Дополнительное соглашение к договору аренды помещений. Договор на обслуживание и ремонт жилых комнат

Заключение договора коммунальных услуг с арендатором

Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора коммунальных услуг с арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, уплатило госпошлину, предусмотренную подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества. Уполномоченный орган возвратил документы без рассмотрения в связи с неуплатой госпошлины, установленной подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости. Суд признал действия уполномоченного органа правомерными, указав, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение предоставляет право арендатору на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения энергоресурсами и другими коммунальными услугами за счет арендатора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, а также содержит условие о возможности изменения размера арендной платы при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями путем исключения из переменной части арендной платы стоимости услуг, на которые заключены прямые договоры. Суд пришел к выводу, что такое соглашение выходит за пределы внесения изменений в записи ЕГРН, поскольку подлежит регистрации, является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПозиция 1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Нормативные акты

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:Возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть включено в арендную плату, в частности, в качестве ее переменной части или уплачиваться отдельно сверх арендной платы.Для целей налогообложения прибыли, независимо от выбранного способа, возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.Однако с точки зрения вычета входного НДС вариант, когда коммунальные расходы возмещаются арендодателю сверх арендной платы, является проблемным.На наш взгляд, наиболее предпочтительным вариантом для арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве переменной составляющей.

Обоснование позиции:На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве постоянной или переменной составляющей;- арендатор компенсирует (возмещает) арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету);- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг.Отметим, что для целей налогообложения прибыли независимо от выбранного способа возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.В зависимости от способа возмещения коммунальных услуг, потребляемых арендатором, будет зависеть и налогообложение НДС.

Коммунальные услуги перевыставлены сверх арендной платы

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения стоимости коммунальных расходов подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).В настоящее время это один из самых неудачных вариантов оформления предоставления коммунальных услуг именно с точки зрения применения арендатором вычета по НДС.

Налог на прибыль

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (в качестве переменной составляющей)

Наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, на практике является определение в составе арендной платы ее «переменной части», равной сумме указанных расходов.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Переменная часть арендной платы в виде коммунальных платежей учитывается для целей обложения налогом на прибыль. так же как и постоянная часть, т.е. в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:- Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТчлен Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

26 мая 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Соглашение об оплате коммунальных услуг

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение об оплате коммунальных услуг (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ»Доводы кассационной жалобы о том, что судами не дана оценка доводам ответчика об отсутствии между сторонами соглашения об оплате денежных средств на содержание жилья, о добровольной оплате истцом жилищно-коммунальных услуг, не могут быть приняты во внимание, поскольку, с учетом положений части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствие между сторонами указанного соглашения не освобождает заявителя от оплаты коммунальных услуг как собственника квартиры.»

Статья: К вопросу о юридических гарантиях деятельности медицинских работников при реализации проектов государственно-частного партнерства(Фроловский Н.Г.)(«Медицинское право», 2022, N 4)3. Если результаты обследования будут содержать выводы о соответствии объекта исследования обязательным требованиям, то концессионер и учреждение должны заключить договор безвозмездного пользования такой недвижимостью до начала осуществления работ по реконструкции. Сторонам следует согласовать дату освобождения реконструируемого объекта. При этом, если учреждение будет продолжать пользоваться недвижимостью, то оно должно разделить риск случайной гибели или случайного повреждения объекта концессионного соглашения, принять на себя риск причинения вреда гражданам при оказании медицинских услуг до начала реконструкции, а также принимать участие в возмещении концессионеру затрат на содержание объекта концессионного соглашения (оплату коммунальных услуг, водоснабжения, водоотведения и пр.).

Примерная форма дополнительного соглашения об оплате коммунальных платежей по договору аренды (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Дополнительное соглашение об оплате коммунальных платежей по договору аренды

совместно именуемые «Стороны», пришли к соглашению о том, что Арендатор ежемесячно возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи, не включенных в арендную плату, на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими эти услуги.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма дополнительного соглашения об оплате коммунальных платежей по договору аренды

Разработана: Компания «Гарант», май 2010 г.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Ввиду отсутствия у арендатора прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями оплата арендатором коммунальных услуг происходит в рамках отношений между арендатором и арендодателем и является возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг арендодателю. Организация-арендатор вправе учесть в расходах по налогу на прибыль и при применении УСН стоимость оплаченных ею коммунальных услуг при наличии соответствующего документального подтверждения данных расходов.

Обоснование позиции: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, расходы на коммунальные услуги, являясь расходами на обеспечение его деятельности, должны осуществляться за счет арендатора, если в договоре не предусмотрено иное. В п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Информационное письмо) указано, что возложение на арендатора помещения расходов на оплату коммунальных услуг за пользование этим помещением не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в таком случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Арендодатель получает коммунальные услуги в качестве абонента, а арендатор пользуется коммунальными услугами в связи с арендой помещения (п. 22 Информационного письма). Стороны могут договориться об оплате арендатором расходов сверх арендной платы. Поскольку договоры с коммунальными службами, как правило, заключает собственник недвижимого имущества, арендатор компенсирует собственнику его расходы на коммунальные платежи. Также стороны могут договориться о том, что арендатор будет оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщикам, помечая в платежном документе, что оплата производится за конкретного собственника (Расчеты с физическим лицом при аренде офиса (Д.А. Столяров, журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 9, сентябрь 2020 г.). В данном случае договором установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Отметим также, что при перепоручении исполнения не происходит перемены лица в обязательстве — обязанным перед кредитором остается должник, а не третье лицо, производящее исполнение (постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2008 N А13-2409/2008, Восемнадцатого ААС от 05.05.2011 N 18АП-3934/11). Таким образом, в данной ситуации арендодатель на основании заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров является должником перед ними в части имеющейся у него задолженности по оплате коммунальных услуг. В то же время арендатор, являясь фактическим потребителем данных коммунальных услуг, является должником перед арендодателем в части возмещения стоимости этих услуг. Поэтому, исходя из взаимоотношений с арендатором, арендодатель вправе на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ возложить на арендатора обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг. Исполнив поручение арендодателя по перечислению денежных средств ресурсоснабжающей организации в счет своей задолженности по коммунальным услугам, арендатор тем самым надлежащим образом исполняет свое обязательство перед арендодателем, то есть погашает свою задолженность перед арендодателем. При этом тот факт, что арендатор самостоятельно перечисляет денежные средства ресурсоснабжающим организациям, не изменяет сути данных платежей. В отношениях между арендатором и арендодателем эти платежи будут являться возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг.

Порядок учета расходов в целях бухгалтерского учета устанавливает ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее — ПБУ 10/99). Согласно п. 2 ПБУ 10/99 расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества). В соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг. Коммунальные услуги используются экономическими субъектами на всех этапах производства и реализации товаров, продукции, работ и услуг, в хозяйственной и управленческой деятельности, в обслуживающих производствах и хозяйствах. Таким образом, в бухгалтерском учете арендатора затраты в виде возмещения арендодателю (оплаты за арендодателя) коммунальных расходов признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами. Смотрите материал: Энциклопедия решений. Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов. Расходы на оплату коммунальных услуг могут отражаться на следующих синтетических счетах бухгалтерского учета: 25, 20, 26, 29 и 44. Подробнее смотрите в материале: Учет расходов на коммунальные услуги (В. Яковлев, журнал «Новая бухгалтерия», выпуск 2, февраль 2016 г.). В учете могут быть сделаны следующие записи: Дебет 76 (ресурсоснабжающая организация) Кредит 51 — оплачена организацией-арендатором задолженность перед арендодателем по текущим коммунальным платежам на счет ресурсоснабжающей организации; Дебет 26 (20, 23, 25, 44) Кредит 60 (76) (арендодатель) — начислены коммунальные платежи; Дебет 60 (76) (арендодатель) Кредит 76 (ресурсоснабжающая организация) — зачет оплаты в счет задолженности перед арендодателем. Основанием для отражения в бухгалтерском учете информации об активах и обязательствах, а также операций с ними являются первичные учетные документы (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ)). Первичные документы должны содержать обязательные реквизиты, установленные ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Школина Марина

27 июня 2022 г.

Компенсация коммунальных расходов арендатором

Возмещение коммунальных услуг арендатором – разрешается ли подобное в отношениях аренды недвижимости? Такая возможность допускается законодательством. Однако оформить её следует как соответствующее условие аренды, которое можно отразить непосредственно в основном договоре. Как вариант, стороны составляют дополнительное соглашение к арендному договору, регламентирующее возложение на арендатора обязанностей по оплате услуг ЖКХ, потребляемых при пользовании арендованным помещением.

Какие услуги ЖКХ приходится оплачивать пользователю помещения

Сначала следует уточнить, о каком коммунальном обслуживании вообще идет речь. Оплата потребляемых услуг ЖКХ – важнейшая статья затрат для любого владельца (правообладателя) недвижимости. Коммунальные расходы ежемесячно оплачиваются пользователем помещения. Получателями этих платежей являются предприятия ЖКХ – организации, поставляющие ресурсы и предоставляющие услуги, без которых ведение быта и эксплуатация помещений не представляются возможными.

Потребители – собственники или арендаторы недвижимости – оплачивают следующие услуги, предоставляемые предприятиями, относящимися к сфере ЖКХ:

Помимо вышеперечисленных статей, к сфере коммунального обслуживания принято также относить следующие направления затрат:

Практика арендных правоотношений свидетельствует о том, что на арендатора зачастую возлагаются обязанности по оплате именно тех услуг (ресурсов), которые непосредственно потребляются пользователем помещения и напрямую связаны с эксплуатацией арендованной жилплощади по назначению. Иначе говоря, по договору арендатор чаще всего оплачивает потребление газа, электричества, воды, а также компенсирует расходы, связанные с водоотведением, отоплением и вывозом мусора.

Что касается так называемых жилищных затрат (содержание и текущий ремонт жилплощади, капремонты, плата за проживание в муниципальном жилье), то эти расходы чаще всего оплачиваются самим собственником (арендодателем), поскольку они имеют постоянную величину и начисляются безотносительно к наличию жильцов. Принцип отделения жилищных затрат, обусловленных владением жилплощадью, от оплаты коммунального обслуживания, непосредственно связанного с фактической эксплуатацией помещения, часто применяется сторонами арендных правоотношений, если составляется договор возмещения коммунальных услуг.

Как предусмотреть условие об оплате арендатором услуг ЖКХ

В Гражданском кодексе (ГК) имеется 616 статья, регламентирующая обязанности обеих сторон арендного соглашения, касающиеся содержания арендованного объекта. Так, пунктом первым данной статьи устанавливается обязанность арендодателя по выполнению капремонта недвижимости, переданной иному лицу на условиях аренды, за счет собственных средств. Однако этой же нормой допускается, что самим договором аренды, законом или другими нормативно-правовыми актами может предусматриваться иное условие, связанное с возложением обязанности по оплате (выполнению) капремонта.

Пункт второй 616 статьи ГК обязывает арендатора обеспечивать надлежащее состояние арендованного объекта, выполнять его текущий ремонт за собственные средства, а также оплачивать затраты, обусловленные содержанием арендованного объекта, если иное требование не регламентируется арендным соглашением или законом. Таким образом, законодательство позволяет арендодателю рассчитывать на возмещение коммунальных расходов арендатором. Речь идет о том, что арендатор должен оплатить услуги ЖКХ, а также иные эксплуатационные издержки, понесенные за время пользования арендованным объектом.

Оплата или компенсация коммунальных затрат субъектом-арендатором может регламентироваться одним из следующих способов:

Соглашение об оплате арендатором услуг ЖКХ

Если стороны решили регламентировать оплату коммунальных услуг, оформив дополнительное соглашение к главному арендному договору, при составлении такого приложения обязательно учитываются следующие моменты:

Специалисты рекомендуют оформлять условие о возмещении коммунальных затрат дополнительным соглашением – отдельно от главного арендного договора. Такая практика считается наиболее целесообразной, поскольку она позволяет сторонам подробно изложить все требования, регламентирующие погашение обязательств по ЖКХ-услугам.

В заключаемом соглашении стороны могут предусмотреть любой порядок оплаты (возмещения) коммунальных издержек:

Чтобы достоверно определить (обосновать) сумму выплачиваемого возмещения, арендатор может применять следующие доступные методы:

Общепринятая структура соглашения об оплате (возмещении) арендатором услуг ЖКХ выглядит следующим образом:

Коммунальные издержки – платежи, которые являются обязательными для владельцев (пользователей) недвижимых объектов. В правоотношениях аренды такие затраты можно переложить на арендатора, руководствуясь вышеупомянутыми нормами законодательства. Главное – грамотно оформить соответствующее требование специальным документом.

Дополнительное соглашение об оплате коммунальных платежей к договору аренды помещений

(наименование населенного пункта)                                   Наименование юридического лица    должность, Ф. И. О. уполномоченного лица    , действующего на основании    , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и      наименование юридического лица    должность, Ф. И. О. уполномоченного лица    , действующего на основании     , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:1. Пункт _____ договора аренды от «___»__________201_ г. № ____ аннулируется и принимается в следующей редакции:«В сумму арендной платы не включены расходы на отопление, водоснабжение (горячая и холодная вода)».2. Пункт _____ договора аренды от «___»__________201_ г. № ____ аннулируется и принимается в следующей редакции:«Все эксплуатационные расходы, как то ежедневная уборка помещений внутри здания и территории вокруг здания, уборка мусора и снега, оплата круглосуточной охраны здания, техническое обслуживание сети отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения и лифтов Арендатор оплачивает самостоятельно».3. Пункт _____ договора аренды от «___»__________201_ г. № ____ аннулируется и принимается в следующей редакции.«Коммунальные услуги, оплата электроэнергии, услуг телефонной связи оплачиваются Арендатором ежемесячно в течение трех банковских дней с даты представленных Арендодателем счетов».4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе и действуют условия договора субаренды от «___»__________201_ г.  №  ____.5. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.6. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.7. Настоящее дополнительное соглашение подписано в трех подлинных экземплярах на русском языке по одному экземпляру для Арендодателя и Арендатора, а также один экземпляр для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.Приложение: Согласие собственника на продление договора субаренды.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ к договору аренды помещения от «__»________ ___ г. N _______

г. ______________________ «___»________ ___ г.

___________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________, действующ____ на основании ___________________, с одной стороны, и ___________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору аренды помещения от «__»________ ___ г. N ______ (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Дополнить Договор пунктом _______ следующего содержания:

«______. Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые он обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора.»

Вариант. «______. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателем.»

2. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания и является неотъемлемой частью Договора.

3. Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон

Арендодатель: Арендатор:

__________/____________ ___________/_____________

М.П. М.П.

Источник — ЗАО «Юринформ В»