подписи.
- Срок действия и изменение условий оферты
- Настоящий договор вступает в силу с момента опубликования на Сайте по адресу https://egrn.realtycloud.ru/oferta и действует до момента отзыва Исполнителем.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Договора и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Договор, такие изменения вступают в силу с момента опубликования на Сайте, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их публикации.
- В случае подписания настоящего договора сторонами на бумажном носителе, изменения, определенные пунктом 10.1 и 10.2 становятся обязательными для сторон по истечение 10 дней после направления Исполнителем в адрес Заказчика соответствующего уведомления по электронной почте и заказным письмом при отсутствии возражений со стороны Заказчика или его молчания. В случае, если после направления уведомления Заказчик продолжает пользоваться услугами сервиса на новых условиях, изменения считаются согласованными сторонами и стороны не могут ссылаться на незаключенность договора и внесенных в него изменений.
- Исполнитель вправе на свое личное усмотрение проводить различные акции, как разовые, так и длящиеся, стимулировать Заказчика иным способом пользоваться Информационными услугами на более выгодных условиях, чем предусмотрено настоящей Офертой и согласованными расценками.
Реквизиты ООО «Реалти Клауд»
ИНН 1650367985 | КПП 165001001 | ОГРН 1181690067932
Адрес: 423800, г.Набережные Челны, ул.Машиностроительная, 91, пом.59
E-mail: fazleev@realtycloud.ru
Телефон: 7 (917) 911-13-88
Шаг 1. заказываем “расширенную” выписку из егрн (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из егрн о зарегистрированных правах и обременениях. для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из егрн о характеристиках объекта недвижимости. анализируем полученные сведения.
Эти выписки может заказать любое лицо в Росреестре (МФЦ). Расходы на заказ данных выписок составят около 2000-3000 рублей (в зависимости от срочности выписки и иных параметров).
Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.
Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?
Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):
- Купля-продажа
договор купли-продажи
документы, подтверждающие оплату по нему
- Мена
- договор мены
- документы, подтверждающие переход права собственности на другую недвижимость к второй стороне договора мены (выписка из ЕГРН)
- Рента
- договор ренты
- документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору ренты и наступление обстоятельств, с которыми договор ренты связывает переход права собственности
- Долевое строительство
- договор участия в долевом строительстве
- документ, подтверждающий оплату по ДДУ
- если недвижимость приобретена по договору уступки по ДДУ, то всю цепочку уступок по ДДУ с документами об оплате стоимости уступаемых прав
- Участие в ЖСК (кооперативная квартира)
- договор участия в ЖСК (при наличии)
- протокол, выписку из протокола общего собрания членов ЖСК о принятии в члены
- документы об оплате паевого и иных взносов, справка о полной выплате пая
- устав ЖСК
- Наследование
- свидетельство о праве на наследство
- соглашение о разделе наследства, если заключалось
- документы о наличии других родственников
- Приватизация
- договор социального найма, ордер, решение о предоставлении жилья
- договор о передаче в собственность и решение о передаче в собственность
- Признание права собственности в суде, иное судебное решение, устанавливающее права на недвижимость
- решение суда
- документы, предшествующие вынесению данного решения суда (основания иска)
- Корпоративные правоотношения (выход участника из общества с выделом ему недвижимости в качестве стоимости его доли, реорганизация юридических лиц и т.д.)
- устав и иные учредительные документы
- все документы (решения, протоколы, согласия иных участников и т.д.), сопровождающие сделку с недвижимостью
- документы, подтверждающие статус участника, вышедшего из общества (документы о принятии в участники, документы об оплате доли)
Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности.
В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д.
Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у продавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.
а) наличие большого количества переходов права собственности
Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.
б) недавний переход права собственности к продавцу
Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.
в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых “вводных”, которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение).
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.
При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.
Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).