- Что такое задаток и в чем его суть?
- Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток? — блоги риэлторов | циан
- Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья
- В каком случае можно вернуть задаток?
- В судебном порядке
- Возврат средств по договоренности
- Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
- Для чего нужен задаток?
- Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?
- Какие документы необходимы?
- Можно ли отказаться?
- Нюансы составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
- Особенности внесения задатка при покупке ипотечной недвижимости
- Особенности оформления задатка в зависимости от условий
- Отличие задатка от аванса
- Отличие задатка от залога
- Оформление
- Переговоры
- Передача денег и получение расписки
- Передача задатка
- Предварительный дкп
- При каких обстоятельствах прибегают к задатку на квартиру?
- Разъяснение других сложных моментов
- Расписка о передаче
- Расторжение соглашения о задатке
- Соглашение о задатке
- Сроки
- Сумма и срок задатка
- Форма соглашения
- Заключение эксперта
Что такое задаток и в чем его суть?
Задатком является денежная сумма, которая передается продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом покупатель выражает свое намерение приобрести жилое помещение, а продавец обязуется не продавать его другим лицам.
Задаток передается до заключения основного договора купли-продажи, и его сумма учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (статья 380 ГК РФ).
Подтвердить договоренность о купле-продаже квартиры задатком стороны могут в случаях если:
- продавцу требуется время для оформления документов в отношении продаваемой квартиры;
- у покупателя недостаточно средств и он оформляет ипотечный кредит;
- продавцу необходимо решить вопрос снятия обременения либо оплаты долга по коммунальным платежам.
Соглашение между продавцом и покупателем о передаче задатка составляется независимо от того, какой размер средств будет внесен.
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток? — блоги риэлторов | циан
Аванс – фундамент сделки
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2021 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Paзмep зaлoгa пpи apeндe жилья
Cyммy cтpaxoвoгo дeпoзитa ycтaнaвливaeт apeндoдaтeль, yчитывaя кaчecтвo и дpyгиe xapaктepиcтики нeдвижимocти. B бoльшинcтвe cлyчaeв зaлoг paвeн apeнднoй плaтe зa мecяц. Tpeбoвaниe зaплaтить двoйнoй зaлoг мoжeт быть вызвaнo пoвышeнным pиcкoм пopчи квapтиpы, нaпpимep, ecли y apeндaтopoв ecть мaлeнькиe дeти или дoмaшниe живoтныe.
В каком случае можно вернуть задаток?
Чтобы не возникло споров при расторжении соглашения, обстоятельства и условия возвращения уплаченных средств лучше отражать в тексте такого соглашения. Статьей 381 ГК РФ предусмотрен стандартный порядок возвратов:
- сделка не состоялась по вине продавца (отказ или виновные действия) – уплаченная сумма возвращается в двойном размере;
- действия покупателя стали причиной срыва сделки – сумма задатка остается продавцу;
- обоюдное решение сторон о расторжении сделки – переданная сумма возвращается покупателю;
- непредвиденные обстоятельства – в этом случае задаток также возвращается покупателю.
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от позиции второй стороны – либо сумма задатка будет возвращена (данное действие также нужно подтвердить распиской), либо вопрос будет решаться в судебном порядке.
В судебном порядке
Если вернуть средства по договоренности сторон не удалось, то необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. Для этого инициатор расторжения соглашения оформляет свое намерение в виде письменного требования и направляет его другой стороне сделки.
Помимо основных сведений о соглашении, которое подлежит расторжению, в требовании нужно указать основания, по которым возникла такая необходимость и непосредственную просьбу о расторжении и возврате средств.
В случае уклонения стороны от исполнения требований разрешить спор можно будет только в судебном порядке. Споры, в которых сумма иска менее 50 тыс. руб. рассматривает мировой суд. Если сумма выше обращаться нужно в районный суд. Бремя доказывания факта неисполнения стороной каких-либо обязательств по договору будет лежать на истце.
Образец искового заявления:
Возврат средств по договоренности
Возврат средств по обоюдному согласию является наилучшим вариантом развития событий для сторон (статья 450 ГК РФ). Покупатель в этом случае не теряет свои деньги и стороны не тратят время на судебные тяжбы. Однако на практике чаще всего свои обязательства нарушают продавцы и возвращать двойную сумму задатка им совсем не хочется.
Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:
🚗 Жильцы внeзaпнo cъeдyт. Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.
💵 Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.
🔧 Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa.
🕵 Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.
Для чего нужен задаток?
Под ним понимаются деньги, которые желающий купить жилплощадь отдает ее продавцу. У задатка 3 функции:
Доказывает, что покупатель купит эту жилплощадь (передаст основную сумму), а собственник продаст ее. То есть это гарант сделки.
Стимулирует обе стороны исполнить свои обязательства.
Платежная функция указывает, что при выполнении условий договора деньги включаются в счет полной оплаты квартиры.
Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?
Передача продавцу задатка может быть отражена только в предварительном договоре купли-продажи либо оформлена отдельным соглашением. Оба этих документа будут иметь юридическую силу с момента их подписания.
В соглашении обязательно в качестве существенных условий должна быть отражена сумма задатка и обозначены те обязательства, которые им обеспечиваются. Деньги могут передаваться непосредственно в момент подписания соглашения либо в указанную в нем дату.
Соглашение должно быть составлено по количеству участников сделки и подписано каждым из них либо их представителем по доверенности.
Какие документы необходимы?
Одним из этапов оформления задатка является предоставление полного пакета документов для оформления сделки, характеризующих продаваемый объект и личность продавца. Какие это документы:
Покупателю при оформлении задатка нужно иметь при себе паспорт и идентификационный код, свидетельства о браке или его расторжении. Ну и, конечно же, необходимую сумму денег для передачи её продавцу.
Можно ли отказаться?
Можно, но есть 3 момента:
Если продавец передумал расставаться со своей жилплощадью, должен будет вернуть задаток, но его сумма удвоится.
Если покупатель больше не желает покупать квартиру, ему задаток никто возвращать не обязан.
Если договор прекращается до начала исполнения, но по соглашению сторон, или по причине невозможности исполнения, собственник квартиры просто возвращает деньги уже бывшему покупателю.
Нюансы составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Такой договор должен обязательно оформляться в письменном виде. При этом подписывайте его в нескольких экземплярах – по одному для каждого участника будущей сделки (в том числе и для посредника, если такой имеется). Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, рассказывается
Договор задатка должен обязательно содержать такие данные:
- ФИО, данные паспортов, места проживания всех владельцев квартиры, если их несколько;
- дату подписания договора;
- данные о продаваемом объекте – его адрес, номер в кадастре, общую и жилую площадь, полную цену продажи, другие имеющие важность данные;
- сумму задатка – цифрами и прописью;
- порядок передачи денег – наличными или безналом (в последнем случае, укажите с какого и на какой расчётный счёт пойдут средства);
- сроки заключения сделки – указывайте конкретные даты, а не расплывчатые формулировки;
- обязанности и права всех участников – в этом пункте как раз и расписываются все важные моменты, в том числе касающиеся возврата задатка;
- события, относящиеся к форс-мажорным и как это отразится на совершении сделки;
- дату вступления в силу договора;
- реквизиты всех сторон;
- подписи всех участников сделки с расшифровкой (фамилией и инициалами).
Такой договор о задатке можно составить, не привлекая специалистов, так как оно не утверждено законодательно или использовать типовую форму.
Особенности внесения задатка при покупке ипотечной недвижимости
Внести задаток реально, даже приобретая недвижимость с ипотечным кредитом. Просто в соглашении о задатке опишите порядок расчёта ипотечными средствами и другие важные нюансы.
Порядок оформления задатка такой:
- заключите соглашение между сторонами, прописав в нём порядок распоряжения кредитными средствами;
- известите банковское учреждение о желании произвести задаток, направив в него копию соглашения, и согласуйте с ним все условия – банк вычтет сумму задатка из первого взноса;
- если вы покупатель – выдайте продавцу задаток;
- если вы продавец – оформите расписку;
- направьте в банк копию расписки.
Особенности оформления задатка в зависимости от условий
В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:
- У нескольких собственников — все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
- С обременением по ипотеке — при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
- По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
- Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.
Оформление задатка при заключении договора переуступки права требования, а также договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала, осуществляется по общим правилам.
Отличие задатка от аванса
При совершении сделок купли-продажи возможно заключение авансового соглашения. Аванс также вносится в качестве предоплаты, но в отличие от задатка не является гарантом совершения сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю, вне зависимости от того, по чьей инициативе это произошло.
Оформлять передачу аванса договором или соглашением не обязательно, достаточно написать расписку о получении аванса.
Отличие задатка от залога
Залог в отличие от задатка не является платежом. При залоге накладываются определенные ограничения на права залогодателя в отношении его имущества, что гарантирует исполнение им своих обязательств по договору. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество.
Передача имущества в залог должна быть оформлена договором (статья 339 ГК РФ) и при необходимости такой договор может быть заверен нотариально. Как правило договор залога применяется при обращении в банк для оформления кредита и является для него гарантией возвращения заемных средств.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Оформление
Вам нужно оформить и подписать два документа:
Соглашение о задатке.
Предварительный договор купли-продажи (ДКП).
Не будет хотя бы одного из них — суд (если дело дойдет до него) может признать деньги авансом, а это уже совсем другая история. Аванс отличается тем, что не налагает ответственности. Значит, при желании прервать сделку его вернут назад в прежнем размере (не в два раза больше).
Составить документы можно в простой форме. Если хотите сделать это точнее, обратитесь к юристу или риэлтору.
Переговоры
В обсуждениях должны принимать участие все стороны сделки, в том числе риэлтор и юрист (если вы обратились к их услугам).
Важно обсудить такие моменты:
Сумма.
Вид передачи — нал или безнал.
Ответственность участников сделки после внесения денег.
Другие моменты. Например, должен ли продавец сняться с регистрационного учета из квартиры до совершения сделки.
Обсуждайте все моменты подробно и заранее, так как они должны быть описаны в документах.
Передача денег и получение расписки
Передачу задатка лучше осуществлять только после расписки, которую предоставляет продавец.
Передавать деньги можно налом и безналом. В первом случае продавец все пересчитывает и подтверждает. Во втором советуется указать назначение платежа (лучше со словом “задаток”). В обоих случаях юристы рекомендуют брать расписку.
Если у квартиры, которая продается, несколько собственников, расписку важно получить от каждого, чтобы потом не были никаких претензий. Расписки одинаковые, меняется только сумма (она делится на каждого в соответствии с долями в квартире).
Передача задатка
После подписания соглашения покупатель может передавать деньги продавцу. Если денежные средства передаются наличными, то продавец должен удостовериться что сумма соответствует указанной в соглашении, пересчитав их в присутствии свидетелей. Банковский перевод легко подтвердить квитанцией или выпиской со счета.
Местом передачи денег может быть офис агентства недвижимости, офис нотариуса, либо продаваемая квартира.
Предварительный дкп
На основании предварительного ДКП стороны берут на себя обязательство заключить основной ДКП. В предварительном должны содержаться такие сведения:
ФИО обеих сторон. Если в сделке участвует несовершеннолетний гражданин, которому еще не выдали паспорт, нужны сведения из свидетельства о рождении и данные паспорта его папы или мамы (или опекуна). Если подросток несовершеннолетний, но с паспортом, нужны данные и его, и родителя.
Срок заключения основной сделки. К примеру, не позднее 30 июня 2021 года. Если требуется, срок можно продлить. Для этого подписывается соглашение к предварительному ДКП.
Цена жилплощади.
Ее характеристики — метраж и т. п.
Информация о документе, который доказывает право продавца на собственность. К примеру, если имеется прошлый ДКП (то есть продавец стал владельцем квартиры тоже в результате покупки), нужно указать дату его заключения и № государственной регистрации.
Указание о том, что вносится задаток (должно быть именно это слово), его сумма словами и цифрами.
Ответственность всех участников сделки по деньгам.
Желательно описать причины, по которым покупатель может вернуть деньги. К примеру, если не ободрят ипотечный кредит.
Порядок полного расчета.
Другие моменты. Например, кто оплачивает расходы при оформлении документов.
Подписи сторон.
При каких обстоятельствах прибегают к задатку на квартиру?
Есть несколько ситуаций, когда предпочтительнее оформлять именно задаток:
- у покупателя нет необходимой суммы – задаток даёт гарантию продавцу, что покупатель найдёт недостающие деньги к нужному моменту;
- продаваемый объект служит обеспечением банковского кредита;
- не достаёт каких-то документов для окончательной продажи недвижимости – задаток даётся на время, достаточное для сбора недостающих бумаг;
- временное отсутствие одной из сторон.
Разъяснение других сложных моментов
Подстрахуйте себя во время сделки, совершив такие действия:
- обязательно проверьте документы на продаваемый объект – нет ли неузаконенных перепланировок, все ли данные везде совпадают;
- не давайте задаток при отсутствии каких-либо важных документов, особенно доказывающих право собственности на квартиру;
- убедитесь, что на продажу объекта есть согласие супруга/супруги продавца, заверенное у нотариуса;
- проверьте, наложены ли на квартиру какие-либо ограничения (обременение) и если да, то лучше не рискуйте;
- убедитесь, что у квартиры отсутствуют долги по коммунальным платежам;
- проверьте всех прописанных в квартире и если их несколько, пропишите в договоре требование выписать всех до совершения сделки.
При покупке квартиры грамотно оформляйте задаток, чтобы потом не возникло проблем. Обязательно оформляйте соглашение в письменном виде и берите расписку о получении средств. Подстрахуйтесь, перепроверив все данные по квартире, прежде чем передавать деньги продавцу недвижимости.
Расписка о передаче
Факт передачи задатка продавцу может быть подтвержден распиской о получении денежных средств. Составление такого документа не является обязательным, однако для покупателя это будет гарантией того, что продавец не сможет опровергнуть факт получения им денежных средств.
Расписку рекомендуется составлять продавцу собственноручно, указав в ней следующие сведения:
- где и когда составлена;
- данные сторон сделки;
- сумма, передаваемая в качестве задатка;
- назначение передаваемой суммы;
- подписи и расшифровки подписей участников.
Покупателю необходимо сохранить расписку, так как в случае судебных разбирательств она послужит доказательством фактической передачи средств.
Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры:
Расторжение соглашения о задатке
До момента подписания основного договора и его регистрации в Росреестре соглашение о задатке может быть расторгнуто по инициативе любой из сторон. Покупатель обычно настаивает на расторжении при наличии следующих обстоятельств:
- если в жилом помещении обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить и ранее покупателю о них не было известно;
- характеристики жилья, которое передается покупателю, существенно отличаются от заявленных продавцом изначально;
- продавец не подготовил необходимые документы.
Продавец и покупатель могут передумать совершать сделку, но при этом они должны осознавать правовые последствия своих действий.
Соглашение о задатке
Прилагается к предварительному ДКП. Какие моменты нужно прописать:
Должна быть фраза о том, что соглашение составляется для правильного выполнения предварительного ДКП (вместе с датой, когда он был подписан).
ФИО и данные из паспортов обеих сторон. В случае участия в сделке несовершеннолетних лиц оформляете также, как при оформлении ДКП.
Сумма. Укажите, что она входит в цену покупаемой недвижимости.
Ответственность участников сделки.
Подписи сторон.
Сроки
Законом не установлены чёткие сроки для внесения задатка. Временные рамки задатка оговариваются сторонами. Здесь, как правило, имеет значение готовность всех документов и наличие необходимой суммы для приобретения квартиры.
Сумма и срок задатка
Как правило, размер задатка определяется по договоренности сторон и не привязан к какому-либо проценту от суммы сделки. Обычно эта сумма составляет от 50 до 100 тыс. рублей, за исключением случаев, когда задаток обеспечивает погашение ипотечного долга продавца.
Устанавливая сумму задатка стороны исходят из своих интересов. Она должна быть достаточной, чтобы ее потеря для продавца или покупателя в случае отказа одной из сторон от сделки, стала значительной. Это гарантирует, что покупатель не откажется от сделки, найдя более подходящий вариант в процессе ее совершения.
Срок действия соглашения о внесении задатка будет зависеть от того, какие действия необходимо совершить сторонам до подписания основного договора. Срок обговаривается сторонами заранее и учитывается с запасом времени либо в соглашении может быть оговорена возможность продления срока при необходимости. Совершить сделку можно в любой день до указанного в соглашении срока.
Форма соглашения
Требование об оформлении соглашения о задатке в письменной форме регламентировано в статье 380 ГК РФ. Заверять его у нотариуса не обязательно, но можно это сделать при желании сторон сделки. Юридическая сила соглашения при этом будет одинаковой, однако для покупателя заверенное соглашение будет гарантией того, что его интересы защищены.
Стоимость услуг нотариуса при заверении договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, зависит от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000 0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000 1%).
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Задаток является средством обеспечения совершения сделки купли-продажи.
- Соглашение о задатке заключается в письменной форме.
- Факт передачи суммы задатка продавцу должен быть подтвержден распиской.
- Размер передаваемой суммы определяют участники сделки.
- В зависимости от обстоятельств задаток может быть удержан продавцом в свою пользу либо возвращен покупателю в двойном размере.
Подписание соглашения о задатке является важным этапом совершения сделки купли-продажи. Юридически грамотное составление документов, подтверждающие передачу задатка продавцу, поможет вернуть деньги и даст возможность избежать судебных разбирательств при возникновении непредвиденных ситуаций. Если у вас есть вопросы оставьте заявку на нашем сайте, и вы получите бесплатную юридическую консультацию.