Ипотечные облигации: что это и как в них инвестировать 2019

Действия банка перед началом организации эмиссии облигаций

Схема:

1. Банк предоставляет кредиты на покупку недвижимости юридическим и физическим лицам, в качестве залога используется или приобретается недвижимость.
2. Всю недвижимость, которая представлена в закладных по ипотечным кредитам, заносят в реестр ипотечного покрытия.
3. Кредиты, имеющиеся в активах банка, сортируют согласно определенным параметрам: по сроку кредита, процентной ставке, качестве обеспечения, величине кредитного риска, затем объединяются в пул активов, который станет обеспечением ипотечных облигаций. Но такой порядок сортировки в банках РФ не регламентирован.
4. Проводятся процедуры, которые связаны с государственной регистрацией всех этапов эмиссии, сама эмиссия и выпуск ипотечных облигаций.
5. Банк продает облигации инвесторам, обязуется выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка основного долга и процентов.
6. В Европе и США владельцы ипотечных облигаций имеют прямой и преимущественный доступ к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. В России на ипотечное покрытие претендуют владельцы ипотечных облигаций ипотечного агента.

Таким образом, ипотечное покрытие – новый финансовый инструмент. Имущество, находящееся длительное время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам, обеспечивает всем участникам финансового процесса получение выгоды. Основную роль в этом играют ипотечные ценные бумаги.

Развитие ипотечного жилищного субсидирования – важная задача для государства, но процентные ставки по залогу достаточно высоки, и многим потенциальным заемщикам сложно выплачивать ссуду.

Помогут ипотечные ценные бумаги как механизм инвестирования денег. Их держатели могут получать доход от изменения цены на недвижимость. Такие ценные бумаги, которые содержат имущественные права, представлены долговой бумагой, реинвестирующей вложения кредитных учреждений в ипотечные кредитные линии.

Ипотечные облигации в россии — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2021. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Не так давно появилась информация о том, что Агентство по жилищному кредитованию в сотрудничестве со Сбербанком планирует масштабный выпуск таких ценных бумаг. По заявлению уполномоченных лиц, общая сумма может составить около 50 миллиардов рублей.

Следовательно, есть весомые основания считать, что кредитные ипотечные облигации придут в Россию. Остается надеяться, что данным инструментом будут пользоваться грамотно.

Основной причиной отсрочки принято считать нестабильность рынка, в том числе недвижимости. После долговременного роста цен на жилье пришло время спада. Это провоцирует возникновение у инвесторов сомнений о надежности подобных вложений. Кроме того, ипотечные облигации, выпущенные в России, отличаются сравнительно высокой стоимостью.

При таких условиях частный инвестор не может позволить себе приобрести их, что существенно сужает круг потенциальных покупателей ценных бумаг. Предполагается, что основными инвесторами в таких условиях станут НПФ, банки и страховые компании, которые располагают большим количеством свободных средств.

Наконец, специалисты отличают слабую законодательную базу для развития рынка таких облигаций.

Ипотечные облигации в россии и перспективы

В РФ ипотечные облигации сейчас находятся лишь в начале своего развития, по этой причине перспективы для инвестиций в них можно считать максимальными. Запланировано медленное уменьшение ставки по целевым кредитам на приобретение жилой недвижимости в размере 1,5%. Это значительная сумма для финансового рынка РФ.

Медленность и скудность развития вызваны высоким развитием жилищного кредитования в России безо всяких ценных бумаг, по этой причине введение таких бумаг представляет собой долгий и медленный процесс. Ему предстоит растянуться на 7-10 лет.

Инвесторы по этой причине имеют неплохие шансы на то, чтобы вложить средства в прибыльные проекты, а банки могут расширить собственные возможности.

Ипотечные ценные бумаги в течение последних нескольких десятков лет получили статус почти главного мирового источника ценных бумаг, но при всеобщем осознании важности, несмотря на наличие значительных преимуществ, эта система не может стать распространённой повсеместно.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

На практике

Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.

Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:

• стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
• если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).

Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:

1. Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
2. Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
3. Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.

Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:

• банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.

В качестве залогового подходит жилое помещение (квартиры или дома). Для залога нельзя использовать дома на стадии строительства.

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретают на фондовой бирже. Вкладчик имеет право самостоятельно совершить купчую, либо с помощью агентов, доверительных управляющих специализированных организаций, ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Обеспечение

Ипотечные облигации подразделяются на несколько видов, различающихся предназначением и гарантией сохранности инвестируемых финансов.

Такие облигации бывают:

• Закладными, выступающими в виде ценных бумаг. Закладная облигация позволяет инвестору вернуть собственные средства с процентами за их использование полностью в течение сравнительно небольшого периода времени по окончании срока вложения.
• Покрываемыми не недвижимостью, а деньгами, которые обязуется возвратить заёмщик на протяжении времени, которое определено в договоре. В этом случае следует уточнить, что наибольшее возможное число облигаций не должно быть выше 80 процентов суммы, которая может быть получена банком после того, как кредит полностью погашен.
• Ипотечными сертификатами, по сути лишёнными фактической цены, однако определяющими число процентов от суммы возврата, которые принадлежат инвестору.

Широкое распространение получили лишь 2-й и 3-й типы ценных ипотечных бумаг, поскольку они являются эффективными средствами сохранения финансов инвесторов.

Облигации с ипотечным покрытием

Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.

Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
3. Заложенная недвижимость застрахована.
4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

На рынке существует три вида ИЦБ, имеющих разные правила выпуска. Среди них:

• Однотраншевые. Для них банк собирает один пул кредитов и выпускает ценные бумаги только один раз. Эта схема эмиссии является классической.
• Многотраншевые. Предусматривают выпуск нескольких серий облигаций по одному пулу кредитов. Как правило, это старший и младший транши. Владельцы старшего транша имеют приоритетные права на получение выплат. В случае убытков держатели младшего транша могут остаться без дохода по ценным бумагам.
• Балансовые ЦБ. В эту категорию входят обычные облигации, которые дополнительно обеспечены пулом кредитов, остающимся на балансе банка. Считаются наименее устойчивыми, поскольку зависят от финансовой стабильности кредитной организации, их выпустившей.

Важно: при покупке облигаций инвестору стоит выяснить, к какому именно типу они относятся. От этого может напрямую зависеть стабильность выплат по ценным бумагам.

Преимущества и недостатки инвестирования в ицб

Ипотечные облигации имеют ряд плюсов, выделяющих их на фоне других объектов инвестирования. К таковым относят:

• Высокий уровень правовой защиты. Все операции с этими ценными бумагами регулируются Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» 152-ФЗ. Махинации с ними практически невозможны.
• Стабильную прибыль. Процент дохода по таким ценным бумагам не меняется. Ставка по кредиту фиксированная, соответственно, купонный доход тоже не меняется, даже при изменении ключевой ставки.
• Надежность. Даже если банковский клиент по каким-то причинам не сможет выплатить ипотеку в срок, кредитная организация сможет продать объект кредитования и вернуть инвесторам средства, вложенные в облигации. Они фактически ничем не рискуют.

К недостаткам инвестирования в ИЦБ относят длительный срок погашения. Он равен сроку ипотеки. Если она, к примеру, была выдана на 20 лет, в течение всего этого срока клиент не сможет забрать свои инвестиции из банка. Если же человек, получивший ипотеку, закроет ее досрочно, владелец ИЦБ потеряет часть прибыли. Банк в большинстве случаев откажется ее компенсировать.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в россии

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам.

Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Требование по ипотечному покрытию

Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Согласно статье 2 закона 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. А облигации с ипотечным покрытием — облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивают полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.

Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):

• объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
• оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
• при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).

Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.

Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.

Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.

В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
2. Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
3. Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).

Требования к ипотечным агентам

Статья 8 закона предусматривает, что ипотечный агент может только приобретать требования по ипотечным займам и закладные и выпускать облигации с ипотечным покрытием.

Требования по кредитам и закладные приобретаются агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии, а также иной сделки об отчуждении этого имущества.

Также ипотечный агент имеет право на:

• распоряжение полученными денежными требованиями;
• привлечение кредитов, учитывая ограничения, установленные уставом ипотечного агента;
• страхование риска ответственности за неисполнение обязательств по требованиям;
• совершение других сделок, обеспечивающих повышение, поддержание кредитоспособности ипотечного агента или понижение рисков финансовых потерь;
• нести обязанности перед третьими лицами по эмиссии и исполнению обязательств по облигациям с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент должен быть акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. Вносить в устав ипотечного агента изменения или дополнения касательно предмета и цели его деятельности нельзя. Документ должен содержать максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых его создают. Изменять максимальное количество запрещается.

Наличие штата сотрудников у ипотечного агента законодательство не допускает. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента осуществляет коммерческая организация. Ведет бухгалтерский учет ипотечного агента специализированная организация, и никакая организация не может совмещать соответствующие виды деятельности.

Добровольно ликвидировать ипотечного агента можно только после того, как будут погашены все размещенные или находящиеся в обращении облигации с ипотечным покрытием данного агента.

Учет недвижимости

Сделки по ипотеке и объемы ипотечных займов увеличиваются каждый год, как и объемы эмиссии ипотечных ценных бумаг. По этой причине возрастает значение вопросов, которые связаны с учетом залоговой недвижимости. Такой учет ведет сам банк или депозитарий.

Точный и полноценный учет позволяет вести специальная программа, обеспечивающая:

Такое техническое обеспечение значительно облегчают работу с ипотечным покрытием, а также привлекает новых инвесторов, которые предпочитают иметь дело с проверенными активами.

Программы для учета помогают одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

• недвижимость;
• ценные бумаги, эмитированные банком или специализированным агентством;
• деньги от заемщиков, направленные на погашение ценных бумаг.

Согласно статье 5 закона 152-ФЗ реестр ипотечного покрытия — документ, ведением которого осуществляется учёт требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а также сведений о них.

Обязательно вносят:

• сумму требований и стоимость имущества согласно оценке;
• название и описание имущества, которое составляет ипотечное покрытие;
• рыночную стоимость ипотечного имущества;
• срок уплаты требования;
• степень исполнения обязательств.

Требование считается включенным в состав ипотечного покрытия с момента внесения записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ведется с помощью электронной базы данных. Согласно статье 22 вышеупомянутого закона, имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.